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Anja Merkel
Anja Merkel, Rechtsanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 2327
Erfahrung:  Staatsexamen, Internationaler Titel LL.M.Eur, Zulassung als Rechtsanwältin
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Anja Merkel ist jetzt online.

Ich bin seit 1994 von drei Grundstücken (derzeit Gartenland)

Diese Antwort wurde bewertet:

Ich bin seit 1994 im Besitz von drei Grundstücken (derzeit Gartenland) in Weinböhla (Sachsen). Im Flächennutzungsplan von 2018 ist eine Bebauung sämtlicher Grundstücke entlang der Strasse vorgesehen. Nun wurde von den zwei anderen Eigentümern (Herr X, Anwohner von Weinböla, Herr Y, Makler, der vom Eigentümer mit dem Verkauf der Grundstücke beauftragt wurde) und mir ein Architekturbüro damit beauftragt ein städtebauliches Konzept zu erarbeiten, das dann dem Gemeinderat zur Entscheidung für den Aufstellungsbeschluss und späteren Bauplan vorgelegt werden soll.
Die Variante, die von den anderen beiden Eigentümern präferiert wird, sieht nun eine Auflösung der derzeitigen Grundstücksgrenzen und die überlappende Bebauung vor, mit dem Ziel möglichst viele Häuser auf der Gesamtfläche zu platzieren und damit das Interesse eines Bauträgers zu wecken, um die Grundstücke dann vor einer Erschließung zu verkaufen. Ich bin eher für einen Planung unter Beibehaltung der gegenwärtigen Grundstücksgrenzen. Was hätte es für mich für Konsequenzen, wenn ich der ersten Variante zustimme? Wie gestaltet man eine gerechte Verteilung des Erlöses aus dem Verkauf, wenn von meinem Grundstücken mehr Land für geplante öffentliche Flächen abgetreten werden muss, als von den anderen? Gibt es Probleme wenn die Grundstücks überlappende Bebauung gegenseitige Abtretungen von Land erfordert (3 Objekte Regel)? Braucht es beim Verkauf an einen Bauträger einen Vertrag und wer erarbeitet so etwas?
Sehr geehrte Kundin, sehr geehrter Kunde,
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Ihr JustAnswer Moderatoren-Team

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich beantworte Ihr Anliegen auf Basis Ihrer Angaben folgendermaßen:

1. Was hätte es für mich für Konsequenzen, wenn ich der ersten Variante zustimme?

So, wie ich es verstanden habe, soll damit ein höherer Gewinn erzielt werden.

Aufpassen müssen Sie wegen der gegebenfalls gewerblichen Einordnung. Dazu mehr zur 3 Objekte REgel-Frage.

2. Wie gestaltet man eine gerechte Verteilung des Erlöses aus dem Verkauf, wenn von meinem Grundstücken mehr Land für geplante öffentliche Flächen abgetreten werden muss, als von den anderen?

Üblich ist folgende Konstellation:

Sie werden mit den beiden anderen Grundstückeigentümer eine GbR mit einem großen Grundstück, welches sich aus den einzelnen Grundstücken der 3 Eigentümer zusammensetzt. Die Anteile an der GbR (falls diese dann Eigentümerin der zusammengelegten GRundstücke wird) oder Anteile am Gewinn richten sich nach den eingebrachten Werten der Gesellschafter, d.h. qoutenmässiger Anteil je nach Größe und Wert des eingebrachten Grundstückes. Der Verkaufsgewinn wird dann ebenfalls in Höhe der jeweiligen Anteile berechnet und entsprechend ausgezahlt.

z.B.: A: 3000 qm, B: 10.000, C: 7000 qm -> insgesamt 20000 qm, daraus ergibt sich dann folgende Gewinnverteilung A: 15%, B: 50%, C: 35% und gegebenfalls auch Geselschafteranteile an der GbR. Wie dies konkret ausgestaltet werden kann, also auch wie die Kosten zu tragen sind, muss in einem Gesellschaftervertrag geregelt werden.

Von welchem Grundstück dann öffentliche Flächen abgetreten wurden, spielt keine Rolle mehr, da die GbR und deren Gesellschafter Eigentümer eines großen Grundstückes ist. Die Auflösung und Zusammenlegung der einzelnen Eigentümerparzellen führt dazu, dass es keine Rolle mehr spielt, von welcher ehemaligen Einzelparzelle die öffentlichen Flächen abgetreten werden.

3. Gibt es Probleme wenn die Grundstücks überlappende Bebauung gegenseitige Abtretungen von Land erfordert (3 Objekte Regel)?

Hier muss geschaut werden, ob der Verkauf durch die GbR als gewerblicher Verkauf eingestuft wird, oder nicht und gegebenfalls muss die Zusammenlegung der Grundstücke auch beachtet werden. Hier kommt es darauf an, wann Sie die 3 Grundstücke erworben haben. Grundsätzlich zählen als Objekte im Sinne der 3-Objekt-Grenze nur Objekte, die nicht länger als 5 Jahre genutzt worden sind. Da Sie schreiben, diese 1994 erworben zu haben, wurde die Einlage in die GbR nicht unter die 3 Objekt-Grenze fallen.

Zu beachten ist weiterhin, dass bei einer Beteiligung an einer Personengesellschaft (wie zum Beispiel einer GbR) dem Gesellschafter ein Zählobjekt zugerechnet wird. Auch Einlagen in eine Gesellschaft können zu einem Zählobjekt führen.

In Ihren Fall:

Sie legen Ihre 3 Grundstücke in GbR ein. WEil Sie diese in 1994 erworben haben, wird diese Einlage nicht mitgezählt.

Als Gesellschafter der GbR wird Ihnen im Falle des Verkaufes an einen Bauträger innerhalb von 5 Jahren nach Einlage vom Finanzamt 1 Zählobjekt angerechnet. Eine gewerbliche Einstufung wäre anhand der Betrachtung im Sinne der 3 Objekte Regel nicht gegeben.

Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch schon ohne Überschreitung der 3-Objekt-Grenze vorliegen, bereits die Veräußerung einer einzigen Immobilie kann ausreichen. Die 3-Objekt-Grenze ist nicht als starre Grenze zu verstehen. Entscheidend ist der Einzelfall. So kann es also auch ausreichen, dass nur das 1 großes Grundstück veräußert wird. Dies sollten Sie dann mit dem Steuerberater vertiefend klären.

4. Braucht es beim Verkauf an einen Bauträger einen Vertrag und wer erarbeitet so etwas?

Natürlich. Rechtsanwälte und/oder Notare. Dringend bräuchte man auch einen GbR-Vertrag, der die Beteiligung und Gewinn und Kostenverteilung entsprechend regelt.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

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Anja Merkel, Rechtsanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
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Anja Merkel und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 25 Tagen.
Liebe Frau Merkel, wie ich Ihnen schon schrieb, bin ich neu auf diesem Portal. Vielleicht können Sie mir erklären wie das mit dem Trinkgeld funktioniert. ich möchte natürlich gern, dass Sie für Ihre kompetenten Antworten auch ein Honorar bekommen, nur wird einem die Vorgehensweise leider nirgends im Vorfeld erklärt und auch jetzt kann ich keine Antwort auf der Webseite dazu finden. Das Kundencenter hat ebenfalls geschlossen. Also bitte helfen Sie mir und klären Sie mich auf, was ich tun muss. Da gibt es bestimmte Prozentsätze und es gibt ein Trinkgeld, was man anklicken kann. Wie ist der richtige Weg? Danke,
ich möchte mich gern erkenntlich zeigen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Bewertung.

Ich bin "nur" Experte bei diesem Portal, d.h. Aufbau, Handhabung, administration obliegt justanswer. Ich kenne die Plattform nur aus EXpertensicht.

Allerdings weiß ich von anderen Kunden, dass man einen Bonus zahlen kann. Prozentsätze oder ähnliches gibt es nicht. Sie geben als Bonus soviel Sie möchten und denken, wie es die Leistung wiederspiegelt.

 

Mit freundlichen Grüßen