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RA Moesch
RA Moesch, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 548
Erfahrung:  Bank und Kapitalmarktrecht
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RA Moesch ist jetzt online.

Immobilienrecht Fachassistent(in): In welchem Bundesland

Kundenfrage

Immobilienrecht
Fachassistent(in): In welchem Bundesland leben Sie?
Fragesteller(in): In Niedersachsen
Fachassistent(in): Vielen Dank. Gibt es noch weitere Details, die Sie dem Anwalt mitteilen wollen?
Fragesteller(in): Es geht um die Chancen und Möglichkeiten der Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages
Gepostet: vor 9 Monaten.
Kategorie: Recht & Justiz
Kunde: hat geantwortet vor 9 Monaten.
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Kunde: hat geantwortet vor 9 Monaten.
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Kunde: hat geantwortet vor 9 Monaten.
ich möchte bitte nicht angerufen werden --#
Experte:  RA Moesch hat geantwortet vor 9 Monaten.

Guten Abend,

welche Fragen haben Sie genau hierzu?!

MfG

Mösch

Kunde: hat geantwortet vor 9 Monaten.
Sehr geehrte Damen und Herren,
im April diesen Jahres erwarb ich ein Einfamilienhaus (Winkelbungalow) in einem kleinen Ort, der - grob beschrieben - zwischen Hannover und Braunschweig liegt. Der Kaufentscheidung gingen zwei Besichtigungen im März diesen Jahres voraus; eine an einem recht stürmischen Tag, die andere an einem wettertechnisch normalen Sonntag. Ich habe mich auf die Suche nach einer eigenen Immobilie begeben, da ich mich, bedingt durch einen Mieterwechsel, in meiner vorherigen Wohnung einer Lärmbelastung ausgesetzt sah.
Der notarielle Kaufvertrag beinhaltet die typischen Gewährleistungsausschlüsse, mit dem (eventuell relevanten?) Hinweis, dass der Verkäufer versichert, dass ihm keine versteckten Mängel bekannt seien.
Nach Erwerb im April gestattete mir der Verkäufer, notariell festgehalten, in der Immobilie Renovierungsarbeiten durchführen zu dürfen. Dies geschah bis zu meinem Einzug Ende Juni und verlief ohne Probleme.
Rund zwei Wochen nach meinem Einzug und verstärkt in den letzten drei Wochen stellte ich jedoch fest, dass das Grundstück einer für mich außergewöhnlichen und unerwarteten Lärmbelastung durch die Autobahn A2 ausgesetzt ist. Die Autobahn verläuft Luftlinie knapp 500m entfernt, dies war natürlich durch einen Blick auf „google maps“ auch vorher ersichtlich. Während der beiden Besichtigungen war die Lärmemission, die von der Autobahn ausgeht, für mich und meine Begleitung jedoch keinesfalls ersichtlich. Am ersten Besichtigungstermin herrschten stürmische Böen, am zweiten Tag, wir haben insgesamt zu dritt besichtigt, erschien die Autobahn nicht als nennenswertes Kriterium, sie war bestenfalls leise am Rande „Rauschen“ zu hören.
In den letzten Wochen und Tagen bemerkte ich jedoch, dass die Autobahngeräusche ungemein abhängig von der Windrichtung sind. Handelt es sich um einen Wind vorwiegend aus südlicher Richtung, zeigt mein privates Messgerät db(A) Spitzenwerte rund um 55-59, vor allem auch in der Nacht. Die Geräusche der LKWs dringen bei geschlossenen Fenstern hörbar bis ins Schlafzimmer. Ich empfinde es als unerträglich. Der Kaufpreis belief sich auf knapp 400.000 Euro.
Während der Verkaufsgespräche fragte ich (mehrmals) explizit nach der Ruhe der Immobilie. Der Verkäufer bestätigte dieses „hier ist es sehr ruhig“. Ich entgegnete „das ist für mich sehr wichtig. Ruhe ist mein entscheidendes Kaufkriterium“. Hierfür hätte ich eine Zeugin. Ferner wird die Immobilie im Expose in der Überschrift ausgewiesen mit den Worten „ruhige Lage“. Im Beschreibungstext heißt es „… Winkelbungalow, der 2004 in Massivbauweise in einem ruhigen Wohngebiet errichtet wurde“.
Mir ist bewusst, dass ich als Käufer nur wenig Chancen auf eine Anfechtung des Kaufvertrages habe – und dies nur in besonderen Fällen (Arglist). Ich möchte daher Folgendes fragen:
- Besteht beim geschilderten Fall eine realistische / hohe Chance, den Kaufvertrag wirksam anzufechten?
- Nach meiner Auffassung hätte meine Nachfrage nach der Ruhe der Immobilie niemals bejaht werden dürfen, spätestens hier hätte eine Aufklärung seitens des Verkäufers erfolgen müssen. Ferner hat auch das Expose und die zweimalige Verwendung des Begriffs „ruhige Lage“ eine Erwartungshaltung bei mir geweckt. Hier wurde seitens des Verkäufers mit keinem Wort erwähnt, dass die ruhige Lage nur mit Einschränkungen bzw. bei günstigen Windverhältnissen gegeben sei.
- Zum Nachweis der Arglist kann ich derzeit nur die Bezeichnung im Expose und ferner den Umstand, dass beide Verkäufer (Geschwister), eine Zeit ihres Lebens in dem Haus gewohnt haben, anführen. Bei der Verkäuferin liegt dieser Umstand jedoch erst kurze Zeit zurück (Januar 2021).
- Ist es mir vorzuwerfen bzw. muss ich als Käufer damit rechnen, dass eine 500m entfernte Autobahn Lärm verursacht? Ist der Verkäufer also nicht aufklärungspflichtig?Ich danke ***** *****ür Ihre Bemühungen!Freundliche Grüße
Experte:  RA Moesch hat geantwortet vor 9 Monaten.

Vielen Dank für die Erläuterungen.

Aus meiner Sicht dürfte die Erfolgschance einer Vertragsanfechtung/ Geltendmachung von Mängeln durchaus gegeben sein. Dies aus den von Ihnen benannten Gründen ("Garantie" der ruhigen Lage).

Wenn Sie davon ausgehen, dass der Verkäufer Ihnen die Lärmproblematik absichtlich verschwiegen hat, dann wäre eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, hier in Form von Unterlassen, möglich (§ 123 BGB ). Sie müssten allerdings beweisen können, dass der Verkäufer diese Kenntnis tatsächlich hatte und mit Arglist handelte - dazu das OLG Düsseldorf (Urteil vom 18.3.2002, 9 U 199/00 ): »Arglistig handelt, wer einen offenbarungspflichtigen Fehler zumindest für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte; das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl. etwa BGH NJW 2001, 2326 , 2327). Für den Kauf eines Hausgrundstückes ist eine Pflicht zur Offenbarung des Verkäufers regelmäßig wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände zu bejahen, die nach der Erfahrung auf das Bestehen bestimmter Mängel schließen lassen (vgl. BGH NJW-RR 1994, 907 ). Das bloße Vorliegen eines solchen Mangels ist jedoch im Sinne der Arglisthaftung unzureichend. Der Verkäufer muss vielmehr um das Vorhandensein des Mangels wissen oder doch zumindest mit ihm rechnen.«

Wenn Sie Beweismittel dafür beibringen können (z. B. Zeugen oder Urkunden), dass der Verkäufer Kenntnisse in diesem Sinne hatte, dann kann eine Anfechtung erfolgreich sein. Außerdem muss ein Sachmangel vorliegen (dazu unten).

Die Anfechtung müssten Sie innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt erklären, zu dem Sie die Täuschung entdeckt haben (§ 124 BGB ).

Eine Anfechtung wegen Irrtums über eine sog. verkehrswesentliche Eigenschaft der Sache (§ 119 Abs. 2 BGB ), kommt vorliegend nicht in Betracht, da Ihnen das Grundstück bereits übereignet worden ist. Es ist stattdessen das kaufrechtliche Gewährleistungsrecht anwendbar: Sie können ein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag bzw. zur Minderung des Kaufpreises haben (§ 437 Ziff. 2 BGB ). Wenn die Voraussetzungen vorliegen, haben Sie die Wahl.

Zunächst muss ein Sachmangel vorliegen. Wenn, wie hier, eine Vereinbarung über die ruhige Lage nicht ausdrücklich getroffen worden ist, dann ist das Grundstück frei von Sachmängeln, wenn es sich für die vertraglich vorausgesetzte bzw. gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 1 bzw. 2 BGB ). Ein Urteil zu der speziellen Problematik des »Lärmschattens« müsste genauer recherchiert werden. Zum Problem von (Flug-)Verkehrslärm lassen sich allgemein jedenfalls einige Grundsätze heranziehen, die das OLG Köln aufgestellt hat (Urteil vom 14.11.1994, 2 U 76/93 ), wonach erhebliche Lärmimmissionen durch die Lage in der Einflugschneise eines Flughafens als Mangel des Grundstücks anzusehen sind: »Eigenschaften der Sache können auch Umweltbezüge sein, soweit sie nach der Verkehrsauffassung den Wert oder die Brauchbarkeit der Sache beeinflussen und ihr unmittelbar anhaften, also in der Sache selbst ihren Grund haben (BGH NJW 1991, 2556 ; 1985, 2472 (2473); NJW-RR 1988, 10 ; RGRK-Mezger, 12. Aufl., § 459 Rn. 9; Soergel-Huber, 12. Aufl., § 459, Rn. 26, 33 f., Münchener Kommentar- Westermann, 2. Aufl., § 459 BGB , Rn. 18 ). Bei der Abgrenzung zwischen der Sache innewohnenden und lediglich außerhalb der Sache liegenden Umständen kommt es darauf an, ob sich der Umstand ohne Rücksicht auf die Person des Erwerbers und sonstige wandelbare Umweltbezüge als Qualitätsmangel der Sache selbst darstellt. Eine Lärmexposition, die sich aus der Lage des Grundstücks in der Einflugschneise eines Flughafens ergibt, ist ein dem Grundstück innewohnender Umweltbezug, denn er wirkt sich nach der Verkehrsauffassung dauerhaft auf die Wertschätzung der Sache selbst. aus. Die Lage in einer Einflugschneise eines Flughafens wird wie andere lagebedingte Vorzüge (vgl. RGZ 161, 330: freier Blick zum Venusberg) oder Nachteile als dauerhafter Umstand angesehen, denn die Lärmbelästigung ist auf unabsehbare Dauer mit der Lage des Grundstücks unmittelbar verknüpft und die dadurch bedingte geringere Wertschätzung gilt allgemein im Verkehr und nicht nur für bestimmte Erwerbergruppen.« Die Zumutbarkeitsschwelle für Verkehrslärmimmissionen in Wohngebieten wird im allgemeinen bei Werten von 70 - 75 dB(A) tagsüber und von 60 - 65 dB(A) nachts angesetzt (vgl. BGH NJW 1993, 1700 (1703) m.w.N.).

Über die Intensität des Lärms bei ungünstigen Windverhältnissen müsste ein Sachverständigengutachten erstellt werden, um die Frage zu beantworten, ob in Ihrem Fall ein Sachmangel vorliegt oder nicht.

Kunde: hat geantwortet vor 9 Monaten.
Danke für Ihre Ausführungen. Der Text war mir so tatsächlich schon geläufig, es handelte sich um einen Beitrag in einem Forum (frag-einen-anwalt) aus dem Jahr 2009. Von daher bin ich noch nicht schlauer. Welche Rolle nimmt das Exposé bei der Beweisführung ein?Vielen Dank.
Experte:  RA Moesch hat geantwortet vor 9 Monaten.

Die Darstellung des Maklers muss sich der Verkäufer zurechnen lassen, wenn er um den Inhalt des Exposés wusste. Wenn nicht, kommt eine Maklerhaftung in Betracht (gerichtet auf den Differenzschaden zwischen suggeriertem und tatsächlichen Wert des Grundstücks).

Außerdem haben Sie eine konkrete Nachfrage nach der Ruhe gestellt, die Ihnen (bewusst?) wahrheitswidrig beantwortet worden ist. Auch hieraus kann sich die Anfechtung bzw. ein Schadenersatzanspruch ergeben.

Kunde: hat geantwortet vor 9 Monaten.
Danke!
Experte:  RA Moesch hat geantwortet vor 9 Monaten.

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Norbert Mösch
Rechtsanwalt