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Kianusch Ayazi
Kianusch Ayazi,
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 984
Erfahrung:  Juristischer Mitarbeiter at ProfDrPannenRAe
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Kianusch Ayazi ist jetzt online.

Wir wohnen in einem Haus mit drei Wohnungen in Berlin

Diese Antwort wurde bewertet:

Wir wohnen in einem Haus mit drei Wohnungen in Berlin Friedrichshagen. Zum Jahresanfang 2019 hat unser Vermieter allen Mietern die Mietwohnungen zum Kauf angeboten. Wir und eine Nachbarin haben den Kaufpreis mit ihm verhandelt und das Angebot angenommen. Der Verkäufer hat in den darauf folgenden Monaten die Abgeschlossenheitserklärung beantragt. Diese lag Ende 2019 vor. Nun hatte er es eilig, schickte uns noch unvollständige Kaufunterlagen und konfrontierte uns mit einem unverschiebbaren Notartermin an denen der Vertrag unbedingt unterschrieben werden muss. Im Kaufvertrag soll eine Gesamthaftung der Käufer jeder für jeden vereinbart werden, vor allem dazu haben wir Fragen. Leider war weder der Notar noch der Verkäufer zu einem dazu klärenden Gespräch bereit. Anfang dieser Woche teilte der Verkäufer uns per E-Mail mit, da wir aus seiner Sicht kein Kaufinteresse mehr haben, ziehe er das Kaufangebot zurück. Wir haben ihm daraufhin eine sehr ausführliche E-Mail geschickt, das Mißverständnis aufgeklärt und unser unverrückbares Kaufinteresse bekräftigt. Telefonisch war er nicht erreichbar. Auf diese E-Mail haben wir bislang keine Antwort bekommen. Wir vermuten, er möchte unsere Wohnung an einen Dritten zu einem deutlich höheren Kaufpreis verkaufen und uns aus dem Kaufprozess raus drängen. Die Vermutung entsteht, weil er für die dritte Wohnung, die die Mieterin nicht kaufen wollte, einen qm Preis erzielt hat, der 800 Euro über seinem Angebot an uns liegt. Die wichtigste Frage ist, kann er mit der Begründung, wir würden zu viele Fragen stellen, aus dem Kaufangebot/Kaufvertrag, der vom Notar schon versandt wurde, aussteigen? Nach meiner Recherche ist das auf Basis von Paragraph 146 BGB nicht möglich.
JA: Gibt es eine Kopie des Vertrages?
Customer: Ja.
JA: Vielen Dank. Gibt es noch weitere Details, die Sie dem Anwalt mitteilen wollen?
Customer: Nein.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerne helfe ich Ihnen.
Bitte gedulden Sie sich ein wenig, während ich Ihren Fall bearbeite.
Gerne stehe ich Ihnen der Einfachheit halber auch für ein telefonisches Beratungsgespräch zur Verfügung, in dem wir alle Ihre Fragen besprechen können. Buchen Sie dieses gern als Premium-Service hinzu.
Mit freundlichen Grüßen
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -

Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Hallo Herr Ayazi, gern. Jch freue mich auf Ihre Rückmeldung gleich.
Viele Grüße Wibke Rissling Erdbrügge

Vielen Dank für Ihre Nachricht.

Bitte teilen Sie mir noch ergänzend mit: Hat der Verkäufer sein Verkaufsangebot notariell beurkunden lassen? Oder hat er Ihnen lediglich in nicht notariell beurkundeter Form mitgeteilt, dass er zum Verkauf bereit ist?

Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Wir haben die Konditionen persönlich im März 19 verhandelt, darüber gibt es eine Bestätigung per Email. Der erste Kaufvertragsentwurf vom Notar lag vor ca. 10 Tagen vor, dieser hatte Lücken. Der nachgebesserte aktuelle Kaufvertrag vom Notar wurde uns am 09.02 übermittelt.

Ich verstehe. Hat der Verkäufer seine Willenserklärung im Rahmen dieses Kaufvertrages bereits beim Notar abgegeben und beurkunden lassen? Oder liegt bisher nur ein Kaufvertragsentwurf vor, wobei der Verkäufer noch keine Willenserklärung hat beurkunden lassen?

Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Über eine Willenserklärung beim Notar wissen wir nichts. Das müsste man beim Notar erfragen, der ist allerdings nicht bereit, mit uns zu sprechen. Der Termin zur gemeinsamen Kaufvertragsunterschrift am 25.02.20 vor seit ca. zwei Wochen vom Verkäufer bekannt gegeben worden.
Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Wir können auch gern telefonieren. Ich verstehe nur das Preiskonzept hier nicht. Kostet telefonieren extra? Danke.

Vielen Dank für Ihre Nachricht.

Ja, für ein Telefonat fallen weitere Kosten an. Ich übersende Ihnen gern ein Angebot.

Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Nein, dann lassen Sie uns das auf diesem Wege für die ersten 50 Euro klären, vielen Dank für das Angebot.

Sehr gern.

Einen Augenblick bitte. Ich komme in Kürze mit einer Einschätzung auf Sie zu.

Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Prima, Danke

Vielen Dank für Ihre Geduld.

Wenn es einen Termin zur "gemeinsamen Kaufvertragsunterschrift" gibt, so spricht dies dafür, dass der Verkäufer seine Willenserklärung noch nicht hat beurkunden lassen.

Gemäß § 311b BGB sind Grundstückskaufverträge beurkundungspflichtig. Dies bedeutet, dass Angebot und Annahme, sprich die Willenserklärungen von Verkäufer und Käufer allesamt notariell beurkundet werden müssen, um wirksam zu sein. Wenn sie nicht notariell berukundet werden, sind die Willenserklärungen nicht wirksam.

Damit kann man bisher lediglich von einer Vertragsanbahnung sprechen, die zwar gewisse rechtliche Vorwirkungen und insbesondere Rücksichtnahmepflichten für die Parteien begründet. Weder Verkäufer noch Käufer sind jedoch in diesem Stadium dazu verpflichtet, den Kaufvertrag tatsächlich einzugehen.

Insofern kann der Verkäufer sich einseitig dazu entscheiden, von dem geplanten Kaufvertragsschluss Abstand zu nehmen. Sie haben aufgrund der Vorschrift des § 311b BGB keinen Rechtsanspruch gegen den Verkäufer, dass dieser den Kaufvertrag mit Ihnen abschließt. Sollte der Verkäufer jedoch wider Erwarten seine Willenserklärung beim Notar in beurkundeter Form abgegeben haben, so müssen Sie lediglich de Annahme in notariell beurkundeter Form erklären, wodurch der Kaufvertrag zustande kommt. Der Verkäufer könnte dann von seiner Willenserklärung nicht mehr einseitig Abstand nehmen.

Konnte ich Ihnen damit behilflich sein?
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Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Das bedeutet Paragraph 145 BGB hat hier keinen Belang?

Vielen Dank für Ihre Nachricht.

Der § 145 BGB hat insofern Belang, als der Verkäufer an seine Willenserklärung gebunden ist, wenn er Sie einmal Ihnen gegenüber abgegeben hat. Grundvoraussetzung hierfür ist jedoch, dass er die Willenserklärung wirksam abgegeben hat. Wirksam ist sie im Fall eines Grundstücksgeschäfts nur, wenn sie notariell beurkundet worden ist. Andernfalls ist sie nicht wirksam und daher auch nicht im Sinne des § 145 BGB bindend.

Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Wie ist es denn dann mit unserem Vorkaufsrecht, wir sind ja Mieter der Wohnung. Wenn er nun an einen Dritten verkauft und wir unser Vorkaufsrecht wahrnehmen möchten, können wir uns dann auf den schon vorliegenden Kaufvertrag beziehen?
Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Hallo Herr Ayazi, sind Sie noch online?

Vielen Dank frü Ihre Nachricht. Ich bitte Sie freundlich um einen Augenblick, während ich meine Antwort ausformuliere.

Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Gern , Danke.

Vielen Dank für Ihre Geduld.

Es ist richtig, dass Sie als Mieter unter den Voraussetzungen des § 577 BGB ein Vorkaufsrecht haben. Dieses Vorkaufsrecht ist jedoch nicht dinglicher, sondern rein schuldrechtlicher Natur. Wenn der Verkäufer das Grundstück bereits an einen Dritten veräußert hat, so können Sie daran leider auch mit Blick auf den Kaufvertrag(sentwurf) nichts ändern. Sie hätten jedoch einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer. Dieser besteht jedoch aufgrund des gesetzlichen Vorkaufsrechts und ist von dem Kaufvertrag, der sich angebahnt hat, unabhängig.

Konnte ich damit Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten?

Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Eine letzte Frage habe ich noch, denken Sie es nützt dies nochmal mit einem niedergelassenen Anwalt vor Ort zu erörtern, manchmal ergeben sich ja noch alternative Lösungen. Oder würden Sie aus Ihrem Kenntnisstand davon abraten und glauben es gibt null Chancen.

Es ist sicherlich empfehlenswert, die Angelegenheit anwaltlich prüfen zu lassen, wenn Sie Interesse am Wohnungserwerb haben. Sofern Ihnen ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zukommt und Sie dieses ausüben möchten, der Verkäufer dies jedoch zu vereiteln versucht, so besteht die Möglichkeit, dass Sie Ihr Vorkaufsrecht gegen den Vermieter auf dem Rechtsweg durchsetzen. Dies geht natürlich nur, solange der Verkäufer die Wohnung noch nicht an einen Dritten veräußert hat. Insofern ist zu empfehlen, dass Sie kurzfristig einen vor Ort niedergelassenen Anwalt mit der Prüfung der Angelegenheit beauftragen.

Falls ich Ihnen damit behilflich sein konnte, bitte ich Sie freundlich um Abgabe einer Bewertung (3-5 Sterne) durch Anklicken der Bewertungssterne ab. Vielen Dank!

Kianusch Ayazi und 2 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 12 Tagen.
Vielen Dank für Ihre Hilfe. Schönes Wochenende.

Gern geschehen - sollten sie nochmals Hilfe benötigen, kommen Sie gern auf mich zu.

Alles Gute und ein angenehmes Wochenende Ihnen.