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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 34037
Erfahrung:  Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
32916861
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Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben Schwierigkeiten mit

Diese Antwort wurde bewertet:

Sehr geehrte Damen und Herren,wir haben Schwierigkeiten mit unserem Handwerker.
Wir haben ihn mit der Sanierung der Wohnräume inkl. Badezimmer unseres Ferienhauses an der deutschen Nordseeküste beauftragt.
Unser Handwerker, nachfolgend Auftragnehmer genannt, tritt dabei als Generalunternehmer auf. Unter ihm sind nachfolgende Gewerke koordiniert: Elektro, Sanitär, Heizung, Trockenbau, Fliesenleger.
Ein Angebot vom 11.02.2020 liegt vor. Wir gehen folglich davon aus, dass wir mit dem Auftragnehmer einen Werkvertrag geschlossen haben.
Wir haben gut 50% der Angebotssumme bereits am 17.02.2020 als Abschlagszahlung geleistet (nach vorheriger Rechnungsstellung seitens des Auftragnehmers).
Leider ist die Qualität der Fliesenlegerarbeiten mangelhaft. Zweimal wurde durch den Fliesenleger bereits nachgebessert, nachdem wir auf die Qualitätsmängel aufmerksam gemacht hatten.
Ein unabhängiger Gutachter der örtlichen Handwerkskammer hat die massiven Qualitätsmängel mündlich vor Ort im Beisein von Auftragnehmer und Auftraggeber bestätigt. Auf ein schriftliches Gutachten wurde im beidseitigen Einvernehmen vorerst verzichtet, um Kosten zu sparen. Der Vorschlag des Gutachters zielte auf eine gütliche Einigung ab. Es soll daher ein Abzug von 25-30% der kompletten Fliesenlegerkosten erfolgen (Material plus tatsächliche Arbeitskosten des Fliesenlegers aus der Rechnung, die dem Auftragnehmer bereits vorliegt und durch den Auftragnehmer auch komplett an den Fliesenleger überwiesen wurde). Das Material wurde durch den Auftraggeber bauseits gestellt. Würde ein schriftliches Gutachten erstellt, so wären nach Aussage des Gutachters die tatsächlichen Kosten zur Beseitigung der Mängel deutlich höher als die vorgeschlagenen Abzüge von 25-30% der kompletten Fliesenlegerkosten.
Der Abzugsbetrag wurde zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber danach telefonisch vereinbart und beträgt 27,5% der kompletten Fliesenlegerkosten (Material plus tatsächliche Arbeitskosten des Fliesenlegers). Daraufhin wurde durch den Auftragnehmer eine Zusatzvereinbarung zum Angebot vom 11.02.2020 erstellt, welche nicht alle, vorher telefonisch zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer festgelegten Punkte, enthält. In dieser Zusatzvereinbarung steht neben dem festgelegten Abzugsbetrag aufgrund der Qualitätsmängel nun auch ein Passus, mit dem uns der Auftragnehmer aus der Gewährleistung nehmen möchte. Wir sollen in dieser Zusatzvereinbarung unterschreiben, dass wir auf die Gewährleistung aller bereits geleisteten Arbeiten inkl. der Fliesenlegerarbeiten verzichten.Hier die Textpassage im Wortlaut:
2. Die Parteien sind sich darüber einig, dass sämtliche Mängel der Werkleistung des
Auftragnehmer (einschließlich Fliesenarbeiten), die bis zum 18.06.2020 aufgetreten
sind, mit dieser Vereinbarung erledigt sind. Mängelgewährleistungsansprüche stehen
dem Auftraggeber in so weit nicht zu.Wir sind der Meinung, dass wir nur auf die Gewährleistung der sichtbaren Qualitätsmängel der Fliesenlegerarbeiten verzichten können, da wir uns ja auf einen Abzugsbetrag aufgrund der Qualitätsmängel geeinigt hatten. Dies haben wir dem Auftragnehmer schriftlich mitgeteilt. Weiterhin hatten wir dem Auftragnehmer unsere Einwände und Änderungsgesuche zur besagten Zusatzvereinbarung gesendet. Der Auftragnehmer geht auf unsere Einwände und Änderungsgesuche nicht ein und sieht keine Aussicht auf gütliche Einigung, wenn wir nicht seine Zusatzvereinbarung in unveränderter Form unterzeichnen. Laut telefonischer Aussage wartet der Auftragnehmer nun auf ein Schreiben unseres Anwaltes.Wie können wir hier weiter vorgehen? Bisher streben wir noch eine gütliche Einigung an, können unserer Meinung nach aber nicht auf unsere Rechte der Gewährleistung auf z.B. der Sanitärarbeiten verzichten. Wir überlegen derzeit, einen Antrag auf Einigung bei der Schiedsstelle der örtlichen Handwerkskammer einzureichen. Aufgrund des sehr belasteten Vertrauensverhältnisses möchten wir gerne vom Werkvertrag zurücktreten und einen ander
JA: Was für einen Arbeitsvertrag haben Sie?
Customer: Werkvertrag mit einem Handwerker.
JA: Vielen Dank. Gibt es noch weitere Details, die Sie dem Anwalt mitteilen wollen?
Customer: Vorerst nicht, da wir eine sehr ausführliche Beschreibung gesendet haben ...

Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wenn Sie jetzt zurücktreten, dann stellt dies eine ordentliche Kündigung dar mit der Folge, dass Sie den vereinbarten Werklohn abzüglich der durch den Unternehmer ersparten Aufwendungen bezahlen müssen.

Besser wäre es hier den Unternehmer zur Beseitigung der vorhandenen Mängel aufzufordern und ihm hierzu eine angemessene Frist zu setzen. Sollte sich der Verkäufer weigern, dann können Sie den Vertrag aus wichtigem Grund kündigen (§ 648a BGB) und müssen nur die bis dahin erbrachten Leistungen bezahlen.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben geben Sie bitte eine Bewertung meiner anwaltlichen Beratung ab (bitte klicken Sie hierzu auf die Bewertungssterne 3-5).

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 11 Tagen.
Vielen Dank für die Antwort. Ich hatte aber noch weitere Fragen mitgesandt ... Der Auftragnehmer möchte uns mit einer Zusatzvereinbarung aus der Gewähleistung nehmen. Hier der Passus im Originaltext: 2. Die Parteien sind sich darüber einig, dass sämtliche Mängel der Werkleistung des
Auftragnehmer (einschließlich Fliesenarbeiten), die bis zum 18.06.2020 aufgetreten
sind, mit dieser Vereinbarung erledigt sind. Mängelgewährleistungsansprüche stehen
dem Auftraggeber in so weit nicht zu.
Darf er das? Ist das rechtens? Wir würden nur auf die Gewähleistung der optischen Qualitätsmängel der Fliesenlegerarbeiten verzichten wollen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vertraglich vereinbaren können Sie dies grundsätzlich. Eine solche Vereinbarung wäre auch wirksam.

Allerdings bin ich mit Ihnen einer Meinung, dass Sie nicht vollumfänglich auf die Gewährleistung verzichten sollten, sondern nur auf die optischen Mängel der Fliesenarbeiten. Wenn sich der Unternehmer darauf nicht einlassen will, dann muss er die Mängel an den Fliesen beseitigen.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben geben Sie bitte eine Bewertung meiner anwaltlichen Beratung ab (bitte klicken Sie hierzu auf die Bewertungssterne 3-5).

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 11 Tagen.
Vielen Dank ***** ***** hätten noch weiter Fragen:
Es sind noch Restarbeiten seitens des Auftragnehmers zu leisten (diese belaufen sich kostentechnisch auf ca. 1/3 der kompletten Angebotssumme). Hierzu würden wir den jetzigen Auftragnehmer zur Erledigung der Restarbeiten innerhalb von 14 Tagen (Fristsetzung) auffordern wollen. Erledigt der Auftragnehmer seine Restarbeiten innerhalb der Frist von 14 Tagen, wäre dennoch noch die Einigung bzgl. der Qualitätsmängel der Fliesenlegerarbeiten notwendig. Erledigt der Auftragnehmer die Restarbeiten nicht innerhalb der 14 Tage, würden wir vom Werkvertrag zurücktreten. Außerdem würden wir den Auftragnehmer nur noch mit abgestimmtem Termin und in unserem Beisein in das Ferienhaus lassen wollen. Darüber hinaus haben wir das Gefühl, dass der Auftragnehmer bewusst auf Zeit spielt und die ganze Sache wo es nur geht verzögert, da er weiß, dass wir unser Ferienhaus zeitnah nutzen wollen.
Ist ein Rücktritt vom Werkvertrag nach oben beschriebener Vorgehensweise rechtlich möglich und sinnvoll, solange der Umstand/Abzug bzgl. der Mängel der Fliesenlegerarbeiten nicht geklärt ist? Wie müssten wir hier weiter vorgehen? Auf keinen Fall wollen wir den Auftragnehmer für nicht erbrachte Leistungen bezahlen müssen, wie es ja wohl bei einer freien Kündigung des Werkvertrages üblich ist.
Der Auftragnehmer besitzt noch einen Generalschlüssel unseres Ferienhauses (Gleichschließung für Garage, Durchgangstür, Haustür). Diesen gibt er auch nach zweifacher mündlicher Aufforderung nicht zurück. Können/sollten wir den Generalschlüssel schnellstmöglich schriftlich und mit Fristsetzung zurückfordern? Wäre es aufgrund des starken Vertrauensbruchs hier möglich, ohne Nachteile vom Werkvertrag zurückzutreten?
Die Schlösser in unserem Ferienhaus selbst wurden durch uns bereits ausgetauscht, da wir den Auftragnehmer nicht mehr ohne Aufsicht in unsere Immobilie lassen möchten.Reicht es, bei den schriftlichen Aufforderungen eine Mail an den Auftragnehmer zu schreiben? Oder müssen solche Aufforderungen zwingend postalisch mit Einschreiben Rückschein zugestellt sein?
Welche Wortlaute/Phrasen sind beim Schriftwechsel mit dem Auftragnehmer zu beachten bzw. notwendig? Auf was muss hier geachtet werden?

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich würde die Restarbeiten nicht separat anmahnen sondern unter Fristsetzung den Unternehmer auffordern die Restarbeiten vorzunehmen und die Mängel zu beseitigen. In dem Aufforderungsschreiben sollten Sie auch bereits die Kündigung aus wichtigem Grund androhen sollte der Handwerker nicht willens sein die Arbeiten auszuführen.

Die Rückforderung des Gerenalschlüssels ist nun kein Vertrauensbruch. Allerdings müssen Sie natürlich dem Unternehmer den Zugang zur Baustelle weiterhin gewähren.

Die Aufforderung sollten Sie mit Einwurfeinschreiben an den Unternehmer schicken. Auchten Sie darauf eine feste Frist zu setzen und die Mängel die Beseitigt werden sollen und die Arbeiten die noch ausstehen so genau wie möglich zu bschreiben.

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Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 11 Tagen.
Vielen Dank. das hilft uns weiter. Nur noch eine Nachfrage zum Generalschlüssel: Wir möchten diesen wieder zurück haben. Der Auftragnehmer gibt und diesen allerdings nach zweimaliger Aufforderung nicht zurück. Wir denken, dass es ein Vertrauensbruch durch den Auftragnehmer ist, wenn er uns unser Eigentum nicht zurückgibt. Dürfen wir den Schlüssel bei Ihm zurückfordern? Zugang zur Baustelle würden wir dem Auftragnehmer nur in unserem Beisein gewähren, da wir kein Vertrauen mehr zu ihm haben. Dürfen wir das so machen, dass er nur noch in unserem Beisein Zugang zur Baustelle bekommt? Wie lange sollet die Frist zur Beseitigung der Mängel und Abarbeitung der Restarbeiten sein? 14Tage? Oder länger?

Sehr geehrter Ratsuchender,

natürlich dürfen Sie als Eigentümer den Schüsse zu jeder Zeit zurückfordern. Wichtig ist nur dass Sie dem Unternehmer weiterhin ausreichend Zugang zur Baustelle gewähren, so dass er seine Arbeiten vollenden können.

Eine Frist von 14 Tagen ist ausreichend.

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Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 11 Tagen.
Das die weiteren Arbeiten aber nur in unserem Beisein stattfinden ist aber okay, oder? Dies ist für uns ein wichtiger Punkt, da unser Ferienhaus 500km von unserem Wohnort entfernt liegt.

Sehr geehrter Ratsuchender,

ja das ist so OK. Wichtig ist nur, dass Sie den Zugang gewähren können.

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Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 11 Tagen.
Und nun zur hoffentlich letzten Frage: Was passiert, wenn der Auftragnehmer zwar die Restarbeiten erledigt, jedoch die optischen Mängel an den Fliesenarbeiten nicht beseitigt? Können wir dann nach abgelaufener Frist die Mängel durch einen anderen Handwerker auf Kosten des aktuellen Auftragnehmers beseitigen lassen? Oder würde hier ein Abzugsbetrag von der Rechnung, so wie es durch den Gutachter vorgeschlagen wurde, sinnvoller sein? Wir überlegen ja noch, die Schiedstelle der örtlichen Handwerkskammer zu beauftragen (kostenlos). Würde das sinnvoll sein? Vielen dank ***** *****ür Ihre Antworten ...

Soweit Sie ihm eine feste Frist zur Beseitigung dre Mängel gesetzt haben, haben Sie die Möglichkeit einen anderen Handwerker mit der Beseitigung der Mängel zu beauftragen oder aber den Werklohn zu mindern.

Wenn Sie eine gütliche Lösung versuchen wollen, dann wäre es sicher einen Versuch wert die Schiedsstelle anzurufen.

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Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

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Kunde: hat geantwortet vor 11 Tagen.
Okay. Vielen Dank für die Antworten. Trotzdem hätte ich noch eine Frage: Wenn wir den Auftragnehmer eine Frist zur Beseitigng der Mägel stellen (es wäre die 1. schriftkliche Frist, die beiden anderen Nachbesserungen wurden auf mündlichem Wege eingefordert), würden dem Auftragnehmer nach einem etwaigen Fehlschlagen der Mängelbeseitigung noch weitere Nachbesserungsversuche zustehen? Laut Aussage des Gutachteers ist eine komplette Nachbesserung nicht möglich, da diese total unwirtschaftlich ist. Man müsste die kompletten Fugen auskratzen, die Sockelleisten nacharbeiten und Teile der Fliesen neu verlegen ...

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie müssen dem Unternehmer mindestens 2 Nachbesserungsversuche zustehen. Auch wenn die Nachbesserung mit einem erheblichen Aufwand verbunden ist muss der Unternehmer die Nachbesserung grundsätzlich dennoch ausführen.

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Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 11 Tagen.
Wie und in welcher Höhe würden wir denn den Werklohn mindern können? Wer kann/würde die Höhe der Minderung bestimmen? Machen wir das selbst, oder brauchen wir dazu wieder einen Gutachter?

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Minderung bestimmt sich nach dem Wert des Werkes ohne Mangel minus dem Wert des Werkes mit Mangel. Wenn Sie den Minderungsbetrag genau ermitteln wollen brauchen Sie einen Gutachter.

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Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

RASchiessl und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 11 Tagen.
Vielen Dank für die Ausführungen und einen schönen Tag noch.Mit freundlichen GrüßenKarsten Wehner

Gerne!