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K. Severin
K. Severin, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 970
Erfahrung:  Steuerrecht, Zivilrecht
25551084
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K. Severin ist jetzt online.

ich bin Verpächter eines bebauten Grundstücks. D.h. das

Kundenfrage

ich bin Verpächter eines bebauten Grundstücks. D.h. das Grundstück gehört mir und die Gemeinde hat 1984 ein Museum darauf gebaut. Den Pachtvertrag habe ich aufgrund des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zum 1.4.2018 gekündigt und die Gemeinde bittet mich nun um einen neuen Pachtvertrag, weil die auf dem Grundstück bleiben wollen!
Hier meine drei Fragen:
1. Kann ich rückwirkend für drei Jahren den Pachtzins nachfordern? Ich habe im August 2015 die Gemeinde schriftlich aufgefordert, einen höheren Pachtzins zu zahlen. Das haben die schriftlich immer abgewiesen. Wenn eine rückwirkende Pachtzinsanpassung möglich ist, auf welchen Paragraphen kann ich mich berufen?

2. Die Gemeinde hat mir einen neuen Pachtvertragsentwurf zugesandt. Darin heißt es:
Die Miete erhöht oder ermäßig sich jeweils zum 1. Dezember eines Jahres im gleichen prozentualen Verhältnis wie sich der amtlich festgestellt Verbraucherpreisindex für Deutschland ändert, sofern sich dieser um 5 Prozent oder mehr, gegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, geändert hat. Diese Wertsicherungsklausel wird gemäß den Bestimmungen des vorangehenden Satzes jeweils erneut anwendbar, wenn sich der genannte Preisindex abermals um mehr als 5 Prozent nach oben oder unten ändert. Die Anpassung erfolgt rückwirkend ab dem 1. Dezember des jeweiligen Jahres. Als Grundlage der ersten Anpassung gibt der Verbraucherpreisindex von Dezember 2018 im Vergleich zum Dezember des Folgejahres.
Laut meinem Kenntnisstand steigt oder sinkt der Verbraucherpreisindex eines Jahres nie um 5 Prozent laut statistischem Bundesamt.
Frage: Welche Wertsicherungsklausel würden Sie mir empfehlen? Welche Formulierung ist zu meinen Gunsten?

3. Das Grundstück befindet sich in Berlin Alt-Marzahn. Dieses Areal ist denkmalgeschützt.
Wonach kann ich den Pachtzins pro Quadratmeter ansetzen. Die Gemeinde schlägt 4,00 Euro auf den Quadratmeter vor. Das erscheint mir aber zu wenig. Laut Recherchen im Internet sind 6 bis 12 Euro normal?
Wonach kann ich mich richten oder ist der Pachtzins auf den Quadratmeter frei verhandelbar?
Vielen Dank für Ihre Mühe.

Gepostet: vor 1 Monat.
Kategorie: Recht & Justiz
Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Mir ist noch was eingefallen:
Das Bezirksamt Marzahn setzt mich damit unter Druck, indem sie mir schreibt: Wenn der neue Pachtvertrag unterschrieben ist von beiden Seiten: - Das Bezirksamt muss einen Antrag stellen beim Berliner Senat für Finanzen und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Vielleicht muss auch noch ein Antrag gestellt werden im Abgeordnetenhaus von Berlin wegen des Doppelhaushalts. Stimmt das? Wenn ja, was hat der Berliner Senat für Finanzen und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben damit zu tun und das Abgeordnetenhaus?
Experte:  daniela-mod hat geantwortet vor 1 Monat.
Sehr geehrte Kundin, sehr geehrter Kunde,
aufgrund einer Überprüfung haben wir festgestellt, dass Ihre o.a. Frage bisher leider noch nicht beantwortet wurde.
Wir haben Ihre Frage kostenlos unter einer erhöhten Priorität eingestuft, und unsere Experten erneut informiert, sich mit Ihrem Problem zu beschäftigen.
Sollten Sie in den nächsten Tagen keine Antwort erhalten, bitten wir Sie, sich mit uns über
***@******.*** oder telefonisch von Montags-Freitags von 10:00-18:00 unter
Deutschland: 0800(###) ###-####
Österreich: 0800 802136
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in Verbindung zu setzen.
Vielen Dank ***** ***** Geduld.
Ihr JustAnswer Moderatoren-Team
Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Sehr geehrte Damen und Herren, Sie werben auf Ihrer Internetseite mit einer schnellen Bearbeitung. Mein Auftrag ist bis heute nicht bearbeitet worden. Die Antwort brauchte ich aber am 7.5.2018 abends. Da Sie mir nicht helfen konnten, storniere ich den Auftrag und bitte um Rücksendung des Betrages. Bitte bestätigen Sie mir meine Stornierung. Mit freundlichen Grüßen Gabriele Fuchs
Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte Kundin,

ihre Frage beantworte ich aufgrund ihrer Sachverhaltsangaben gerne wie folgt:

A. Eine rückwirkende Erhöhung des vertraglich vereinbarten Pachtzinses ab 2015 können Sie nur fordern, wenn dies im Pachtvertrag vereinbart gewesen ist, z.B. in diesem eine rechtwirksame Wertsicherungsklausel enthalten wäre. Sonst nur, wenn, der Pächter dieser zustimmt. Hier aber nicht gegeben.

B. Eine Anpassung des Pachtzinses mittels einer Wertsicherungsklausel ist nur möglich, wenn sich die Klausel auf einen Verbraucherpreisindex bezieht und Sia als Verpächter für mindestens 10 Jahre auf das Recht einer ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Pächter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern. Ansonsten ist die Klausel unwirksam

C. Sollten Sie den Neuabschluss eines Pachtvertrages mit der Gemeinde - unter zwingender Berücksichtigung des Punkt 2 meiner Antwort - in Betracht ziehen, schlage ich folgende Wertsicherungsklausel zur Anpassung des Pachtzinses zum Ausgleich der Geldentwertung für Sie vor:

Anpassung des Mietzinses

1. Erhöht oder vermindert sich künftig der vom Statistischen Bundesamt amtlich festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (auf der Basis 2010 = 100) gegenüber dem für den Monat des Vertragsschlusses veröffentlichten Index um mindestens 3 Prozent, so ändert sich der Mietzins automatisch im gleichen prozentualen Verhältnis nach unten oder oben ab dem auf die Änderung folgenden Monat, ohne dass es hierzu besonderer Erklärungen auch nur einer Vertragspartei oder sonst einer Vertragsabänderung bedarf.

2. Sollte der genannte Index eingestellt werden, tritt an seine Stelle der entsprechende Nachfolgeindex.

3. Weitere Anpassungen der Miete erfolgen nach Maßgabe der Ziff. 1, wobei jeweils auf den Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Anpassung als Ausgangsindex abzustellen ist.

4. Haben die vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen baulichen Veränderungen eine Werterhöhung der Mieträume zur Folge, so hat diese bei einer Neufestsetzung des Mietzinses außer Betracht zu bleiben.

Bitte beachten Sie, dass die Höhe des prozentualen Verhältnisses, in dem sich der Pachtzins gleich dem Verbraucherpreisindex nach oben oder nach unten anpassen soll, frei zwischen den Parteien für den Neuvertrag frei bestimmt werden kann.

D. Der Pachtzins für den Quadratmeter ist Verhandlungssache bei einer Neuverpachtung, d.h. gesetzlich nicht auf einen bestimmten Betrag beschränkt. Um den marktüblichen Pachtzins zu ermitteln, den Sie in dem neuen Pachtvertrag aufnehmen wollen, sollten Sie einen Gewerbemietspiegel zu Rate ziehen. Dieser wird im Internet z.B. für Berlin kostenfrei zur Verfügung gestellt durch unterschiedliche Anbieter. Sie müssen dazu nur "Gewerbemietsiegel Berlin" als Suchbegriff bei Google eingeben. Alternativ können Sie sich an die Industrie und Handelskammer Berlin direkt wenden und dort telefonisch anfragen(###) ###-####832), wie hoch der marktübliche Pachtzins für die Vermietung ihres Objekts ist.

Ich hoffe meine Antwort hilft Ihnen weiter. Sie können gerne Nachfragen an mich richten, wenn Sie das wünschen.

Zuletzt darf ich Sie höflich um eine positive Bewertung meiner Antwort bitten, damit meine Leistung vergütet wird.

Mit freundlichen Grüßen

K. Severin

Rechtsanwalt

Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte Kundin,

haben Sie noch Fragen? Diese beantworte ich gerne.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr an mich zu richten wünschen, dann darf ich Sie nochmals höflich um eine positive Bewertung meiner Antwort bitten, damit meine Leistung vergütet wird.

Mit freundlichen Grüßen

K. Severin

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Ich habe noch eine Fragen.
Ich habe per Einschreiben eine Pachtanpassung verlang in August 2015. Diese Pachtanpassung wurde abgelehnt. Ich konnte 1984 keine Wertsicherungsklausel in den Pachtvertrag einbauen, weil wir in der DDR gelebt haben und dieses nicht üblich war. Man kannte eine Wertsicherungsklausel überhaupt nicht.Danke für Ihre Mühe.
Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte Kundin,

eine rückwirkende Anpassung des Pachtzinses hätte nach der im Jahr 2015 geltenden Rechtslage vorausgesetzt, dass ihr Vertragspartner dieser zustimmt. Ob diesbezüglich für Pachtverträge, die noch vor der Wiedervereinigung entsprechend dem Pachtrecht der DDR geschlossen wurden etwas anderes gilt, kann ich Ihnen leider nicht beantworten. Dafür fehlt mir bedauerlicherweise das Fachwissen.

Mit freundlichen Grüßen

K. Severin

Rechtsanwalt

Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte Kundin,

ich würde mich sehr über eine Bewertung durch Sie freuen. Andernfalls erhalte ich kein Honorar für meine Antworten an Sie.

Mit freundlichen Grüßen

K. Severin

Rechtsanwalt