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JanaChristinaH
JanaChristinaH, Rechtsanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 45
Erfahrung:  Sozial-, Verwaltungs-, Versicherungs- und Zivilrecht.
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JanaChristinaH ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben eine Frage

Diese Antwort wurde bewertet:

Sehr geehrte Damen und Herren,wir haben eine Frage bezüglich eines Hauskaufs.Wir interessieren uns für ein Haus im Außenbereich, das 1965 als „Betriebsgebäude mit Meisterwohnung für den Gartenbaubetrieb“ gebaut wurde. Räumlich sind 190 qm als Wohnung und 35 qm für die gewerbliche Nutzung (als Büro) in der Wohnflächenberechnung ausgewiesen.Laut Grundbuch umfasst das Grundstück einerseits ein Flurstück mit einer Gebäude- und Freifläche „Hof- und Gebäudefläche, Ackerland, Gartenland Landwirtschaftsfläche“ – aktuell ein sehr gepflegter Garten, anderereits ein Flurstück mit einer Gebäude- und Freifläche „Hof- und Gebäudefläche“ – aktuell ein Haus für Wohnen und Gewerbe (wie oben erwähnt) inklusive vier Garagen sowie ein separates Garagengebäude mit weiteren vier Garagen.Der Makler sagte uns, es genüge vermutlich, ein landwirtschaftliches Gewerbe im Nebenerwerb zu betreiben, um dort wohnen zu können. Wir sind jedoch nicht sicher, ob diese Information korrekt ist. Wir könnten uns tatsächlich vorstellen, nebenberuflich zum Beispiel ein Gewerbe für Urban Gardening anzumelden. Oder alternativ in die Imkerei einzusteigen. Da wir jedoch vollzeitbeschäftigt angestellt sind, kann dies alles nur ein Nebengewerbe sein.Unsere Fragen dazu: Würde ein oben erwähntes Nebengewerbe ausreichen, um das Haus bewohnen zu dürfen? Wenn ja, welche Gewerbe wären denkbar? Muss das Gewerbe angemeldet sein bzw. betrieben werden, bevor wir den Kaufvertrag unterzeichnen? Muss das Gewerbe einen bestimmten Umsatz erzielen? Und was, wenn wir irgendwann im Ruhestand wären – müssten wir dann wieder ausziehen? Mit welchen Strafen wäre von Seiten der Stadt zu rechnen, wenn Auflagen nicht erfüllt werden? Dürften wir außerdem die Bürofläche des Hauses vermieten (sei es zu Wohnzwecken oder auch an ein Gewerbe)? Dürften wir die acht Garagen vermieten? Und dürften wir das bisher unausgebaute Dach zu Wohnzwecken ausbauen?Das Haus steht seit einem Dreivierteljahr leer und wird nun verkauft. Zuvor wurde es rund 20 Jahre lang nur noch bewohnt, ohne dass ein Gewerbe dort angesiedelt war. Ob dies jedoch offiziell der Stadt mitgeteilt wurde, ist uns nicht bekannt.Über eine Rückmeldung würden wir uns freuen.Vielen Dank.Mit freundlichen GrüßenJessica T.
Sehr geehrte Fragestellerin, gern beantworte ich Ihre Frage wie folgt :

Vorab, es ist nur eine allg Einschätzung da ich weder Flächennutzungsplan noch Ihr Vorhaben im einzelnen kenne. Im Außenbereich sind Vorhaben nach § 35 I BauGB grundsätzlich nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es

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einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,

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einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient (...).

Es gilt also zu klären, ob a. Ihr Vorhaben der gartenbaulichen Erzeugung dient und b. Es genügt, dass Sie das Gewerbe nur im Nebenverdienst ausüben

A. Gartenbaulichen Erzeugung: urban gardening ja, Imkerei eher nein

B. Ein Wohnhaus dient einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung im Sinne des § 35 I Nr. 2 BauGB , wenn der sich aus den spezifischen Abläufen dieses Betriebes ergebende Zweck ständiger Anwesenheit und Bereitschaft auf der Hofstelle im Vordergrund steht, was vor allem bei Nebenerwerbsbetrieben besonderer Prüfung bedarf (BVerwG vom 23.12.1983 Az. 4 B 175.83 ; BayVGH vom 11.7.1996 Az. 1 B 943480). Ausreichend ist, wenn die individuelle Wirtschaftsweise oder objektive Eigenarten des Betriebs eine Vorortpräsenz des Betriebsinhabers in so erheblichem zeitlichem Umfang nahelegen, dass das Wohnen im Außenbereich für den Betrieb in besonderer Weise dienlich und für den Betriebserfolg im allgemeinen von Bedeutung ist (vgl. BVerwG vom 16.5.1991). Aus Sicht des "vernünftigen Nebenerwerbslandwirts" müssen die Kosten in einem angemessenen Verhältnis zu den betrieblichen Vorteilen stehen. So heißt es in einem Urteil: „für Nebenerwerbsstellen bedeutet dies, dass ein gewisser Mindestumfang betrieblicher Tätigkeit vorhanden sein muss, der geeignet ist, eine ausschließliche oder beachtliche Erwerbsquelle darzustellen, die die Existenz des Betreibers zumindest zusätzlich abzusichern in der Lage ist (VG Augsburg, Urteil vom 05.04.2012 - Au 5 K 11.80).

Insofern wäre ich sehr vorsichtig mit der Annahme, es genüge, einfach ein Gewerbe anzumelden. Interessant wäre eine Bauvoranfrage wegen Nutzungsänderung

Ich freue mich wenn die Beantwortung Ihrer Fragen zu Ihrer Zufriedenheit ausfällt und bitte Sie um eine Bewertung mit 3-5 Sternen.

Mit freundlichen Grüßen

RAin Hartmann

Sehr geehrte Fragestellerin,

Haben Sie noch Fragen?

Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Sehr geehrte Frau Hartmann,
können Sie bitte noch auf die Fragen zur Vermietung eingehen?
Vielen herzlichen Dank und mit freundlichen Grüßen
J. T.
Dazu kann ich leider konkret nichts dazu sagen da ich weder die Baugenehmigung noch das Vorhaben und die bisherige Nutzung konkret kenne. Eventuell liegt eine Nutzungsänderung vor. Auch hier wäre eine Bauvoranfrage sinnvoll.Beste Grüße
JanaChristinaH und 2 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.