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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 31241
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
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ra-huettemann ist jetzt online.

Wir haben eine Frage zu einem Gewerblichen Mietvertrag.

Diese Antwort wurde bewertet:

Wir haben eine Frage zu einem Gewerblichen Mietvertrag.
JA: Wann wurde der Vertrag ursprünglich unterzeichnet?
Customer: 15.2.16
JA: Vielen Dank. Gibt es noch weitere Details, die Sie dem Anwalt mitteilen wollen?
Customer: Ja

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

 

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Gern können wir Ihr Anliegen im Rahmen des Premium Service auch telefonisch im persönlichen Gespräch ausführlich erörtern, sofern Sie dies wünschen.

 

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Guten Tag,
am 15.02.16 schloss mein Mann einen gewerblichen Mietvertrag ab. Inzwischen bin ich offizieller Untermieter- dies ist lt. Mietvertrag ausdrücklich genehmigt.
Im Herbst letzt Jahres ist uns durch Zufall aufgefallen, dass die im Vertrag angegebenen m2 stark von der Realität abweichen. Im Vertrag steht: "Gewerbefläche von ca 30,8 m2 und dem dazugehörigen Keller sowie eine Vitrine als Werbefläche"
Kosten monatlich :
Nettomiete: 500 €
NK-Vorauszahlung 110 €
Gesamt 610 €

Tatsächlich verfügen wir über 19,52 m2
Daraus ergibt sich eine Abweichung von 11,28m2 bzw. 36,6%
Die geben wir am 22.10. per Mail an unseren Vermieter im Namen des Hauptmieters weiter. Mit der Bitte um Stellungnahme und Anpassung der Miete und Nebenkosten.
Am 26.11. haben wir das selbe Schreiben als Einschreiben noch einmal geschickt, da wir bis dahin keine Stellungnahme erhalten haben.


Vielen Dank.


Ich werde Ihnen hier in einigen Minuten eine Antwort einstellen.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Darauf erhielten wir im Dezember die Info, dass wir kein Recht auf eine Mietkürzung haben - gemietet wie gesehen, da es sich um einen gewerblichen Vertrag mit "ca." Angaben handelt. Bei Gelegenheit sollen die m2 überprüft werden und die Nebenkosten ggf. angepasst werden.
Für mich ergeben sich daraus folgende Fragen:
*Habe ich ein Recht auf Mietanpassung?
*Habe ich ein Recht auf Rückzahlung der zu Hohen Beträge?
* Gibt es unterschiedliche Ansprüche für Nebenkosten/ Mietzahlungen?
*Bis heute hat niemand die m2 überprüft und wir bezahlen immer noch den im Mietvertrag ausgewiesenen Betrag (500 € + 110 €).
Welche Rechte haben wir jetzt? Und wie sollen wir uns konkret verhalten?

Vielen Dank für Ihre Geduld.

 

Nach der Rechtsprechung ist für die Bemessung der Miete die tatsächliche Größe der Fläche rechtlich maßgeblich, und nicht die im Vertrag genannte.

 

Das bedeutet, dass bei einer tatsächlichen Abweichung von 36,6% der Fläche Sie in der Tat einen Anspruch auf Mietanpassung haben: Die Miete ist anteilig zu der (geringeren) tatsächlichen Fläche zu reduzieren.

 

Zudem können Sie die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beanspruchen.

 

Beide Ansprüche - Mietreduzierung und Rückzahlung - können Sie bei anhaltender Verweigerungshaltung erforderlichenfalls auch auf dem Rechtsweg durchsetzen.

 

Bei den NK ist zu differenzieren: Bei den flächenunabhängigen Verbrauchskosten (etwa Strom, Wasser und Heizung) kann keine Anpassung erfolgen. Bei denjenigen NK hingegen, die unter Zugrundelegung der Fläche anteilig auf Sie entfallen, muss auch eine Anpassung vorgenommen werden.

 

Anwaltlich ist Ihnen anzuraten, den Vermieter zu einer Mietanpassung schriftlich und nachweisbar (Einschreiben) aufzufordern. Hierzu sollten Sie eine letzte Frist von maximal 14 Tagen ab Briefdatum setzen und zugleich in Aussicht stellen, dass Sie nach Ablauf der gesetzten Frist Ihre mietvertraglichen Ansprüche auf dem Rechtsweg geltend machen werden.

 

Verbinden Sie dieses mit dem Hinweis, dass Sie hierzu einen RA einschalten werden, dessen Kosten der Vermieter nach Ablauf der Frist als Verzugsschaden zu tragen haben wird!

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Vielen Dank!

 

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Worauf begründet sich mein oben beschriebener Rechtsanspruch? Der Vermieter ist der Meinung, dass ich mich bei gewerblicher Miete bei ca. Angaben nicht auf den Mietvertrag berufen kann. Welche Paragrafen kann ich hier zur Anwendung bringen? Kann ich die Miete kürzen?


Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

 

Ihr Rechtsanspruch gründet sich auf § 535 BGB.

 

Der Einwand des Vermieters, es bestehe bei ca-Angaben angeblich keine Haftung des Vermieters, und der Mieter könne sich nicht auf den Vertrag berufen, ist falsch.

 

Ebenso wie im Wohnraummietrecht ist jede Flächenabweichung über 10% auch im Gewerbemietrecht ein Mangel der Mietsache:

 

https://www.mietminderung.org/mietminderung-bei-flaechenabweichung-im-gewerbemietrecht/

 

Sie sind daher auch berechtigt, eine Mietminderung vorzunehmen. Diese steht Ihnen gemäß § 536 BGB kraft Gesetzes zu - Sie benötigen hierzu also nicht etwa die Billigung/Zustimmung des Vermieters.

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Kristian Hüttemann
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Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Abschließende Frage: Wie berechne ich die zulässige Minderung? Einfach nach m2 - kann ich also 36,6% von Miete und NK-Vorauszahlung abziehen?
Muss ich die "gesparten Beträge" auf ein Zwischenkonto zahlen?
Seit Mietbeginn am 15.2.2016 kommt ein stattlicher Betrag zusammen - kann ich die Mietzahlung ganz einstellen und mich auf mein "Guthaben" berufen?

Vorab: Auf das Guthaben können Sie sich nicht berufen und die Mietzahlung mit dieser Begründung einstellen. Nortfalls müssen Sie den Vermieter auf Rückzahkung verklagen.

 

Die Höhe der Mietminderung folgt aus dem Umfang der Abweichung: Es ist die Miethöhe je Quadratmeter Nutzfläche auszurechnen und der sich ergebende Quadratmeterpreis mit der tatsächlich vorhandenen Nutzfläche zu multiplizieren. Beispiel: 480 € Miete für 80 qm Nutzfläche laut Mietvertrag ergeben einen qm-Preis von 6 €. Eine Flächenabweichung von 10 qm begründet einen Minderungsbetrag von 60 € im Monat.

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

 

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Gild das selbe für die Nebenkosten?

Ja, dies gilt für die NK gleichermaßen, denn Bemessungsgrundlage für die Minderung ist die Warmmiete.

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

 

ra-huettemann und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Super, vielen Dank

Gern geschehen!

 

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt