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Rechtsanwalt Krüger
Rechtsanwalt Krüger, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 6588
Erfahrung:  Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Krüger ist jetzt online.

Hallo; Fachassistent(in): In welchem Bundesland leben Sie?

Diese Antwort wurde bewertet:

Hallo;
Fachassistent(in): In welchem Bundesland leben Sie?
Fragesteller(in): Ich habe ein altes 2 Familienhaus erworben, welches ich abreißen möchte um dort für mich selber neu zu bauen. Den Mietparteien habe ich aufgrund von Eigenbedarf gekündigt. Nun hat mir der Anwalt der Parteien mitgeteilt, dass Sie Einspruch einlegen und argumentiert, dass er nicht davon ausgeht das Eigenbard vorliegt. Zudem hat er einen "Härtefall" mit angegeben, da in einer Partei zwei 6 Jährige Zwillinge wohnen die nun in der Nähe eingeschult werden sollen (das dort Zwillinge wohnen wusste ich übrigens nicht einmal und steht nicht mit im Mietvertrag, dort stehen lediglich die Eltern). Zudem wurde argumentiert, dass in Bremerhaven der Wohnungsmarkt zu schwierig wäre und es nicht zumutbar ist ( wenngleich es dutzende, günstige Wohnungen gibt).
Fachassistent(in): Vielen Dank. Gibt es noch weitere Details, die Sie dem Anwalt mitteilen wollen?
Fragesteller(in): Welches weitere Vorgehen sollte angestrebt werden, um die Mieter aus dem Objekt zu bekommen? Beide Wohnparteien wohnen dort noch nicht länger als 3 Jahre
Kunde: hat geantwortet vor 8 Tagen.
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Kunde: hat geantwortet vor 8 Tagen.
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Kunde: hat geantwortet vor 8 Tagen.
Eine erste schriftliche Einschätzung reicht vorab.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r)!

Besten Dank für Ihre Frage, zu der ich Ihnen gerne Auskunft gebe wie folgt.

Wenn die Mieter nicht freiwillig ausziehen, bleibt Ihnen nur, eine Räumungsklage einzureichen. Mit dem Räumungsurteil können Sie dann die Zwangsräumung beantragen, wenn die Mieter dann immer noch nicht ausziehen. In dem Räumungsprozess wird es darum gehen, ob Ihre Eigenbedarfskündigung durchgreift.

Sie müssten dann den Eigenbedarf nachweisen und die Gegenseite den Härtefall gem. § 574 BGB. Dort heißt es in Absatz 1 Satz 1:

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Letztlich hat der Richter zu entscheiden, ob eine Härtefall gegegeben ist. Allein der Umstand, dass es Kinder im Haushalt gibt, begründet keinen Härtefall. Wenn der Mieter erkrankt und unmobil wäre, könnte so ein Grund angenommen werden. Aber einer junger Familie ist nach meiner Einschätzung ein Umzug zuzumuten. Und wenn es Ersatzwohnraum gibt, kann die Gegenseite sich darauf nicht berufen.

Bitte fragen Sie nach, wenn weiterer Klärungsbedarf besteht.

Sehr gerne helfe ich weiter.

Kunde: hat geantwortet vor 8 Tagen.
Vielen Dank für die Antwort. Wie ist die Vorgehensweise bei der Bestimmung von Ersatzwohnraum? Werden die gängigen Immobilieneportale herangezogen um dies zu bestimmen? Wer definiert das? Auf Immobilienscout24 gibt es dutzende Wohnungen zu sehr günstigen Preisen in der Region, aber ist dies maßgebend?
Desweiteren - wie weise ich Eigenbedarf nach? Ich habe in der Kündigung formuliert, dass ich gerne ein großes Grundstück hätte (weshalb ich das Haus auch gekauft habe) und ich gerne ein Eigenheim hätte, welches beides derzeit nicht der Fall ist. Aber Eigenbedarf kann ich ja erst nachweisen, wenn ich eingezogen bin, dies wiederum geht doch zum derzeitigen Zeitpunkt gar nicht? Abschließend - gerne würde ich es außergerichtlich lösen und den Mietern Geld für den Auszug bieten. Sollten diese dies nicht akzeptieren und ich den Weg einer Räumungsklage gehen - wie viel Zeit kann so etwas in Anspruch nehmen und mit welchen Kosten muss man ggf. rechnen, wenn man das Urteil nicht gewinnt. Ich habe leider keine Rechtsschutzversicherung (dies werde ich nun umgehend nachholen)

Danke für Ihre Rückmeldung.

Es können alle Quellen herangezogen werden also auch die Anzeigen im Internt. Und wenn es da viele günstige Angebote gibt, spricht das gegen einen Härtefall. Es ist dabei auch nicht Ihre Aufgabe nachzuweisen, dass es Wohnraum anzumieten gibt. Die Gegenseite muss beweisen, dass es keinen Wohnraum gibt.

Ihr Vortrag zum Eigenbedarf muss nur plausibel sein. Wenn Sie bei Gericht vortragen, dass Sie das Haus für sich selbst nutzen wollen, genügt das. Probelamtisch könnte vielleicht sein, warum Sie zwei Wohnungen benötigen. Denn es ist ja ein Zwei-Familien-Haus. Das müssen Sie dem Gericht erklären. Falls Sie später dann doch nicht einziehen, kann die Gegenseite Sie auf Schadenersatz in Anspruch nehmen.

Sie können einen finanziellen Anreiz schaffen, um die Mieter zum freiwilligen Auszug zu bewegen. Das ist nicht unüblich.

Falls Sie doch die Räumungsklage einreichen müssen, müssen Sie mit einigen Monaten Verfahrensdauer rechnen. Und falls noch die Zwangsräumung notwendig wird, kann das auch noch einige Monate dauern. Die Kosten kann ich Ihnen nicht genau sagen. Die hängen von der Miethöhe ab, weil die den Streitwert bestimmt. Sie müssen mindestens 1.500 - 2000 EUR veranschlagen. Es kommt auch darauf an, ob Sie selbst auch einen Anwalt einschalten.

Bitte fragen Sie nach, wenn weiterer Klärungsbedarf besteht.

Sehr gerne helfe ich weiter.

Kunde: hat geantwortet vor 8 Tagen.
Nun muss ich leider doch noch zwei kurze weitere Fragen stellen. 1.) In die Eigenbedarfskündigung habe ich geschrieben, dass ich das Haus abreißen möchte und dort einen Neubau eines Mehrparteienhaus errichten möchte (wieder ein Zweifamilienhaus). Ich selber möchte nur die Erdgeschosswohnung beziehen und die obere Wohnung vermieten. Wie verhält sich dieser Sachverhalt? Könnte dies problematisch werden, weil ich ja nur einen "Teil" selber verwenden möchte?
Kunde: hat geantwortet vor 8 Tagen.
Die Miethöhe beläuft sich insgesamt nur auf ca. 650€ kalt. Werden auf dieser Basis auch die KOsten der Gegenanwaltseite berechnet? Und wenn ich die Klage einreiche auf Räumung benötige ich dafür ja auch einen Anwalt. Berechnet sich dieser auch nach der Miete, oder werden hier Stundenhonorare fällig? Es fällt mir schwer eine Entscheidung zu finden, wie hoch die Siegchancen stehen, erst recht wenn man dies ins Verhältnis zu Anwaltsgebühren setzt, die ich in Summe nicht schätzen kann. Wie geht man hier am besten vor?
Danke ***** ***** Grüße

Danke für Ihre Rückmeldung. Sehen Sie mir bitte nach, dass ich erst jetzt darauf eingehen kann.

Der Streitwert für die Gebührenberechnung entspricht bei einem Räumungsanspruch der Jahresmiete mithin 7.800 EUR. Das Gesamtkostenrisiko für die erste Instanz mit Einschaltung von Anwälten auf beiden Seiten beläuft sich auf 3.706,50 EUR, wenn es zu keinem Vergleich kommt. Wenn Sie keinen Anwalt einschalten, was bei der Räumungsklage zulässig ist, liegt das Kostenrisiko bei 2.189,25 EUR.

Die Erfolgschancen hängen davon ab, ob Ihre Kündigung wirksam ist. Ganz unproblematisch ist Ihr Kündigungsgrund nicht. Ihr Vorhaben ist kein typischer Fall für eine Eigenbedarfskündigung. In der Regel geht es nur darum, das man selbst in das Mietobjekt einzieht, aber nicht darum, es abzureißen. Das könnte vielleicht eine Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechfertigen. Demnach darf der Vermieter kündigen, wenn er "durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde". Nach meiner Einschätzug müssten Sie die Kündigung mit dieser Begründung nochmal aussprechen, um bei Gericht Erfolg zu haben.

Gerne stehe ich für etwaige Rückfragen zur Verfügung.

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Vielen Dank für Ihre Mühe!

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