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Olaf Götz
Olaf Götz, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 3458
Erfahrung:  Fachanwalt für Sozialrecht
48877684
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Olaf Götz ist jetzt online.

Hallo, wir sind eine Eigentümergemeinschaft. Ein Eigentümer

Diese Antwort wurde bewertet:

Hallo, wir sind eine Eigentümergemeinschaft. Ein Eigentümer behauptet das sein Balkonschaden Sondereigentum) auf Grund der unsachgemäßen gebauten Bodenplatte (Gemeinschaftseigentum) entstanden ist und möchte den Schaden von der Gemeinschaft ersetzt haben. Das Mehrfamilienhaus ist Baujahr 2006, kann nach so vielen Jahren noch ein baulicher Mangel, der bisher gar nicht sichtbar war, dazu führt das wir die Balkonsanierung als Gemeinschaft bezahlen müssen? Außerdem zweifle ich daran das der Balkonschaden durch bauliche Mängel entstanden ist, sondern durch den Eigentümer selbst. Habe ich das Recht ein Gutachten anzufordern? Ein Schaden ist außerdem schon seit zwei Jahren an braunen Stellen an der Außenansicht der Bodenplatte sichtbar. Ich bin bisher davon ausgegangen das dies durch braunes Wasser von den vielen Blumenkübeln,welche auf dem Balkon stehen, entstanden ist. Sollte es ein Schaden sein, welcher schon zwei Jahre dem Eigentümer bekannt ist, sehe ich eine Schadenminderungspflichtsverletzung und bin der Meinung, dass dann der Sondereigentümer die Kosten zu tragen hat. Liege ich da richtig und kann ich rechtlich einen Gutachter fordern?
JA: Welche Schritte wurden bisher unternommen?
Customer: Wir sind bisher nicht über den Schaden konkret informiert worden. Wir haben in der letzten Eigentümerversammlung 2019 durch ein internes Gespräch von Eigentümern und Verwalter davon erfahren. Offiziell kamen keinerlei Info´s . Dann wurde plötzlich dem Versammlungsprotokoll ein sehr hoher Kostenvoranschlag zur Schadensbehebung beigefügt. Ich habe den Verwalter per Mail gebeten mir ausführliche Auskünfte über Schaden und Ursache zu geben und habe gefordert, bevor überhaupt Kostenvoranschläge von Firmen eingeholt werden, das ein unabhängiges Gutachten erstellt wird. Dies wurde vom Verwalter ignoriert, auch bei der zweiten Aufforderung kam keine Reaktion. Jetzt ist plötzlich (trotz Corona) eine Eigentümerversammlung anberaumt worden. Da gibt es den Tagesordnungspunkt "Beschluss Balkonsanierung der Fam. ..." und ein erneuter Kostenvoranschlag.
JA: Vielen Dank. Gibt es noch weitere Details, die Sie dem Anwalt mitteilen wollen?
Customer: Ein vielleicht wichtiger Teil ist für unsere Eigentumswohnung, das für die Sanierung ein Gerüst gestellt werden muss. Wir sind unmittelbar betroffen, da wir die Souterrainwohnung haben mit Terrasse und kleinem Garten (Sondernutzungsrecht). Genau in unserem Garten müsste das Gerüst gestellt werden, gerade jetzt, wo wir alles bepflanzt haben. Da der angebliche Schaden bereits zwei Jahre sichtbar ist, sehe ich nicht die Dringlichkeit gerade jetzt den Schaden zu beseitigen. Kann ich darauf bestehen das die Bauarbeiten erst im Herbst statt finden.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

wenn aufgrund der Fakten nicht für jeden Laien nach Überlassung entsprechender Schadensfotos durch den Verwalter nachvollziehbar ist, dass es sich um einen Baumangel handelt, dürfte es nur ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, die Schadensursache zunächst zu klären (natürlich mit wirtschaftlichem Augenmaß, also kein 2000 Euro Gutachten für einen 3000 Euro Schaden).

Ein Sanierungsbeschluss ohe diese Grundlage wäre unter den Umständen erfolgreich anfechtbar (bitte hier unbedingt die Anfechtungs- und Begründungsfristen beachten und sich anwaltlicher Hilfe bedienen, sonst geht das schief.

Wenn Sie trotz aller Rechtswidrigkeit in der WEG aber allein als problematisch sehen, dürften Sie in Zukunft leider einen schweren Stand in der Nachbarschaft haben, da so eine erfolgreiche Anfechtungsklage die WEG auch immer eine Stange Geld kostet.

Es ergibt also Sinn, die Situation auf der Versammlung für alle verständlich gut zu erklären.

Hinsichtlich eines genauen Sanierungszeitpunktes dürften Sie keinerlei Ansprüche haben. Das sollte im Einvernehmen geklärt werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben, geben Sie bitte eine entsprechende Bewertung ab, denn nur dann erhalte ich meine Vergütung über Just Answer. Nach einer solchen Bewertung können Sie allerdings auch ohne weitere Zusatzkosten an dieser Stelle Nachfragen zum gleichen Thema stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
vielen Dank für Ihre Antwort. Bezüglich der Schadensminderungspflicht habe ich noch eine Frage. Ich habe mich darüber belesen und würde gern wissen ob ich das dazugehörige Gesetz richtig verstanden habe. Da ein Schaden bereits zwei Jahre für uns sichtbar ist, sind wir der Meinung das der Schaden zeitnah hätte behoben werden müssen. Durch das Unterlassen kann ja der Schaden erheblich größer geworden sein. Deshalb muss der betreffende Eigentümer die Kosten selbst tragen. Bitte nicht falsch verstehen, ich möchte keinen Nachbarschaftsstreit, ich bin eigentlich sehr friedlich und sachlich. Aber es geht um eine Menge Geld.
Außerdem hat gerade dieser Eigentümer vor einigen Jahren schon einmal versucht einen Schaden der Eigentümergemeinschaft aufzubürden und dies nicht gerade mit legalen Mitteln. Letztendlich musste er den Schaden Selbst tragen. Wir sind deshalb sehr achtsam und auch misstrauisch.

Das Problem bei der Schadensminderungspflicht ist, dass im Zweifel gutachterlich festgestellt werden muss, ob durch das Zuwarten sich der Schaden vergrößert hat und in welchem Umfang im Hinblick auf die Beseitigungskosten.

Auch hier dürfte der Verweis auf den Sachverhalt in der Vergangenheit als Argumentationshilfe bei der Gemeinschaft helfen.

Wenn noch 2 Wochen Ladungsfrist einzuhalten ist, wäre es ev. sinnig, den Verwalter (auf einem Weg mit nachweisbarem Zugang schriftlich) um Erweiterung der Tagesordnung bitten, dass ggf. über die Prüfung der Schadensursache und ev. Mitverschulden des Eigentümers sowie ggf. Einholung eines Sachverständigengutachtens abgestimmt wird.

Ansonsten wird der von Ihnen angestrebte Weg eine weitere Versammlung erforderlich machen, was die Caencen mindert, dass andere Eigentümer Ihnen zustimmen. Es kann nämlich auf der Versammlung nichts unanfechtbar beschlossen werden, was nicht zumindest im wesentlichen auf der Tagesordnung zu erkennen war. Da sind die Gericht auch ziemlich streng.

Viel Glück!

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
Vielen Dank für Ihre Antwort, hat mir schon etwas weiter geholfen. Zwei Fragne hab ich noch dann werde ich nicht mehr nerven :-). Müssen dem Beschluss zur Schadenssanierung alle Eigentümer zustimmen oder reicht die einfache Mehrheit? Sind generell Eigentümerversammlungen derzeit erlaubt? Ich hatte in den Corona Verordnungen gelesen das zwar Versammlungen unter bestimmten Auflagen erlaubt sind, aber Eigentümerversammlungen nicht. (ich komme aus Jena) Vielen lieben Dank für Ihre Bemühungen und einen schönen sonnigen Sonntag.

Bei einfacher Instandhaltung oder Instandsetzung reicht die einfache Mehrheit.

Ob eine ETV stattfinden kann hängt von den zum Zeitpunkt der Versammlung geltenden örtlichen Regelungen ab. Gerade bei Ihnen ist die Lage ja nicht ganz so angespannt wie anderswo in Deutschland.

Es bietet sich an, sie draußen oder an einem gut belüfteten regengeschützten Ort unter Einhaltung des Mindestabstandes zu machen.

Wenn die grundlegenden Vorsichtsmaßnahmen nicht erkennbar und in der Einladung angekündigt eingehalten werden, dürften sämtliche dort gefassten Beschlüsse anfechtbar sein. Auch hierzu sollten Sie den Verwalter um Klarstellung bitten, um nicht am Ende für alle überraschend alles anzufechten und sich unnötig Feinde zu machen.

Die anderen Eigentümer müssen sich dann nämlich einzeln entscheiden, auf wessen Seite sie sich in der Klage stellen. Entsprechend tragen sie dann je nach Ausgang auch die Kosten (und die Kosten des Verwalters zur Vorbereitung des Rehctsstreites leider alle Eigentümer, Sie als Kläger eingeschlossen).

Ich wünsche Ihnen auch noch einen schönen Sonntag. Die Sonne geht gerade, habe aber noch mein Kart-Rennen in Lüneburg vorher in der Sonne geschafft.

Was es an Corona Regelungen zu WEG gibt, sehen Sie hier. Viele hatten etwas zur ETV erwartet, aber Pustekuchen.

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/corona-krise-sonderregelung-im-weg_258_512486.html

Olaf Götz und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.