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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 26135
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
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ra-huettemann ist jetzt online.

Sehr geehrte RAe, ich habe eine weitere Wohnung an ein

Diese Antwort wurde bewertet:

Sehr geehrte RAe,
ich habe eine weitere Wohnung an ein befreundetes Ehepaar mit Kind ab dem 01.09.2016 vermietet. Diese haben die Wohnung frisch geweißelt und vollkommen gereinigt übergeben erhalten. Nachdem diese nun überraschend nach genau zwei Jahren wieder ausziehen wollen, habe ich festgestellt, dass die Wohnung ziemlich herunter gekommen und im Bad verschimmelt zurück gegeben werden soll. Die haben wohl nie die Fenster geputzt, die Steinböden nie gewischt und die Küche ebenfalls sehr verdreckt. Die Wasserhahngarnituren waren neu, nun sind diese verkalkt und wie alles verkommen. Ebenfalls die gesamte Küche.
Nun meine Frage an Sie: Welchen Anteil kann ich für ein neues weißeln und für das Reinigen der Wohnung von der Kaution einbehalten. Kann ich eine Reinigungsfirma nach vorheriger Ankündigung beauftragen und diese Kosten in Rechnung stellen.
Der Mieter will einfach die Wohnung verlassen und für Schönheitsreparaturen lediglich € 400,-- hinterlassen und jegliche weitere Ansprüche für nicht mehr verhandelbar abhandeln.
Was kann ich alles in Rechnung stellen?
mit freundlichen Grüßen
Günther Pöschl

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zur abschließenden Bearbeitung Ihrer Anfrage benötige ich noch folgende Informationen: Sie erwähnen das Weißeln - enthält der Mietvertrag denn eine ausdrückliche Regelung, wonach der Mieter bei Auszug weißeln soll?

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 3 Monaten.
Dies wurde in einer verbindlichen Zusatzvereinbarung extra festgehalten. Da nun jedoch erst zwei Jahre vergangen sind und die Wände einigermaßen in Ordnung sind, jedoch die Wohnung im Großen und Ganzen ziemlich abgenutzt wurde, stellt sich für mich die Frage nach einer zeitliche Anrechnung. Ein Malerangebot für die über 100 m² Wohnung habe ich für knapp € 1.700,-- und der könnte auch noch zeitgerecht bis von der Übergabe weißeln.
mfg. Günther Pöschl

Vielen Dank für Ihre weiteren Mitteilungen!

Wenn Sie dies vertraglich ausdrücklich festgehalten haben, so sind die Mieter in der Tat auch zum Weißeln verpflichtet.

Zwar ist die übliche Abnutzung der Mietwohnung mit der Mietzahlung abgegolten (§ 538 BGB). Nach Ihrer Schilderung des Schadensbildes gehen die eingetretenen Schäden allerdings über das noch hinzunehmende Maß der Abnutzung weit hinaus, sofern das Bad verschimmelt, die Steinböden und die Küche verdreckt und die Armaturen verkalkt sind.

Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung bei Auszug besenrein zu übergeben, was nach der Rechtsprechung des BGH bedeutet befreit von groben Verschmutzungen: Sie können daher von den Mietern verlangen, dass diese die Wohnung in einem grundgereinigten Zustand an Sie übergeben.

Zugleich sollten Sie diesen in Aussicht stellen, dass Sie ansonsten eine Firma mit der fachmännischen Reinigung beautragen werden und die entsprechenden Kosten von der Kaution einbehalten werden.

Für die Reinigungsarbeiten sowie das Weißeln sollten Sie einen Betrag von mindestens 2.000 Euro in Ansatz bringen, denn allein auf daíe Malerarbeiten entfallen laut Ihrem Kostenvoranschlag bereits 1.700 Euro.

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Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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Kunde: hat geantwortet vor 3 Monaten.
Sehr geehrter Herr RA Hüttemann,wie kann ich nun bei einer Neuvermietung verbindlich festhalten, dass bei einem Auszug, egal nach welcher Nutzungsdauer, die Wohnung im gleiche Zustand wie bei Übergabe zurück gegeben werden muss.
Also geweißelt und in einem gereinigten und sauberen Zustand. Sprechen da irgendwelche Paragraphen dagegen? Oder soll ich die Wohnung einfach auch so dreckig und heruntergekommen übergeben?.mfg. Günther Pöschl

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Dies können Sie problemlos mit den neuen Mietern vereinbaren: Sie müssen dies aber unbedingt in einer individualvertraglichen (möglichst handschriftlichen) Zusatzvereinbarung regeln, denn dann sind solche Vereinbarungen auch rechtswirksam!

Probleme entstehen diesbezüglich für Vermieter immer nur dadurch, dass sie solche Pflichten in vorformulierten Muster-/Standardklauseln eines Mietvertrages niederlegen - und nach vorsichtigen Schätzungen sind die Hälfte solcher vorformulierten Klauseln nach der Rechtsprechung unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 2 Monaten.
Sehr geehrter Herr RA Hüttemann,
nachdem bei der neuen Rechtssprechung immer nur bei der Übergabe von unrenovierten Wohnungen und deren Gesetzeslage berichtet wird, habe ich doch noch die Frage: Wie ist es denn bei Übergabe von vollkommen renovierter Wohnungen und wo ist hier der Vermieter geschützt und kann bei Rückgabe der Wohnung den selben Zustand verlangen? Gibt es hier im Gesetz auch eine entsprechende Regelung, worauf man sich dann beziehen kann?
mfg. Günther Pöschl

Vielen Dank für Ihren Nachtrag!

Auch die Lösung dieses Problems folgt wiederum nicht aus dem Gesetz, denn dieses legt lediglich prinzipiell fest, dass der Vermieter zur Instandhaltung und/oder Instandsetzung verpflichtet ist - § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB.

Das bedeutet, dass auch bei Übergabe einer renovierten Wohnung anlässlich der Begründung des Mietverhältnisses bei deren Rückgabe zunächst einmal der § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB gilt.

Da diese Vorschrift aber nicht zwingendes Gesetzesrecht darstellt, kann von ihr abgewichen werden: Dies geschieht in der Mietrechtspraxis sehr oft mittels (nach der Rechtsprechung des BGH) unwirksam vorformulierten Muster-/Standardklauseln (wie oben näher ausgeführt), und dies betrifft auch die hier interessierenden renoviert übergebenen Wohnungen.

Wenn Sie daher auf der sicheren Seite wollen, so gilt auch diesbezüglich meine bereits ausgesprochene Empfehlung: Regeln Sie dies ausdrücklich in einer möglichst handschriftlichen individuellen Zusatzvereinbarung mit dem Mieter, die dieser unterschreibt!

Vermieter, die diesen Punkt beachten, haben bei Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig keine Probleme, die Renovierungspflicht dann auch durchzusetzen, denn für diese individuellen Zusatzvereinbarungen gelten gerade nicht die Maßstäbe der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln! Solche Klauseln sind vielmehr auf der Grundlage der Vertragsfreiheit jederzeit frei abschließbar.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt