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Rechtsanwalt Krüger
Rechtsanwalt Krüger, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 4304
Erfahrung:  Langjährige Praxis als Rechtsanwalt
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Kann man denn das BGH Urteil vom 30.06.2016 (VII ZR 188/13)

Diese Antwort wurde bewertet:

Kann man denn das BGH Urteil vom 30.06.2016 (VII ZR 188/13) rückwirkend auf einen Bauträger Kaufvertrag aus dem Jahre 2004 mit Abnahmeerklärung durch Erstwerwalter in 08.2005 heute noch geltend machen, obwohl der Kaufpreis 2005 voll entrichtet wurde und bis heute keine Mängelanzeigen vorliegen?!

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r)!

Besten Dank für Ihre Frage, zu der ich Ihnen gerne Auskunft gebe wie folgt.

Etwaige Mangelbeseitigungs- oder Nachererfüllungsansprüche sind bedauerlicherweise verjährt. Es gilt eine absolute Verjährungsfrist von 10 Jahren, die hier spätestens mit der Abnahme im Jahr 2005 zu Laufen begonnen hat. die Bauträger kann also leider erfolgreich die Einrede der Verjährung erheben.

Bitte fragen Sie nach, wenn weiterer Klärungsbedarf besteht.

Sehr gerne helfe ich weiter.

Wie kann ich noch helfen, besteht weiterer Klärungsbedarf?

Gerne stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.

Ansonsten denken Sie bitte daran, eine positive Bewertung (Klick auf 3-5 Sterne) zu hinterlassen, um den von Ihnen eingesetzten Betrag zu meiner Vergütung freizugeben. Sie können auch nach der Bewertung jederzeit sehr gerne Nachfragen stellen.

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Hinsichtlich Ihrer Rückantwort, denke ich auch, dass es verjährt ist. Allerdings gibt es in dem 4 Familienhaus noch andere Wohnungseigentümer, die behaupten, dass die Abnahme der Hausverwalterin für die Gemeinschaftsflächen und dem Sondereigentum im Jahre 2005 nun wohl nicht rechtens wäre obwohl dies so in unserer Teilungserklärung aus 2004 so festgehalten wurde. Sie meinen unterstützt auch von der nun neuen Hausverwaltung, dass bis heute dadurch keine Abnahme der Gemeinschaftsflächen vorliegen würde und somit der Bauträger für alles haften würde und noch einmal 5 Jahre eine Gewährleistung zu erbringen hat. Es hat doch nie Probleme gegeben und auch keine Mängel, nur weil evtl. Nun Abdichtungsmassnahmen bei den Balkonen und der Dachterrasse nachgearbeitet werden müssen, was jedoch noch geprüft wird. Sie sagen, dass solange nicht jeder von uns die Abnahme gegenüber dem Bauträger erklärt hätten, hat es keine Abnahme gegeben. Per Beschlussfassung möchten Sie nun klagen, um evtl. entstehenden Kosten der Mangelbeseitigung auf den Bauträger abzuwälzen und ihn mit der damaligen Abnahme die lt. dem BGH Urteil wohl nicht ordnungsgemäß war, unter Druck zu setzen. Da es bei mir nie Mängel gegeben hat, der Bauträger uns allen bekannt ist und eigentlich immer ein gutes Verhältnis bestand, weiß ich nicht was ich tun soll. Wenn es keine Chance für so eine Klage gibt, verstehe ich nicht, warum die Gemeinschaft Geld für einen Rechtsanwalt ausgeben soll. Gibt es einen ähnlichen Fall oder ein BGH Urteil, dass ich zitieren kann, um Kosten und Streitigkeiten zu umgehen. Ich glaube die meinen, dass es dabei keine Verjährung gibt bei der der im Vorfeld zitierten Rechtsprechung und ich bin da ehrlich überfragt. Bitte teilen Sie mir mit, was ich tun kann.

Danke für Ihre Rückmeldung.

Meiner Einschätzung nach ist Verjährung eingetreten. Aber abschließend beurteilen, kann ich den Sachverhalt aus der Ferne nicht. Mir sind nicht alle Umstände bekannt. Aber es sind nunmehr 13 Jahre vergangen. Und jetzt zu behaupten, es gibt keine Abnahme, erscheint mir wenig erfolgversprechen. Eine Abnahme kann auch z.B. konkludent durch schlüssiges Verhalten, hier den Einzug in die Wohungen, erfolgen. Und hier gibt es ja sogar eine ausdrückliche Abnahme.

Ich kann Ihnen aber leider kein Urteil nennen, das einen solchen Sachverhalt entschieden hat. Ich konnte kein passendes finden. Sie werden sich wohl leider der Mehrheit beugen müssen, wenn diese eine Klage beschließt. Aber wenn es keine Mängel, gibt es auch keinen Grund zu klagen, sodass ein Prozess schon deswegen verloren ginge. Es stellt sich die Frage, worüber das Gericht denn entscheiden soll. Das müssen Sie den anderen doch klar machen können.

Bitte fragen Sie nach, wenn weiterer Klärungsbedarf besteht.

Sehr gerne helfe ich weiter.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Danke für Ihre Rückmeldung, auch wenn dies mir noch nicht wirklich weiter Nur damit wir uns nicht missverstehen, fasse ich es nochmal zusammen:Bis 2013 war es üblich, im Bauträgervertrag zu regeln, dass ein Sachverständiger die Abnahmereife feststellen soll und dass die Abnahmeerklärung bezüglich des Gemeinschaftseigentums dann durch den (vom Bauträger bestimmten) Verwalter abgegeben wird (so auch bei uns 2005).Diese Klauseln sind unwirksam: BGH Beschluss v. 12.09.2013 (VII ZR 308/12); bestätigt BGH Urteil v. 30.06.2016 (VII ZR 188/13) , lt. 2 andere Miteigentümer unserer WOHNANLAGEBegründung :•Unangemessene Benachteiligung des Erwerbers (§ 307 BGB)
•(Erst-) Verwalter steht „im Lager“ des Bauträgers (von diesem ausgewählt)
•Abnahmevollmacht unwiderruflich – Erwerber verliert die Möglichkeit / das Recht zur persönlichen Abgabe der Abnahmeerklärung
Eingriff in das höchst schützenswerte Recht zur persönlichen AbnahmeBGH Urteil vom 30.06.2016 (VII ZR 188/13)„Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.“OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2012 - 23 U 112/11„Sieht die Abnahmeklausel vor, dass der Erwerber unwiderruflich eine bestimmte Person bevollmächtigen muss bzw. tatsächlich bevollmächtigt, ist sie unwirksam.
Die vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu befinden, ist allein Sache der Erwerber, denen es überlassen bleiben muss, den zur Abnahme Berechtigten jederzeit selbst frei zu bestimmen.“OLG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013 - 12 U 162/12„Hinzu kommt, dass eine Klausel den Kläger unangemessen benachteiligt, wenn die Neutralität der mit der Abnahme bevollmächtigten Person nicht gewährleistet ist. Die Abnahmeklausel muss indessen vorsehen, dass die Person des mit der Abnahme Bevollmächtigten nicht aus dem potentiellen Lager des Bauträgers stammt, also zumindest neutral ist.“ABNAHME Klauseln sind unwirksam,•wenn die Abnahmevollmacht unwiderruflich erteilt wird
•wenn eine nicht neutrale Person bevollmächtigt wird (bspw. vom Bauträger ausgewählter Sachverständiger oder Erstverwalter = so bei uns mit Frau Maier)Folgen der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel:•Auf dieser Grundlage erfolgte Abnahmeerklärung ist unwirksam
Keine Abnahme
•Ersatz der unwirksamen durch die gesetzliche Regelung des § 640 BGB
Jeder Erwerber muss die Abnahme erklären
•Keine konkludente Abnahme (durch Einzug/Nutzung)
Erklärungsbewusstsein fehlt
•Rechtsfolgen der Abnahme treten nicht ein
ErfüllungsstadiumSo stellt man dies bei uns da. Da nun scheinbar Abdichtungsmassnahmen bei den Turaustritten zu den Balkonen nicht ordnungsgemäß sind und überarbeitet werden müssen will man sich darauf berufen und die Abnahme erst erklären, wenn dies nun seitens des Bauträgers in Auftrag gegeben wird und bezahlt wird.Sie sagen jedoch, dass immer nach 10 JAHREN die Verjährung eintreten würde, da die ABNAHME durch die erste Hausverwaltung schon 2005 war. Ist die nun korrekt oder nicht. Wie schon erwähnt gab es unsererseits über 12 Jahre nach dieser nunmehr nicht korrekten Abnahmeerklärung keine Mängelanzeigen gegenüber dem Bauträger.
Deshalb fragte ich, wer hat nun Recht ?
Verjährt und kondulente ABNAHME wegen EINZUG, KOMPLETTE KAUFPREISZAHLUNG UND KEINE MÄNGELANZEIGEN
oder
gem. der oben zitierten Urteile - liegt keine rechtskonforme Abnahme über die Gemeinschaftsflächen vor und Ansprüche auf Abnahme können gestellt werden?Wer soll da noch durchblicken....

Ich halte eine Klage gleichwohl für riskant. Der Bauträger wird argumentieren können, dass eine konkludente Abnahme durch Bezug der Wohnungen vorliegt, sodass es auf die schriftliche Abnahme gar nicht ankäme.

Absprachegemäß gebe ich die Frage für andere Experten frei.

Danke für Ihre Rückmeldung per anderer Frage. Jetzt müsste es möglich sein, die Bewertung abzugeben.

Rechtsanwalt Krüger und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.