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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 31875
Erfahrung:  Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Guten Tag, Baden-Wuerttemberg, ja

Diese Antwort wurde bewertet:

Guten Tag,
JA: Ich verstehe. Bitte nennen Sie mir Ihr Bundesland.
Customer: Baden-Wuerttemberg
JA: Vielen Dank. Gibt es noch etwas, dass der Anwalt wissen sollte?
Customer: ja

Sehr geehrter Ratsuchender

 

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage.

 

Wie können wir Ihnen denn weiterhelfen?

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 20 Tagen.
Guten Tag,

Undzwar habe ich seit einiger Zeit Probleme mit meinem unfaehigen Hausverwalter.

Kurz zum Hintergrung - der Verwalter ist kein "professioneller" Verwalter sondern Eigentümer und bewohner des Mehrfamilienhauses (14 Einheiten) und hat einen anderen Vollzeit-Job. Daher bekomme ich mich auch gerne mal in die Haare mit ihm, da er fachlich nicht ganz auf der Höhe ist und sich immer hinter der Aussage "Haben wir immer so gemacht, also ist es richtig" versteckt.

In meinem Fall geht es darum, dass er die Rücklagen immer gemäß Wohnfläche und nicht MEA umverteilt. Das ist mir erst jetzt aufgefallen, als ich auf Grund einer Nachzahlung für eine Sonderumlage aus dem Jahre 2016 etwas genauer hingeschaut habe. Undzwar gab es im Jahre 2016 eine Sonderumlage. Diese wurde von mir bezahlt und anhand des MEA umgelegt. Mit der Jahresabrechung 2017 wurd dann eine Nachzahlung veranschlagt, da gemäß dem Verwalter die Sonderumlagen anand der Wohnfläche umgelegt werden muss. Daraus resultierte, dass Ich eine Nachzahlung hatte und z.B. der Verwalter eine Gutschrift.

Laut §6 der Teilungserklaerung (TE) sind die Lasten und Kosten gemaess Miteigentumsanteil (MEA) umzulegen, soweit in §16 der TE nichts anderes bestimmt ist. Jedoch verweist auch §16 der TE auf die Umverteilung der Instandhaltungskosten gemaess MEA. Eine Aenderung durch Beschluss fuer die Umverteilung der allgemeinen Ruecklagen ist gemaess §16 WEG nicht zulaessig. Eine Ausnahme waere eine Oeffnungsklausel in der TE, die sich jedoch nicht erkennen laesst.

Sonderumlagen bzw. zweckgebundene Instandhaltungskosten koennen jedoch gemaess §16 (4) WEG einem anderen Verteilungsschluessel unterliegen. Hierfuer ist jedoch ein Beschluss der Eigentuemer fuer diese spezifischen Kosten noetig. Anhand meiner Unterlagen kann ich einen solchen Beschluss jedoch nicht feststellen, sodass auch die Sonderumlagen von 2016 gemeass MEA verteilt werden muss.

Diese Darstellung weigert der Verwalter jedoch anzuerkennen. Folglich moechte er nun sogar meine Gutschrift mit der Nachzahlung verrechnen.

Was also tun? Jeglicher Dialog/Schlichtungsversuch ist fehlgeschlagen. Auch kann er mir keine rechltich fundierte Antwort liefern, warum ich falsche liege.

Hierbei gehe ich noch nicht mal auf weitere Verfehlungen des Verwalters ein. Die Jahresabschluesse werden regelmaessig zu spaet erstellt, das Protokoll der letzten ETV (vor zwei Monaten) liegt noch nicht vor, etc….

Vielen Dank,
Gordon Rose

Sehr geehrter Ratsuchender,

 

haben Sie vielen Dank für Ihre Nachricht.

 

Die Jahresabrechnungen werden ja in der Eigentümerversammlung beschlossen und nach Ablauf der Monatsfrist des § 46 WEG rechtskräftig.

 

Dies gilt leider auch, wenn die Abrechnungen inhaltlich falsch sind, also nicht den Abrechnungsschlüssel verwenden den die Teilungserklärung hergibt.

 

Das bedeutet Sie können den Fehler nur dann erfolgreich angehen, wenn Sie gegen den Beschluss der Jahresabrechnung fristgerecht, Anfechtungsklage erheben. Wenn Sie die Monatsfrist allerdings verstreichen lassen, dann ist der Beschluss rechtskräftig und auch wenn er falsch ist für Sie bindend.

 

 

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben geben Sie bitte eine Bewertung meiner anwaltlichen Beratung ab (bitte klicken Sie hierzu auf die Bewertungssterne 3-5).

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Hans-Georg Schiessl

 

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 20 Tagen.
Soweit bin ich auch schon gekommen. Die letzte ETV wurde jedoch nicht fristgerecht einberufen und das wurde von meinem Vater (hat mich vertretten) auch zu Protokoll gegeben.
Jedoch fehlt mir auch noch das Protokoll der letzten ETV. Laut meiner Recherche sieht die aktuelle Rechtssprechnung vor, dass das Protokoll den Eigentuemern eine Woche vor Ablauf der nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG geltenden einmonatigen Anfechtungsfrist für Beschlüsse zur Kenntnis uebermittlet werden muss (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayOLG, Beschluss vom 11.04.1990, Az.: 2 Z 35/90). Sollte das Protokoll nicht rechtzeitig erstellt werden, sind Sie wegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung etwaigen Schadensersatzansprüchen ausgesetzt. Waere das ein Ansatzpunkt zumindest fuer die letzte ETV?

Sehr geehrter Ratsuchender,

 

bei der Klagefrist handelt es sich rechtlich gesehen um eine soganennte materielle Ausschlussfrist. Das bedeutet, auch wenn Sie kein Protokoll erhalten haben, beginnt die Frist dennoch mit der Beschlussfassung zu laufen (BeckOK BGB/Scheel, 51. Ed. 1.8.2019, WEG § 46 Rn. 22).

 

Eine Klage gegen den Beschluss scheidet daher aus.

 

Möglich dagegen sind natürlich Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter nach § 280 BGB, da die verzögerte Zusendung des Protokolls eine Pflichtverletzung des Verwalters darstellt.

 

Das bedeutet der Verwalter muss Ihnen den durch die Pflichtverletzung entstandenen Schaden bezahlen.

 

Die von Ihnen zitierte Entscheidung behandelt nun den Fall dass der Miteigentümer vorsorglich Klage erheben musste da ihm das Protokoll nicht zugestellt wurde und die Klage nach Zustellung wieder zurücknahm. Der Verwalter musste damals die Prozesskosten als Schaden tragen.

 

Sie müssen nun, wenn Sie Schadensersatz geltend machen wollen, darlegen und beweisen, dass Sie erfolgreich Klage erhoben und einen für Sie günstigeren Zahlbetrag durch Anwendung des richtigen Abrechnungsschlüsses erreicht hätten. Die Schadensersatzklage gegen den Verwalter wäre daher ein Ansatzpunkt.

 

Über eine positive Bewertung meiner Antwort würde ich mich sehr freuen.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Darf ich Ihnen noch weiter helfen

Kunde: hat geantwortet vor 20 Tagen.
Vielen Dank aber das reicht erstmal.
Mit freundlichen Gruessen,
Gordon Rose

gerne!

 

Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen!

RASchiessl und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.