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RHGAnwalt, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 782
Erfahrung:  Dipl. Forstwirt (univ.) Mediator Fachanwalt für Familienrecht Systemischer Berater
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2012 hat mir ein Gewerbetreibendereines seiner Büroräume als

Diese Antwort wurde bewertet:

im Jahr 2012 hat mir ein Gewerbetreibendereines seiner Büroräume als Archiv zur Verfügung gestellt. Trotz mehrmaliger Aufforderungen hatte mir keinen Mietvertrag vorgelegt und auch keine Mietzahlungen verlangt. Da die Angelegenheit mit verschiedenen Argumenten immer wieder hinausgezögert. Erst am 01.01.2015 kam es dazu einen Mietvertrag, den es hier nicht geht. Für die Zeit ab 2012 möchte jetzt ein Schuldanerkenntnis für 2012 2013 und 2014 in Höhe von fast 10.000 €. In der Zwischenzeit ist mir bekannt geworden, dass er den genannten Zeiträumen gar nicht Eigentümer des von mir benutzten Raumes war; Eigentümer war eine andere Person. Ich bin der Meinung, er hätte mit mir gar keinen Vertrag abschließen können. Erstaunlich ist auch, dass er die nach seiner Meinung offenen Mieten für 2012,2 1013 2014 „schwarz“ bezahlt haben möchte.
Nun meine Fragen:
1. Ist überhaupt ein gültiges Mietverhältnis entstanden, obwohl er über den Raum überhaupt nicht verfügen konnte?
2. Selbst wenn es ein gültiges Mietverhältnis gegeben haben sollte, sind diese Forderungen verjährt?
Ich bedanke ***** ***** Ihre Antwort.
Freundliche Grüße
Klaus Linhardt, Telefon 0911 30006081

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage:

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass ein Mietvertrag keiner besonderen Form bedarf - es kann daher auch ein mündlicher Mietvertrag geschlpssen werden.

Nun zu Ihren Fragen:

1) Das deutsche Recht kennt das so genannte Abstraktionsprinzip. Danach ist die schuldrechtliche Verpflichtung (causa) von der sachenrechtlichen Verfügungsmöglichkeit unabhängig und daher abstrakt. Das bedeutet, dass ein wirksames Mietverhältnis auch dann bestehen kann, wenn es vom Nichtberechtigten geschlossen wurde.

2) Forderungen aus der Zeit vor 2015 sind verjährt.

Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit weiter helfen konnte und freue mich auf Ihre wohlwollende Bewertung

Herzlichst Ihr

Roland Hoheisel-Gruler

Rechtsanwalt

RHGAnwalt und 3 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Der Vermieter will nun von mir ein Schuldanerkenntnis für die Zeit von 2012-2014; wie soll ich mich verhalten ?
Soll ich ihm schreiben, dass ich das nicht mache? Nochmals: er will das Geld "schwarz" !
Reicht es, wenn ich ihm sage/schreiben, dass die Forderung verjährt ist ?

Sie erteilen KEIN Schuldanerkenntnis, das wäre eine neue Verpflichtung.

Sie erheben einfach die Einrede der Verjährung.

Schreiben Sie, dass Sie das mit Verwunderung zur Kenntnis genommen haben und jetzt die Einrede der Verjährung erheben.

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Darf noch eine ergänzende Frage stellen ? Wie verhält es sich mit der Hemmung der Verjährungsfrist?
Im September 2015 wurde dann endlich ein Mietvertrag geschlossen. Da wurde nach meiner Erinnerung auch über die zurückliegende "vertragslose" Zeit gesprochen, ohne aber irgendwelche Festlegungen zu treffen.
Erst ab. ca. Dezember 2017 kamen dann massive Wünsche nach einem Schuldanerkenntnis. Dazwischen war die Sache quasi "eingeschlafen". Ich bin dem Vermieter auch kaum begegnet. er hat mir auch zu keiner Zeit eine entsprechende Erklärung zur Unterschrift vorgelegt. Er hat sich auch weder mündlich noch schriftlich bei mir gemeldet.

Da sehe ich kein Problem _ die erwaigen Verhandlungen in 2015 hindern die Verjährung 2017 nicht

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Was ist, wenn der Vermieter behauptet, ich sei einverstanden gewesen, dass ich eine entsprechende Erklärung
unterschreibe, was ich ja nicht habe ? Wer trägt die Beweislast?.

Er hat die Beweislast

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
In der Zwischenzeit habe ich auch etwas einschlägiges nachgelesen und zwar Entscheidungen des BGH im Netzt. Angelich sind "Verhandlungen" weit auszulegen.
Nochmals: 2012, 2013 und 2014 vertragslose Zeit. Ab 01.01.2015 (unterschrieben am 19.09.2015. Da gab es auch ein Gespräch über die Vergangenheit. Dann ist die Sache "eingeschlafen.
Mietzahlungen für 2012, 2013 und 2014 sollten "schwarz'" erfolgen. Sind solche Vereinbarung (Verträge" nichtig oder nicht?.
Das wäre doch dann ein"schwarzer'" Vertrg gewesen???

Vereinbarungen über Schwarzzahlungen sind nichtig - Sie sollten sich gar nicht auf beue Verhandlungen einlassen.

Sie sprechen die Regelung des § 203 BGB an.

Hier zitiere ich für Sie das Wesentliche aus der Kommentarliteratur:

Der Begriff der „Verhandlungen‟ ist weit auszulegen. Der Gläubiger muss dafür lediglich klarstellen, dass er einen Anspruch geltend machen und worauf er ihn stützen will. Anschließend genügt jeder ernsthafte Meinungsaustausch über den Anspruch oder seine tatsächlichen Grundlagen, sofern der Schuldner (bzw sein Vertreter; vgl Schlesw 22.8.11 – 3 U 101/10) dies nicht sofort und erkennbar ablehnt. Verhandlungen schweben schon, wenn eine der Parteien Erklärungen abgibt, die der jeweils anderen die Annahme gestatten, der Erklärende lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruchs oder dessen Umfang ein.

ABER:

Beendet eine Partei durch Erklärung eindeutig die Verhandlung, ist auch die Hemmung beendet (BGH NJW 98, 2819, 2820 [BGH 30.06.1998 - VI ZR 260/97]); § 193 gilt (BGH NJW 14, 3435 Rz 10). Einer Erklärung steht entspr eindeutiges Verhalten eines Beteiligten gleich, zB ggf die Ablehnung eines Vergleichsangebots (BGH NJW 12, 3633 [BGH 15.08.2012 - XII ZR 86/11] Rz 36). Sind die Verhandlungen lediglich eingeschlafen, steht dieses einem Abbruch gleich (BGH NJW 08, 576 [BGH 30.10.2007 - X ZR 101/06] Rz 24). Hier endet die Hemmung zu dem Zeitpunkt, zu dem unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben mit dem nächsten Verhandlungsschritt zu rechnen gewesen wäre (BGH NJW 09, 1806 [BGH 06.11.2008 - IX ZR 158/07] Rz 10; 10, 60 Rz 25 f); insoweit ist es unerheblich, welche Seite sich verschweigt (BGH 8.11.16 – VI ZR 594/15 Rz 25 f). Typischer Fall ist, dass der Berechtigte den Zeitpunkt versäumt, zu dem eine Antwort auf die letzte Anfrage des Ersatzpflichtigen spätestens zu erwarten gewesen wäre, falls die Regulierungsverhandlungen mit verjährungshemmender Wirkung hätten fortgesetzt werden (BGH NJW 14, 2574 [BGH 04.06.2014 - IV ZR 348/13] Rz 17). Im üblichen Geschäftsverkehr ist mit Reaktionszeiten von maximal einem Monat zu rechnen (Hamm 25.10.12 – I-28 U 233/09: zum Fall, dass nach Mahnantrag auf die Aufforderung zur Anspruchsbegründung nicht reagiert wurde)

So liegt der Fall doch wohl hier - von daher kann eine etwaige Hemmung im Jahre 2015 nicht dazu führen, dass der Anspruch in 2018 noch verfolgt werden könnte.

Hierzu noch § 209 BGB:

Die Hemmung bringt eine Verjährungsfrist zeitweilig zum Stillstand. Jene beginnt mit dem Tag des Eintritts des Hemmungsgrunds und endet ebenso taggenau (BGH NJW 09, 1488 [BGH 11.02.2009 - XII ZR 114/06] Rz 21). Die Frist verlängert sich um den Zeitraum der Hemmung. Ist die Frist noch gar nicht angelaufen, verzögert die Hemmung den Beginn der Frist; diese läuft ab dem Tag, der auf den folgt, an dem der Hemmungsgrund weggefallen ist. Eine erneute Ultimozählung (§ 199 Rn 18) gibt es nicht (RGZ 120, 355, 362). Zeitliche Höchstgrenzen der Hemmung bestehen nicht (BGH NJW 90, 176, 178 [BGH 29.06.1989 - III ZR 92/87]). Auch § 191 greift nicht. Die Hemmung wirkt nur zwischen den Personen (bzw deren Rechtsnachfolgern), zwischen denen der Hemmungsgrund besteht (Ausnahme: § 115 II 4 VVG).

Die Zitate sind aus Prütting/Wegen/Weinreich BGB-Kommentar, 2017

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Ich habe noch etwas vergessen:
Bei dem Mietvertrag handelst es sich um einen Gewerbemietvertrag, der nach meiner Meinung schriftlich abzuschlie0en ist.
Der Vertrag ab 2015 wurde am 24.09.2015 von mir und dem -jetzt legitimen- Vermieter, einer GmbH & Co KG unterschrieben. Gibt es da eine Rückwirkung zum 01.01.23015 oder ist Vertragsbeginn der 24.09.2015 ?

Vertragsbeginn bei Ihnen ist der 24.09.2015. Was davor war interessiert derzeit wohl nicht, wenn es dem anderen um die Zeit vor dem 01.01.2015 geht - da ist die Sache verjährt.

Eine Rückwirkung kraft Gesetzes gibt es nicht, Sie müssten das schon im Vertrag selbst vereinbart haben, wovon ich aber nicht ausgehe

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Zur Sicherheit:
Im Vertrag steht als Beginn der 01.01.2015. Unterschrieben wurde der Vertrag von beiden Seiten aber erst am 19.09.2015.
Im Vertrag steht (§ 13): Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrages haben schriftlich zu erfolgen.
Und §v 14: Sollten einzelne Bestimmungen des Vertrages oder zusätzliche Vereinbarungen rechtsunwirksam sein, bleiben die übrigen Vertragsbestandteile hiervon unberührt.. Die Parteien verpflichten sich, rechtsunwirksame Bestimmungen durch rechtswirksame gleiche Zielsetzungen zu ersetzen.
Gilte der Vertrag nn ab 01.01.2015 oder erst ab Unterschrift am 21.09.2015 ?

Damit gilt der Vertrag ab dem 01.01.2015