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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 25822
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
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ra-huettemann ist jetzt online.

Ich habe seit Jahren Probleme mit der Nebenkostenabrechnung.

Diese Antwort wurde bewertet:

Ich habe seit Jahren Probleme mit der Nebenkostenabrechnung. Aktuell Abrechnung für 2016. vorher willkürliche Abrechnung mal nach qm mal nach %, im Haus ein Ladenlokal unten, darüber zwei Wohnungen, eine davon meine. Januar 2016 neue Heizung mit Information an Mieter, dass jetzt nach Verbrauch abgerechnet wird. Im Mietvertrag Abrechnung nach Verbrauch. Abrechnung für 2016 wieder nicht nach Verbrauch sondern wieder ein ganz neuer Umlageschlüssel, der erst in der Rechnung ersichtlich war.Angeblich weil die Zähler ausgefallen waren. Erst nach mehrfachem Nachfragen, zurückweisen der Rechnung und einem Gesprächstermin, wurde uns mitgeteilt, dass die Zähler nicht ausgefallen waren sondern die alten kaputten Zähler bei der neuen Heizung wieder angebracht wurden, also nie zählen konnten. Persönlich sind unsere Vermieter sehr ausfallend geworden. Ich habe eine neue Wohnung. Jetzt habe ich Bedenken, was mit der Kaution passiert. Betrifft Nachzahlung Nebenkosten für 2016 i.H. von 880 €, für 2017 in ähnlicher Höhe und dann sicher für 2018 ein halbes Jahr oder 7 Monate ebenfalls. Die Zähler werden auf unser Drängen jetzt Ende April erst eingebaut. Wie bewahre ich meine Kaution vor einem unberechtigten Zugriff?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zur abschließenden Bearbeitung Ihrer Anfrage benötige ich noch folgende Informationen: Wann genau ist Ihnen denn die NK-Abrechnung für 2016 zugegangen?

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Die NK Abrechnung 2016 ist uns am 21.12.2018 zugegangen, trägt das Datum 16.12.2018
Wir haben sofort das Büro angerufen, dass die Rechnung erstellt hat für einen Termin zur Besprechung. Dieser konnte vor allem durch Krankheit der Bearbeiterin erst am 5.4. stattfinden. Vor diesem Termin haben wir nach und nach herausgefunden, dass die Zähler gar nich ausgefallen waren sonder entgegen den Aussagen zu uns die alten dort wieder angebracht wurden. Damit haben wir die Vermieter konfrontiert auf dem Gespräch am 5.4.

Bitte überprüfen Sie Ihre Angaben:

Die NK Abrechnung 2016 ist uns am 21.12.2018 zugegangen, trägt das Datum 16.12.2018

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
entschuldigung am 21.12.2017 zugegangen, vertippt

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Meine Nachfrage hat folgenden Hintergrund: Nch § 556 Absatz 3 BGB ist die NK-Abrechnung einem Mieter spätestens 12 Monate nach dem Ende der Verbrauchsperiode zuzustellen. Haben Sie die Abrechnung am 21.12.2017 erhalten, so ist leider noch keine Verjährung eingetreten.

Dennoch müssen Sie die geltend gemachte Forderung nicht begleichen, sondern können Stellung einer neuen ordnungsgemäßen Abrechnung verlangen: Sofern nämlich mietvertraglich ein völlig anderer als der zugrunde gelegte Umlageschlüssel vereinbart ist, so ist die Abrechnung schon aus diesem Grunde gänzlich fehelerhaft und kann von Ihnen zurückgewiesen werden.

Weisen Sie die Forderung daher schriftlich (Einchreiben) unter ausdrücklicher Berufung auf die hier dargestellte Rechtslage zurück. Teilen Sie dem Vermieter mit, dass Sie von Ihrem Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB solange Gebrauch machen, wie dieser nicht eine neue und ordnungsgemäße Abrechnung stellt!

Klicken Sie für die in Anspruch genommene anwaltliche Beratung bitte abschließend oben auf die Bewertungsterne (=3-5 Sterne), wenn Sie keine Nachfrage haben ("Dem Experten antworten"), denn nur dann wird meine Vergütung für die erbrachte Rechtsberatung an mich ausgezahlt.

Sie können nach Ihrer jetzigen Bewertung jederzeit und beliebig oft nachfragen!

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
ich habe die Rechnung doch schon zurückgewiesen, allerdings mit Hinweis auf Anbringung der Zähler. Soll ich sie gänzlich mit den von Ihnen genannten Angaben jetzt zurückweisen? Eine ordentliche Rechnung werden sie nicht stellen können, da nie gezählt wurde. Die erstellte neue Umlage weicht erheblich vom Vorjahr ab. Und wir haben schon beide Jahre vorher reklamiert, dann aber Einigungen gefunden, beide Male anders. Für 2016 haben wir Zähler erwartet. Also einfach gänzlich zurückweisen und mit einer neuen Rechnung hier wieder anfragen?
Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Kann ich bei der Bank bescheid sagen, dass es eine Zurückweisung gegeben hat und dort nicht gezahlt werden darf?
Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
mit freundlichen GrüßenInes Schober

Ja, Sie sollten die Abrechnung erneut zurückweisen und dieses auch ausdrücklich auf den fehlerhaften Umlageschlüssel stützen! Sie können Ihre Bank auch in Kenntnis setzen.

Von Ihrem Zurückbehaltungsrecht können Sie solange Gebrauch machen, wie der Vermieter nicht korrekt abrechnet - Sie müssen bis dahin also überhaupt keine Zahlung leisten!

Klicken Sie dann bitte abschließend oben auf die Bewertungsterne (=3-5 Sterne), wenn Sie keine Nachfrage haben ("Dem Experten antworten"), denn nur dann wird meine Vergütung für die erbrachte Rechtsberatung an mich ausgezahlt.

Sie können nach Ihrer jetzigen Bewertung jederzeit und beliebig oft nachfragen!

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

ra-huettemann und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Vielen Dank ***** ***** schönes Wochenende!

Vielen Dank ***** ***** wünsche ich Ihnen ebenfalls!

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Guten Tag Herr Huettemann,ich habe die Zahlung, wie von Ihnen erklärt, zurückgewiesen. Wie verhindere ich jetzt, dass die Vermieter auf die Kaution zugreifen. Die Bank zahlt ja auf erstes Anfordern ohne Prüfung.Mit freundlichen Grüßen
Ines Schober

Der Vermieter ist Ihnen unter diesen Umständen zu unverzüglicher Kautionsrückzahlung verpflichtet, die Sie erforderlichenfalls auch gerichtlich erzwingen und druchsetzen können, wenn aus dem Mietverhältnis keine Forderungen mehr offen stehen!

Gehen Sie dann wie folgt vor: Setzen Sie dem Vermieter schriftlich (Einschreiben) eine Frist von maximal 14 Tagen ab Briefdatum zur Rückzahlung des Kaution.

Kündigen Sie in dem Schreiben an, dass Sie nach Fristablauf einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung Ihres Anspruchs beauftragen und dass die hierdurch bedingten Kosten der Vermieter als Verzugsschaden zu tragen haben wird.

Gerät dieser mit dem Ablauf der gesetzten Frist in Verzug, sind die Rechtsverfolgungskosten (Anwaltskosten) als Verzugsschaden ersatzfähig. Sie können dann auf Kosten des Vermieters einen Rechtsanwalt einschalten, der Ihren Anspruch auf Rückzahlung geltend machen und durchsetzen wird.

Der Anwalt wird dieen zunächst außergerichtlich und schriftsätzlich auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch nehmen. Zahlt dieser dann noch immer nicht, wird der Anwalt einen gerichtlichen Mahnbescheid erwirken oder Zahlungsklage erheben - auch die hiermit verbundenen Kosten hätte der Vermieter zu tragen!

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
vielen Dank. Sollte ich vielleicht im Vorfeld meine Vermieter darauf hinweisen, dass Sie durch meine Rückweisung nicht berechtigt sind für die Nebenkosten auf die Kaution zuzugreifen und falls doch, eine rechtliche Auseinandersetzung wegen unberechtigten Zugreifens riskieren?
Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Entschuldigung mit "Sie" meinte ich die Vermieter, nicht Sie!

Ja, dieser vorherige Hinweis empfiehlt sich!

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Vielen Dank ***** ***** schönen Tag noch.Mit freundlichen Grüßen
Ines Schober

Danke, ebenfalls!

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Guten Tag Herr Huetmann,
ich habe noch zwei Fragen zu dem Vorgang, da es jetzt tatsächlich in diese Richtung geht. Wenn mir die Vermieter eine neue Rechnung stellen bezugnehmend darauf, dass sie nicht nach Verbrauch abrechnen können und mir mit einem kleinen Abschlag einen Vorschlag zur Einigung machen (so wird es wohl sein), kann oder sollte ich ja nicht ewig die Rechnung zurückweisen, sondern auch eine Einigung anstreben. Meine Bereitschaft wäre, das bisher gezahlte und im Vertrag als Abschlag vereinbarte als Zahlung zu belassen. Aber auf gar keinen Fall mehr. Und vorausgesetzt die Kaution wird zurückgezahlt. Und alle Rechnungen (2016 um die es hier geht) plus kommend 2017 und anteilig 2018 werden genau so behandelt, da ja das Problem der Zähler erst im Mai diesen Jahres gelöst wurde und ich jetzt ausgezogen bin. Wie kann ich das sinnvoll formulieren als Antwort auf etwaige weitere Rechnungen oder auf den angekündigten Vorschlag.Vielen Dank
Ines Schober

Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen des hiesigen Premium Service ("Mehr Zeit für Nachfragen") für Nachfragen zur Verfügung.

Ich unterbreite Ihnen ein entsprechendes Angebot.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Vielen Dank!

Zu Ihren neuen Fragen:

Wie hat sich denn die Situation seit April entwickelt - hat der Vermieter Ihnen nunmehr eine korrekte Abrechnung gestellt und die Kaution zurückgezahlt?

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
vielen Dank ***** ***** für Ihre Zeit.
Ein gemeinsames Gespräch mit beiden Mietparteien, den Vermietern und der Dame, die die Abrechnung für die Vermieter erledigt, ist sehr unbefriedigend gelaufen. Die Vermieter sind teilweise ausfallend geworden. Die Fragen nach den nicht funktionierenden Zählern blieben unbeantwortet : "Das ist nun mal so, die funktionieren nicht, da brauche ich nichts mehr zu zu sagen. Hier geht es nur darum, dass ihr Eure Rechnung zahlt ... etc."
Fakt ist, die haben schon nicht funktioniert als ich eingezogen bin und das war mir nicht bekannt, den Vermietern und auch dem damaligen Dienstleister, der als Immobilienbüro die Wohnung zur Miete gemakelt hat und die jahrelang die Abrechnung gemacht hat, war es sehr wohl bekannt. Und beiden Parteien war sehr wohl bekannt, dass ein Abschlag von 250 € p.M. niemals reichen kann (eher 350, meine Vorgängerin sogar 400 €) Der Mietvertrag wurde trotzdem mit "Abrechnung nach Verbrauch" und 250 € NK abgeschlossen. Ich habe damals mehrfach gefragt, ob das reichen kann. " ja, kommt hin"
Jetzt kommt ein "Vorschlag" mit einem Abschlag von 20% auf die Heizkosten und immer noch eine Nachzahlung von fast 800 €. Und die Abrechnungen von 2017 und anteilig 2018 sind noch offen. Ich will so etwas nicht akzeptieren. Entweder sie lassen sich auf meine "Kulanz" ein und behalten den gezahlten Abschlag, geben die Kaution frei und gut ist. (mir am liebsten) Oder ich bleibe hart und sie können mir keine vertragsgemäße Rechnung stellen und wir gehen den Rechtsweg ( mir nicht so lieb). Wie kann ich den Weg mit den bereits gezahlten Beträgen, Kaution zurück und Schluss erreichen?

Sie können das Schreiben dann wie folgt formulieren:

"Sehr geehrter Herr xy,

unter Bezugnahme auf unsere bisherige Korrespondenz bezüglich der Nebenkostenabrechnung sowie der Kautionsrückzahlung möchte ich Ihnen folgenden Voschlag unterbreiten, um eine einvernehmlich und gütliche Lösung herbeizuführen, die in unser beider Interesse liegen dürfte.

Ausdrücklich erkläre ich mich bereit, die bisher bereits geleisteten Zahlungen meinerseits als auf Ihre Nachzahlungsforderungen erbracht anzuerkennen.

Mit diesen Zahlungen sind sämtliche Ansprüche Ihrerseits - gleich welchen Rechtsgrundes - abschließend abgegolten.

Im Gegenzug bringen Sie meine Kaution in voller Höhe unverzüglich zur Auszahlung an mich. Dieser Punkt ist nicht verhandelbar für mich, und sofern Sie dem nicht zustimmen sollten, so betrachten Sie den vorliegenden Vergleichsvorschlag als gegenstandslos.

Bei dieser Gelegenheit darf ich Sie noch einmal ausdrücklich darauf hinweisen, dass die mangelnde Funktionsfähigkeit der Zähler ein Umstand ist, der rechtlich stets und ausschließlich in Ihre rechtliche Verantwortungs- und Risikosphäre als Vermieter fällt: So sehr mir an einer Kompromisslösung mit Ihnen gelegen ist, so möchte ich jedenfalls keinen Zweifel daran lassen, dass ich einer etwaigen rechtlichen Auseinandersetzung angesichts dessen gelassen entgegensehe.

Datum/Unterschrift"

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
super. Das ist genau was ich will. Kann ich das auch gleich formulieren für 2016 (was jetzt Gegenstand ist), 2017 und 2018 (die noch offen sind, sich aber genau so ergeben)? Also in das obige Schreiben mit einbauen, damit gleich alles erledigt ist?

Ja, das können Sie, denn das Problem für diese Abrechnungsjahre ist ja dasselbe.

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Vielen Dank

Gern.

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
wo beende ich die Unterhaltung hier, damit auch die Zahlung veranlasst wird??? Ich sehe dazu keinen Button ...

Die Zahlung ist bereits veranlasst, da Sie das Angebot angenommen haben.

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
ok

In Ordnung.

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Hallo Herr Huettemann,
Der Vermieter hat ohne weitere Antwort die Kaution von der Bank angefordert. Was nun?
Viele Grüße
Ines Schober

Es gilt dann meine Antwort vom 17.04.:

Der Vermieter ist Ihnen unter diesen Umständen zu unverzüglicher Kautionsrückzahlung verpflichtet, die Sie erforderlichenfalls auch gerichtlich erzwingen und druchsetzen können, wenn aus dem Mietverhältnis keine Forderungen mehr offen stehen!

Gehen Sie dann wie folgt vor: Setzen Sie dem Vermieter schriftlich (Einschreiben) eine Frist von maximal 14 Tagen ab Briefdatum zur Rückzahlung des Kaution.

Kündigen Sie in dem Schreiben an, dass Sie nach Fristablauf einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung Ihres Anspruchs beauftragen und dass die hierdurch bedingten Kosten der Vermieter als Verzugsschaden zu tragen haben wird.

Gerät dieser mit dem Ablauf der gesetzten Frist in Verzug, sind die Rechtsverfolgungskosten (Anwaltskosten) als Verzugsschaden ersatzfähig. Sie können dann auf Kosten des Vermieters einen Rechtsanwalt einschalten, der Ihren Anspruch auf Rückzahlung geltend machen und durchsetzen wird.

Der Anwalt wird dieen zunächst außergerichtlich und schriftsätzlich auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch nehmen. Zahlt dieser dann noch immer nicht, wird der Anwalt einen gerichtlichen Mahnbescheid erwirken oder Zahlungsklage erheben - auch die hiermit verbundenen Kosten hätte der Vermieter zu tragen!

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
das habe ich ich doch getan. und auf dieses Schreiben hin hat der Vermieter die Kaution angefordert von der Bnak. Die Bank zahlt auf erstes Anfordern, es sei denn ich habe rechtzeitig einen richterlichen Beschluss.
Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Ich habe jetzt keine weiteren 14 Tage, da ich der Bank etwas vorlegen muss

Wenn die Bank die Kaution an den Vermieter ausgezahlt hat, dann müssen Sie von dem Vermieter nunmehr die Rückzahlung an sich verlangen, und nicht von der Bank!

Da der Vermieter sich bereits in Verzug befindet, können Sie nun ohne weiteres einen RA vor Ort auf Kosten des Vermieters einschalten.

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Noch einmal, das haben Sie jetzt falsch verstanden: Der Vermieter hat bei der Bank angefordert. Die Bank zahlt innerhalb 4 Wochen, es sei denn ich habe einen richterlichen Beschluss.
Dazu brauche ich einen Anwalt vor Ort. Das ist mir klar.
Jetzt noch einmal zu dem Verzug. Nach Ihrem Vorschlag habe ich im letzten Schreiben geschrieben: Kaution unverzüglich zur Auszahlung an mich bringen. So hatten Sie das oben formurliert.
Soll ich jetzt noch einmal eine konkrete Frist setzen und darauf hinweisen, dass die Kosten zu Lasten der Vermieter gehen?

Nein, es bedarf keines weiteres Schreibens, da der Vermieter bereits - nach dem ersten Schreiben - in VERZUG ist!

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
ok Danke

Gern.