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Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 917
Erfahrung:  Dipl. Forstwirt (univ.) Mediator Fachanwalt für Familienrecht Systemischer Berater
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Als selbständiger Hausverwalter wurde von mir seit 20 Jahren

Diese Antwort wurde bewertet:

Als selbständiger Hausverwalter wurde von mir seit 20 Jahren ein Wohnhaus verwaltet zu meinen vertraglich geregelten Aufgaben gehörte unter anderem die Nebenkostenabrechnungen zu erstellen Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter entgegen zu nehmen und die anfallenden Kosten fur die Versorger zu bezahlen.zum 30.04.16 wurde das Haus verkauft und der Verwaltervertrag endete da ich mit dem neuen Eigentümer nicht weiterarbeiten wollte. Ich habe daher zum 30.04.16 eine Abrechnung erstellt Einnahmen Ausgaben Nebenkosten 01.01.16--30.04.16 mit allen Rechnungen und diese per Einschreiben Rückschein und da keine Antwort nochmals per Zustellung Gerichtsvollzieher an den neuen Eigentümer
mit der Aufforderung diese Abrechnung in der von ihm zu erstellenden Nebenkostenabrechnung 2016 einzubringen und nach Begleichung durch die Mieter die Differenz auszukehren.
Die Einnahmen aus Nebenkostenvorauszahlungen betrugen 6.300 €
Die Ausgaben ihm selben Zeitraum 01.01.16--30.04.16 betrugen 12.200,00 €
Es entstand eine Differenz in Höhe von in diesem Zeitraum von 5.900,00 € die aus Mitteln der Hausverwaltung bezahlt wurde
Der neue Eigentümer reagiert nur mündlich auf einen Schriftverkehr reagiert er nicht.
mündlich erklärt er er sei nicht verpflichtet die Nebenkostenabrechnung 2016 zu erstellen und schon gar nicht die ihm übergebene Abrechnung einzubringen.
Im übrigen habe er mit mir nicht zu schaffen ich sei nicht Verkäufer .
Ob er eine Abrechnung erstellt hat ist nicht bekannt
Fakt nach meiner Meinung ist
das er sehr wohl verpflichtet ist die Nebenkostenabrechnung zu erstellen und die Einnahmen Ausgaben einzubringen
die Nebenkostenabrechnung wäre bis 31.12.17 zu erstellen
Die Nebenkostenvorauszahlungen die von dem Mietern bezahlt wurden wären Bestandteil der Nebenkostenabrechnung
ebenso die Ausgaben Mietvertragliche Regelung ihm Mietvertrag der von dem neuen Eigentümer übernommen wurde.
Eine gesonderte Vereinbarung im Kaufvertrag über die Nebenkosten gibt es nicht.
Unter § IV Ziffer 1 des Vertrags sind Besitznutzungen Gefahren und Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Ansprüchen und Gegenansprüchen am 01.05.16 auf Sie übergegangenWie kann der Anspruch meinerseits geltend gemacht werden oder kann das nur der frühere Eigentümer

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Tat ist der neue Eigentümer nicht verpflichtet, über die Nebenkosten abzurechnen.

Wenn er das nicht macht, können die Mieter die Vorauszahlungen zurückverlangen.

Aber das betrifft nicht Sie als (ehemaliger) Verwalter, sondern nur den Eigentümer.

Sie haben Ihre Pflicht erfüllt und müssen sich nicht weiter kümmern.

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Das kann ich so nicht nachvollziehen der Eigentümer ist verpflichtet eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen allerdings ist es zutreffend das ich laut BGH Urteil20.09.93 ich nicht verpflichtet bin die NK Abrechnung zu erstellen sondern der neue Eigentümer. Es kann nicht angehen das ich das von mir vorausbezahlte Geld verliere Sie schreiben ich hätte meine Pflicht erfüllt und ich müßte mich nicht weiter kümmern wie komme ich dann zu meinem Geld eine nicht kleine Summe.
meiner Meinung nach steht mir eine Aufwandentschädigunganspruch für die von mir geleistete Zahlungen zu .
Von wem werden dann wohl die Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen ? doch wohl von dem an die diese bezahlt wurden also von mir nur weil der neue Eigentümer ihrer Meinung nach nicht verpflichtet ist eine NK Abrechnung
zu erstellen.

Nach § 556 BGB soll die Abrechnung binnen 12 Monaten erfolgen.

Aber es ist kein MUSS und dem Eigentümer droht auch keine Strafe - er läuft lediglich Gefahr, dass die Mieter die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zurück verlangen.

Ihnen steht die Hausverwaltervergütung bis zum Ende des Vertrages zu - danach aber nicht mehr.

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Es geht hier nicht um die Hausverwaltervergütung der Vertrag endet zum 30.04.16 auf meinen ausdrücklichen Wunsch da ich mit dem neuen Eigentümer nicht zusammenarbeiten wollte. Ob die Mieter auf eine Abrechnung pochen oder nicht ist mir völlig egal . Selbst wenn Sie dies tun würden werden Sie die Nebenkostenvorauszahlungen 01.01.16 --30.04.16 die an mich bezahlt wurden dann von mir verlangen den Die NK Vorauszahlung in diesem Zeitraum wurde an mich bezahlt und nicht an den neuen Eigentümer was soll das.
Ich erwarte Vorschläge wie ich an das von mir an die Versorger bezahlten Beträge komme!---- immerhin 5.900 €

Sie waren doch nur der Verwalter und nicht der Eigentümer.

Sie hätten das ganze finanzielle mit dem alten Eigentümer klären müssen und dieser wiederum mit dem neuen Eigentümer.

Ich verstehe nicht, weshalb Sie Beiträge an die Versorger bezahlt haben.

Ansonsten betrifft es ja den Zeitraum unter dem alten Eigentümer.

Dann lassen Sie sich von diesem nochmal eine Vollmacht geben und rechnen selbst bei den Versorgern ab und was offen ist, machen Sie direkt bei den Mietern geltend.

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Wieso verstehen Sie nicht das ich die Rechnungen an die Versorger bezahlt habe weil die Rechnungen fällig waren
Was hätte ich mit dem alten Eigentümer klären sollen das Haus wurde Mai verkauft und die Hausverwaltung wurde von mir
bis dahin wahrgenommen und nicht als Angestellter sondern als Selbständige Hausverwaltung wie hätte ich denn wiesen
sollen das im Mai das Haus verkauft wird nachdem der alte Eigentümer verstorben war.
Aber unabhängig davon bin ich meinen Verpflichtungen einer ordnungsgemäßen Hausverwaltung nachgekommen bis zum Verkauf
Es kann nicht angehen das die Zahlungen die ich getätigt habe weil sie fällig waren nicht mit den Mietern über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden weil der neue Eigentümer keine Lust hat die Nebenkostenabrechnung zu erstellen wozu er gesetzlich verpflichtet ist. Es müßte ihnen eigentlich geläufig sein das ihr Vorschlag mit den Mieter abzurechnen überhaupt nicht durchführbar ist denn die Mieter haben einen Anspruch auf eine Jahresabrechnung
eine Splittung ist überhaupt nicht durchführbar was soll der Vorschlag
Es geht um eine Nebenkostenabrechnung eine Geltendmachung bei den Mietern ist nicht möglich nach Beendigung der Hausverwaltung kann ich keinerlei Abrechnungen mehr durchführen.
laut herschender Rechtssprechnung ist der neue Eigentümer verpflichtet die Abrechnung zu machen denn endet der Verwaltervertrag vor dem 31.12.16 oder früher hat der Verwalterdie Betriebskostenabrechnungfür das Wirtschaftjahr nicht mehr zu erstellen BGH 20.09 1993 LG Bonn 23.10.2010
Ich erwarte von ihnen einen Vorschlag der meine Ausführungen in meinem Schreiben berücksichtigt

Ich verstehe nicht, weshalb Sie als Verwalter die Rechnungen bezahlen und nun offenbar Außenstände haben.

Aber ist ja auch egal, es ist ja nunmal so.

Daher rechnen Sie bei den Mietern ab.

Wenn Sie der von Ihnen zitierten BGH-Linie folgen, müssen Sie den neuen Eigentümer verklagen.

Hier kann man eine Klage dahingehend gegen ihn richten, dass er verpflichtet wird, abzurechnen.

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Wie soll ich mit den Mietern abrechnen z b Ausgaben Gas 3.650 € für den Zeitraum 01.01.2016...30.04.2016
woher soll ich wiesen wieviel auf den einzelnen Mieter entfallen? das kann man nur feststellen wenn man die Jahresablesung
der Fa Techem kennt die wiederum kennt nur der neue Eigentümer und diese sind wiederum nur verwendbar wenn man den Gasverbrauch des ganzen Jahres kennt dasselbe trifft auch auf die anderen Verbräuche zu
wie also soll ich mit den Mietern abrechnen ? Absolut unmöglich und auch rechtlich nicht haltbar. Auch der weitere Vorschlag den neuen Eigentümer auf Abrechnung zu verklagen ist höchst fragwürdig und der Ausgang ungewies
Höchstens die Mieter könnten den neuen Eigentümer auf Abrechnung verklagen tun Sie aber nicht
Die Rechnungen habe ich deshalb bezahlt da Sie angefallen sind in dem Zeitraum in dem die Nebenkostenvorauszahlungen
auf das Konto der Hausverwaltung einbezahlt wurden .
wenn der neue Hausbesitzer normale Abrechnung der Nebenkosten 2016 getätigt hätte wären die Ausgaben durch die Zahlungen der Nebenkostenabrechnungen ausgeglichen wie es in den 15 Jahren der Hausverwaltung immer war den die Zahlungsverpflichtung der Mieter ergibt sich aus den Mietverträgen.
die bisherigen Lösungsvorschläge sind nicht durchführbar
weder der Vorschlag den neuen Eigentümer auf Durchführung der Abrechnung zu verklagen
worin liegt die Grundlage ?
noch den Mietern die Ausgaben in Rechnung zu stellen das ist aus den geschilderten Sachverhalt nicht möglich und rechtlich nicht durchführbar den die Mietern können auf Einzelabrechnung mit Verbrauchsangaben bestehen .
Also die Vorschläge der Lösung können so nicht durchgeführt werden

Ok, dann lassen wir das. Wir reden offenbar aneinander vorbei.

Ich gebe die Anfrage frei.

Sehr geehrter Fragesteller,

Das Problem liegt da, dass Sie nur einen Vertrag mit dem alten Eigentümer hatten. Sie haben für diesen die Abrechnungen erstellt und das Geld für die Versorger vorgestreckt etc.

Mit dem neuen Eigentümer haben Sie aber nichts zu tun - ob und wie der seine Abrechnungen erstellt und mit den Mietern abrechnet (§ 566 BGB !!!) ist einfach nur sein <Problem.

Jetzt kommt hinzu, dass der neue Eigentümer Ihre Schlussrechnung ebenso brauchen würde wie die Gelder, die geflossen sind - und die Forderungen, die offen sind. Das kann er aber nur vom alten Eigentümer bekommen und nur dann, wenn das auch im Kaufvertrag irgendwie geregelt ist - Sie geht das aber auch nichts an, weil Sie nicht Vertragspartei in jenem Vertrag sind.

Daraus folgt, dass Sie aus dem Verwaltervertrag gegenüber dem alten Eigentümer abrechnen müssen, die von Ihnen zitierte Rechtsprechung ist auf Ihren Fall eben nicht so 1:1 zu übertragen. Sie haben die Pflicht, die Schlussrechnung auf Beendigung des Verwaltervertrages zu stellen - und der Vertragspartner, also der Alteiegntümer muss Ihnen Ihre Auslagen ersetzen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit weiter helfen konnte und freue mich auf Ihre wohlwollende Bewertung

Herzlichst Ihr

Roland Hoheisel-Gruler

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Die Abrechnungsunterlagen 01.01.16---30.04.16 einschließlich aller Rechnungen habe ich im Auftrag der alten Eigentümer
an den neuen Eigentümer per Einschreiben Rückschein und da er nicht reagierte per Gerichtsvollzieher zugesandt.mit der ausdrücklichen Aufforderung die Einnahmen aus Nebenkostenvorauszahlungen01.01.16---30.04.16 und die Ausgaben für denselben Zeitraum bei der von ihm zu erstellenden Nebenkostenabrechnung 2016 zu berücksichtigen.
Er war verpflichtet die Nebenkostenabrechnung 2016 bis 31.12.2017 zu erstellen.Selbst wenn man ihren Ausführungen
folgt ist der Differenzbetrag Einnahmen-Ausgaben in jedem Fall an den früheren Eigentümer auszukehren.
Dieser hat aber seine sämtlichen Forderungen gegenüber dem neuen Eigentümer an mich abgetreten.

Sehr geehrter Fragesteller,

Zunächst haben Sie Ihren Anspruch gegen den Alt-Eigentümer, der ist unabhängig davon, ob dieser einen Anspruch hat, den er seinerseits Ihnen abgetreten hat. Denn selbst wenn Sie aus abgetretenem Recht klagen und verlieren sollten (weil es sehr viele Möglichkeiten in dem Rechtsverhältnis Alt-Neu gibt, die Sie nicht kennen müssen) hätten Sie den Grundanspruch aus dem Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Alteigentümer.

Dass der neue es nicht schafft, gegenüber den Mietern ordentlich und richtig abzurechnen ist sein Problem - das kann Ihnen schlicht egal sein.

Problematisch wäre es nur, wenn die Abtretung erfüllungshalber Ihrer Ansprüche erfolgt wäre - dann wäre der Alteiegntümer erst mal fein raus und Sie hätten das Prozessrisiko.

Unabdingbar ist in dieser Konstellation, dass Sie den notariellen Kaufvertrag kennen - wenn da im Hinblick auf die Mietverhältnisse etwas vernünftiges geregelt ist, sieht es gut für Sie aus, ansonsten müssen Sie sich mit dem Alteigentümer streiten.

Der Übergang von Besitz-Nutzen-Lasten und Gefahr reicht nicht - es muss etwas zu den Betriebskostenvorauszahlungen und zu den Kautionen drin stehen, wenn Sie hier ansetzen wollen.

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Ok man muß sehen wie es weitergeht
Abschließend hätte ich aber doch noch eine Frage mit der Bitte um Stellungnahme
Wie ich ihnen bereits geschrieben habe wurde von mir im Auftrag der früheren Eigentümer ein ordentliche Abrechnung
Zeitraum 01.01.16---30.04.16 über die Einnahmen/Ausgaben an den neuen Eigentümer nachweislich übersandt mit der Aufforderung die Abrechnung in die von ihm zu erstellenden Nebenkostenabrechnung einzubringen.
denn eine Abrechnung ohne diese Fakten wäre ja unvollständig da die Mieter einen Anspruch auf eine Jahresabrechnung haben hierzu zählt auch die von den Mietern bezahlten Nebenkostenvorauszahlungen Ausgaben
Kann der neue Eigentümer sollte er eine Nebenkostenabrechnung 2016 erstellt und an die Mieter versandt haben jedoch dieAbrechnung nicht an die Mieter weitergegeben haben dann haftbar gemacht werden.
und noch eine Frage sollte er die Abrechnung in die Nebenkostenabrechnung 2016 eingebracht haben und die Mieter bezahlt haben muß er dann die Einnahmen auskehren denn sonst hätte er sich ja bereichert.
Ich bitte um Stellungnahme damit die Sache abgeschlossen werden kann

Dankeschön.-

Wenn der neue nicht ordnungsgemäß abrechnet und die Mieter bezahlt haben, dann hat er natürlich ein Problem mit seinen Mietern. Diese haben dann die ihnen zustehenden Rechte und können entsprechend Forderungen erheben.

Sie haben damit aber nichts mehr zu tun, weil Ihr Vertrag beendet worden war und Sie ordnungsgemäß gehandelt hatten.

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Soeben habe ich einen Mieter gesprochen er erklärte mir das der neue Eigentümer Ausgaben die den Zeitraum 01.01.2016
30.04.16 in der von ihm erstellten Nebenkostenabrechnung geltend gemacht hat.
Das heißt sollten die Mieter diese Kosten (meine Auslagen) bezahlen muß er diesen Betrag auskehren?
wenn nicht würde er sich bereichern

Das kommt, wie gesagt, darauf an, was im Kaufvertrag steht - denkbar wäre zB. dass hinsichtlich der Nebenkosten alles zwischen den Parteien erledigt ist, dann wäre er nicht bereichert, hätte aber das Risiko gehabt, wenn Mieter Erstattungen bekommen.

Wie gesagt, es kann sein, muss aber nicht - die Ansprüche laufen entlang den vertraglichen Beziehungen und da kommt es darauf an, was wo wie vereinbart war

Bitte geben Sie noch Ihre Bewertung ab, dankeschön

RHGAnwalt, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
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