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Claudia Schiessl
Claudia Schiessl, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 19417
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel; Korrespondenz in deutsch, englisch,französisch;Anwältin seit 1994;1996 Mitarbeit am Lehrstuhl für Strafrecht Universität Regensburg;1996-2010 Ausbildung von Referendaren
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Claudia Schiessl ist jetzt online.

Ich habe eine Frage zum Immobilienkauf Gerne würde ich

Diese Antwort wurde bewertet:

Ich habe eine Frage zum Immobilienkauf
Gerne würde ich erfahren, wie die Rechtslage in folgender Situation ist:Eine Immobilie, die aktuell noch von den Eigentümern bewohnt wird und die im OG befindliche Einliegerwohnung vermietet ist steht zum Verkauf.
"Übergabe nach Vereinbarung" und "die Mieterin wäre bei einem Verkauf auch bereit auszuziehen" hieß es.Nun fanden 2 Besuchtigungen statt.
1.Termin: Eigentümer-Bereich
2. Bereich: Vermietete EinliegerwohnungMittlerweile wurde ein Gespräch mit dem Makler geführt, indem das Interesse am Kauf geäußert und ein Kaufangebot (Preis) gegeben wurde.
Bei diesem Gespräch wurde gefragt, wie lange Zeit die Eigentümer und Vermieter zum Auszug bräuchten, da bei der Besichtigung von dem Eigentümer bzgl. der Mieterin gesagt wurde, "sie bräuchte dann etwas Vorlaufzeit um sich etwas neues zu suchen".
Darauf bekam ich von dem Makler die Antwort "die Mieter wollten sus privaten Gründen auszuegen. Dies hat sich wohl zerschlagen, sodass sie weiterhin dort wohnen bleiben würde".
Mit der Mieterin könnte ich leben, aber geschockt hat mich folgende Aussage, was bis zu dem Zeitpunkt in keinem Atemzug erwähnt wurde:
" Die Eigentümer suchen sich erst etwas neues, wenn der Verkauf feststeht. Eine Erdgeschosswohnung. Aber der Wohnungsmarkt ist ja momentan so ausgelaugt, dass es schwierig wird.
Solange die noch nichts gefunden haben, würden die dort wohnen bleiben und eine Miete von 500 für das Haus bezahlen + eine Miete für die Garage und einen Gartenpfleger beauftragen.
D.h. Sie würden das Haus mit Mieter und Eigentümer kaufen und eine Miete von ca 800EUR erhalten. Solange die Eigentümer wohnen bleiben, 2-3 Jahre, erhalten Sie Miete"Ist dies denn so akzeptabel?
In der Vermarktung war der "Kauf als Renditeobjekt" nicht die Rede!Ganz abgeneigt wäre ich nicht, das Objekt zu kaufen, wenn im Laufe 2020 der Auszug erfolgt.
Allerdings würde ich dies im Kaufvertrag entsprechend festhalten, dass der Kauf erst mit Auszug der Eigentümer wirksam wird und dann erst das Eigentum übertragen wird und der Kaufpreis erst mit Eigrbtunsübertragung fällig ist.Denn ich sehe nun hier das Problem dass die so wie sie dort wohnen Jahre lang drin bleiben und ich die Immobilie mit meiner Familie nicht beziehen kann.-> Welche Möglichkeit habe ich, rechtlich gesehen, bei Kauf, auf den Auszug der bisherigen Eigentümer bis zu einem gewissen Zeitpunkt m vertraglich festzuhalten und durchzukriegen?-> wie schaut es bei der Kündigung auf Eigenbedarf aus ?
Was ist besser direkt bei Kauf im Kaufvertrag festhalten, dass es Bedingungen zum Kauf ist oder kann man Eigenbedarfskündigung auch gut im Nachgang durchbringen
Denn es gibt ein Problem bei Kündigung auf Eigenbedarf, wenn die gekündigten Personen, hier Eigentümer und Mieter, keine passende Bleibe finden.
Nicht wahr?Was raten Sie raten? - Wie gehe ich im Besten Fall vor???Danke für Ihre Mühe im Vorfeld.MfG
M.S.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Vielen Dank für die freundliche Anfrage

Diese Art von Verkauf ist nicht ungewöhnlich und Sie haben hier keine Chance

Denn dass die Eigentümer wohnen bleiben wird in den Notarvertrag aufgenommen ohne das schließen die neuen Eigentümer den Vertrag nicht

Sie können daher nicht wegen Eigenbedarf kündigen , sondern müssten warten, bis die vereinbarte Zeit vorbei ist

Zu diesem Zeitpunkt lassen Sie dann aufnehmen , dass sich die Eigentümer bezüglich der Räumung der Zwangsvollstreckung unterwerfen

Dann können Sie mit Hilfe des Notarsvertrags die Räumung veranlassen
Kunde: hat geantwortet vor 26 Tagen.
Guten Morgen Frau Schiessl,

Vielen Dank für die Antwort.

D.h., im Kaufvertrag wird festgehslten, dass die Räumung der Immobilie von den bisherigen Eigentümern bis zum bspw. 30.10.2020 erfolgen wird und die bisherigen Eigentümer bezüglich der Räumung der Zwangsvollstreckung unterwerfen.
Dann wäre für den neuen Eigentümer die fristgerechte Räumung und Einziehungsmöglichkeit gesichert?

Habe ich das richtig verstanden?
Ganz genau !!!

Diese Klausel sichert zu, dass Sie unmittelbar mit der notariellen Urkunde Zwangsräumung betreiben können , als wenn diese ein Urteil wäre

Zusätzlich vereinbaren Sie noch eine Vertragsstrafe für den Fall, dass die Räumungsfrist nicht eingehalten wird
Kunde: hat geantwortet vor 26 Tagen.
Das hört sich gut an, dass die Zwangsräumung mit dem Notarvertrag durchzuführen ist.

Was meinen Sie mit "Vereinbarung einer Vertragsstrafe" - wie würde dies aussehen?

Für jeden Monat in dem die Frist zur Räumung überschritten wird wird eine Vertragsstrafe vereinbart, zum Beispiel 1000 €

Kunde: hat geantwortet vor 26 Tagen.
Ok.

Bspw. Räumungsfrist 30.10.2020
Ehem. Eigentümer ziehen nicht ais, weil sie nichts geeignetes finden (ebenerdig, weil sie Probleme mit Knie haben etc.). Dann zahlen sie für den Monat November 1000,00EUR Vertragsstrafe, zusätzlich zur Miete 500,00EUR.
Und gleichzeitig kann ich die Zwangsvollsteeckung durchführen? - Wie würde so eine Zwangsräumung mit Notarvertrag genau ablaufen, wenn ich nicht erst einen Titel erwerben muss?
Sie nehmen den Notarvertrag und beauftragen damit einen Gerichtsvollzieher
Claudia Schiessl und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 26 Tagen.
Ok, dass geht einfach so...
Gut, gut.

Vielen Dank.