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Claudia Schiessl
Claudia Schiessl, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 18146
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel; Korrespondenz in deutsch, englisch,französisch;Anwältin seit 1994;1996 Mitarbeit am Lehrstuhl für Strafrecht Universität Regensburg;1996-2010 Ausbildung von Referendaren
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Claudia Schiessl ist jetzt online.

habe ein Grundstück an einen Bauträger zum Mischpreis verkau

Diese Antwort wurde bewertet:

ich habe ein Grundstück an einen Bauträger zum Mischpreis verkauft;

Für dieses Grundstück wird derzeit ein Bebauungsplan aufgestellt. In diesem Grundstück sind anteilig auch öffentliche Flächen enthalten, die preislich im Mischpreis enthalten sind. Die Stadt will nun ihr Vorkaufsrecht nach §24 Abs. 1 Nr.5 (Grundlage Flächennutzungsplan) ausüben. Kann ich vom Vertrag zurücktreten, wenn der noch zu ermittelnde Preis des Gutachterausschusses unter dem vereinbarten Mischpreis liegt?

Sehr geehrter Ratsuchender,Haben Sie vielen Dank ***** ***** freundliche Anfrage.Die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die Gemeinde bedeutet, daß sie als Käuferin in den bestehenden Kaufvertrag zu denselben Bedingungen eintritt, und damit grundsätzlich auch in die Verpflichtung, den Kaufpreis zu bezahlen. Die Kommune hat das Wahlrecht, lediglich zum Verkehrswert zu erwerben, dann aber mit der Folge, daß (nur) der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten kann.Sie können also zurücktreten wenn man ihnen weniger bezahlen will als das, was sie mit dem Käufer bereits ausgemacht haben.Ich hoffe,ich konnte Ihnen weiterhelfen. Bitte fragen Sie sehr gerne nach.Wenn ich helfen konnte freut mich eine positive Bewertung.Vielen Dank
Claudia Schiessl und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
Sehr geehrte Frau Schießl,
vielen Dank für die schnelle Antwort,
Ich hatte vergessen zu schreiben, dass die Stadt nur für die öffentlichen Flächen ihr Vorkaufsrecht ausüben möchte. Diese Flächen könnten lt. Gesetz auch enteignet werden. Kann ich trotzdem zurücktreten? Könnte ich auch zurücktreten, wenn die Stadt ihr Vorkaufsrecht nach §24 Abs 1 (Bebauungsplan) ausüben möchte. Für den B-Plan ist der Auslegungssbeschluss erfolgt. Er ist noch nicht rechtskräftig.
Freundliche Grüße
Hermann Wassermann
Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
Ergänzung: Wie würde sich der Vorkauf der öffentlichen Flächen zum Verkehrswert (also unterhalb des vereinbarten Preises) auf den zu zahlenden Gesamtkaufpreis meines Käufers auswirken. Gesamt-Verkaufspreis minus Preis von der Kommune?
Sehr geehrter Ratsuchender, ja selbstverständlich können Sie zurücktretenDas betrifft nur den Vertrag soweit er die Gemeinde betrifftDer Vertrag zwischen Ihnen und dem Erstköufer ist davon unberührtWenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird , müssen Sie bezüglich des Vertrags mit dem Erstverkäufer noch einmal verhandeln , denn der Vertrag ist ja ohne die Flächen ein ganz anderer
Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
Sorry - Ihre Antwort verwirrt mich. Ich habe gelesen, das ich zumindest bei Zugrundelegung des §24 Abs1 BauGB KEIN Rücktrittsrecht habe, wenn es sich um öffentliche Flächen handelt, die im Grunde auch enteignet werden könnten. Unsicher bin ich nur bezüglich des Abs. 5 (Außenbereichvorkaufsrech)

Sehr geehrter Ratsuchender, vielen Dank für Ihre Nachfrage

Das wären die Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Enteignung

(1) Die Enteignung ist im einzelnen Fall nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann.

(2) 1Die Enteignung setzt voraus, dass der Antragsteller sich ernsthaft um den freihändigen Erwerb des zu enteignenden Grundstücks zu angemessenen Bedingungen, unter den Voraussetzungen des § 100 Abs. 1 und 3 unter Angebot geeigneten anderen Landes, vergeblich bemüht hat. 2Der Antragsteller hat glaubhaft zu machen, dass das Grundstück innerhalb angemessener Frist zu dem vorgesehenen Zweck verwendet wird.

(3) 1Die Enteignung eines Grundstücks zu dem Zweck, es für die bauliche Nutzung vorzubereiten (§ 85 Abs. 1 Nr. 1) oder es der baulichen Nutzung zuzuführen (§ 85 Abs. 1 Nr. 2), darf nur zugunsten der Gemeinde oder eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers erfolgen. 2In den Fällen des § 85 Abs. 1 Nr. 5 kann die Enteignung eines Grundstücks zugunsten eines Bauwilligen verlangt werden, der in der Lage ist, die Baumaßnahmen innerhalb angemessener Frist durchzuführen, und sich hierzu verpflichtet. 3Soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die Enteignung zugunsten der Gemeinde zulässig ist, kann sie auch zugunsten eines Sanierungsträgers erfolgen.

Vorkaufsrecht und Enteignung haben unterschiedliche Voraussetzungen.

Ebenso, wie man Sie nicht zwingen konnte zu verkaufen, kann man sie auch nicht zwingen, das Rücktrittsrecht nicht auszuüben.

Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
Ich wiederhole meine Frage mit anderen Worten:
Kann ich bei Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes für ÖFFENTLICHE Flächen sowohl nach §24 Abs. 1 als auch nach Abs. 5. vom Vertrag zurücktreten. m. E geht das bei Absatz 1 nicht, beim Abs. 5 bin ich mir eben nicht sicher

Es kommt auf den Preis an

b) Gemäß § 28 Abs. 3 S. 2 BauGB ist der Verkäufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag gegenüber der Gemeinde (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, § 28 Rn. 61) bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsaktes über die Ausübung des Vorkaufsrechtes berechtigt. Diese Regelung bezieht sich auf die spezielle Konstellation des § 28 Abs. 3 BauGB, in der die Gemeinde den von ihr zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks bestimmt.

Wenn Ihnen also die Gemeinde den Kaufpreis gibt, den Ihnen auch ihre ursprüngliche Käufer gegeben hätte können sie nicht zurücktreten. Wenn Ihnen die Gemeinde nur den Verkehrswert geben will keinen sie zurücktreten

Es kommt also nicht auf öffentlichen Flächen an sondern darauf, wie der Preis bestimmt wird

(3) 1Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. 2In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. 3

Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
Ich hatte bereits in meiner ursprünglichen Frage, dass derzeit der Verkehrwert für die öffentlichen Flächen ermittelt wird. Dieser wird deutlich niedriger sein als der vertraglich vereinbarte m²- Mischprei inkl. Wohnbauflächen.
Bitte sehen Sie sich den § 28 Abs. 4 an und prüfen Sie ob diese Regelung auch für §24 Abs. 5 gilt. Ich meine NEIN, bin mir aber eben nicht sicher

Sehr geehrter Ratsuchender, das Rücktrittsrecht bezieht sich nur auf die Fälle des II

In dem von Ihnen genannten Fall bleibt das Recht einen Antrsg auf gerichtliche Entscheidung nach 217 Baugb zu stellen

Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
Es gibt also in meinem Fall 24 Abs 5 ein Rücktrittsrecht (aber nicht bei 24 Abs 1 !). Es wird sich nun zeigen auf welcher Basis die Stadt das Vorkaufsrecht tatsächlich ausüben wird. Im Informationsschreiben (Ankündigung mit Frist zur Stellungnahme) wird der § 24 Abs 5 angegeben.
Danke für den Hinweis auf § 217 den ich hoffentlich nicht einsetzen muss

Gerne, ich wünsche Ihnen alles Gute

Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
Sehr geehrte Frau Schiessl,
ich habe noch eine Nachfrage zum Kaufpreis:
Sie hatten geschrieben dass dieser nach der Ausübung des Vorkaufsrechts neu verhandelt werden muss.
Nun habe ich gelesen (in Bezug auf Mayer NJW 1984,100, 102 f), dass lediglich vom vereinbarten Kaufpreis der bezahlte Verkehrswert der öffentlichen Flächen abgezogen wird, so dass der Gesamterlös für mich nicht verändert wird. Ist das so? Gibt es dazu evtl. aktuelle Rechtsprechung?
Freundliche Grüße

Sehr geehrter Ratsuchende, für ihren Erstkäufer verändert sich doch der ganze Vertrag. Es ist doch nicht sicher, ob er für das Grundstück jetzt überhaupt noch Verwendung hat

Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
Danke für die Antwort. Selbstverständlich hat der Käufer Verwendung für die Restfläche und will sie auch weiterhin haben. Er hätte die öffentlichen Flächen ja auch an die Stadt weiter veräußert. Vermutlich will die Stadt aber diesen Verhandlungen aus dem Wege gehen und lieber zum Verkehrswert von mir kaufen. Haben Sie den Hinweis zu "Mayer" gelesen? Ist das nicht mehr gültig?

Dann ist es in Ordnung, dann können Sie den Preis so wie in der von Ijnen genannten Literaturstelle berechnen