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Rechtsanwalt Christian Joachim
Rechtsanwalt Christian Joachim, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 3246
Erfahrung:  Staatsexamen, Zulassung als Rechtsanwalt, Mediator
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Rechtsanwalt Christian Joachim ist jetzt online.

muss ein Mieter in Bayern die Umlage der Wassergebühren

Diese Antwort wurde bewertet:

muss ein Mieter in Bayern die Umlage der Wassergebühren nach qm akzeptieren, wenn im Mietvertrag eine Abrechnung nach Verbrauch vereinbart ist, der Wasserverbrauch im Haus auf das 2,5-fache des Vorjahres gestiegen ist, der Vermieter aber versäumt hat die Wasserzähler in der Wohnung zu eichen?

Im Fall von defekten Wasserzählern spricht das LG Berlin 11.11.2011 – 63 S 149/11 für eine Umlage nach Quadratmetern, bei der der Mieter aber einen Anspruch auf Kürzung seines Anteils um 15 Prozent hat.

In unserem Fall ist das aber nicht zufriedenstellend, da dies in einer Verzehnfachung der Kosten resultiert (77,66 € nach ungeeichten Zählern (ähnlich zu Vorjahreswerten) zu 728,02 € nach Quadratmetern-15 %).
Zudem wird dadurch die Abmachung im Mietvertrag "eine Änderung des Umlagemaßstabs ist nur zum Ende eine Abrechnungszeitraums mit Wirkung für künftige, noch nicht begonnene Zeiträume durch Erklärung in Textform zu ändern." sowie § 556 a Abs. 1 BGB und § 556 a Abs. 3 BGB zum Nachteil des Mieters unwirksam.

Der Fall im Detail:
Mein Partner und ich haben von 02/2013 bis 11/2017 in einer 98 qm Wohnung in einem 467 qm großen Mehrfamilienhaus in Bayern gewohnt. Im Mietvertrag ist eine Abrechnung des Kaltwassers nach Verbrauch vorgesehen, der mit zwei Wasserzählern in der Wohnung erfasst wird (Warmwasser über Durchlauferhitzer). Im Jahr 2013 und 2014 wurde auch entsprechend nach Verbrauch abgerechnet. Ende 2014 wurde das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft.

Dieser teilte uns bezüglich der Betriebskostenabrechnung 2015 folgendes mit: „nachdem die Firma X als Heizungsableser leider Ihren Pflichten nicht nachgekommen ist und keine Endablesung durchgeführt hat, sehen wir uns gezwungen, die Heizungs- und Wasserkosten anteilig über die Wohnfläche abzurechnen. […]. Ab 01.01.16 liest die Firma Y ab. Dann wird wieder nach Verbrauch abgerechnet. […] Alle Parteien die eine Nachzahlung leisten müssen, erlassen wir aufgrund der unglücklichen Umstände ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die hälftige Nachzahlung“.

Gegen die Verwendung eines Umlagemaßstabs nach Quadratmeter haben wir Widerspruch eingelegt, da wir zwar 21% der Gesamtfläche des Hauses bewohnen, in den Jahren zuvor aber nachweislich für nur 4,9 % (2013: 81,59 € von 1.652,36 €, 20 cbm von 405 cbm) bzw. 6,7 % (2014: 90,64 € von 1.343,16 €, 22 cbm von 326 cbm) des Wasserverbrauchs des gesamten Hauses verantwortlich waren. Unser Vorschlag, statt den Quadratmetern den Vorjahresverbrauch als Umlagemaßstab zunehmen wurde vom Vermieter abgelehnt. Stattdessen hat unser Vermieter uns angeboten, dass wir die Hälfte der insgesamt nachzuzahlenden Betriebskosten zahlen und „Wenn Sie in der 16er Abrechnung wieder nur 14% der Heizkosten und 7% der Wasserkosten haben, erstatten wir Ihnen diesen Betrag zurück.“ Auf dieses Angebot sind wir eingegangen.

Nun haben wir Ende 2017 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 erhalten. In dieser sind die gesamten Wasserkosten des Hauses von 1.612,91 € auf 4.029,02 € gestiegen (mögliche Erklärung: neu-Bezug einiger Wohnung, die mit >= 5 Personen auf ~50 qm belegt sind). Zudem werden die Wasserkosten wieder - entgegen der Vereinbarung im Mietvertrag sowie der Zusicherung aus dem Vorjahr - nach Quadratmeter abgerechnet. Dieses bedeutet für uns als Zwei-Personen-Haushalt eine verzehnfachung der Wasserkosten auf 856,49 €. Auf Nachfrage hat uns der Vermieter erläutert, dass die Wasserzähler in unserer Wohnung kein gültiges Eichdatum besitzen und daher nicht dazu geeignet sind eine rechtssichere Nebenkostenabrechnung zu erstellen und deswegen die Wassergebühren lt. Betriebskostenverordnung nach m² umgelegt werden.

Hier gegen haben wir Widerspruch eingelegt. Unseren Kompromissvorschlag, den vom statistischen Bundesamt ermittelten, durchschnittlichen Wasserverbrauch von 44,9 cbm pro Kopf und Jahr als Verbrauchsannahme zu berechnen, wird vom Vermieter nicht akzeptiert (die ungeeichten Zähler zeigen einen Verbrauch von 35 cbm für den gesamten Haushalt im Jahr 2016 an). Der Vermieter besteht auf die Umlage nach qm oder wir sollen ihm “ein vernünftiges Angebot machen“.

Daher meine oben gestellte Frage.

Zudem finden wir, dass wir mit Heizungskosten von 840,09 €, bei Gesamtkosten für das Haus von 5.940,06 €, die Vereinbarung bzgl. der Nachzahlung aus dem Jahr 2015 „Wenn Sie in der 16er Abrechnung wieder nur 14% der Heizkosten und 7% der Wasserkosten haben, erstatten wir Ihnen diesen Betrag zurück.“ erfüllen. Unser Vermieter beruft sich nun aber darauf, dass unser diesjährige Anteil einem Prozentsatz von 14,14% entspricht. In der Abmachung ist allerdings nicht die Rede von 14,0% und in jeglichem Schriftverkehr haben wir stets auf ganze Zahlen gerundet. Selbst bei Verwendung einer höheren Rundungsgenauigkeit liegt unser Anteil im Jahr 2016 mit 14,14 % unter dem, der Vereinbarung zur Grunde liegenden Wert von 14,19 % (602,23 €/4243,59 €).

Ist eine solche selektive Wahl der Rundung rechtens?

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe davon aus, dass sie die von dem Vermieter in Rechnung gestellten Kosten nach Quadratmetern im Hinblick auf den Wasserverbrauch nicht zahlen müssen, jedenfalls nicht in der vorgesehenen Höhe.

Ihr Widerspruch dürfte erfolgreich sein.

Dies begründet sich damit, als dass der Vermieter hier zunächst seinen Pflichten nicht nachgekommen ist, hier eine ordnungsgemäße Eichung der Wasserzähler vorzunehmen und der Verpflichtung des Vermieters nach Verbrauch abzurechnen.

Kommt die nicht nach, ist entweder eine Schätzung vorzunehmen oder ein prozentualer Abschlag. Dieser Abschlag darf allerdings nicht so gering sein, als dass trotzdem noch eine so hohe Nachforderung übrig bleibt, die im Verhältnis zu den vorjährigen Abrechnungen erheblich höher ist.

Insofern wäre entweder eine Schätzung dahingehend vorzunehmen, welche Verbrauch in den Vorjahren in etwa stattgefunden hat oder gegebenenfalls auch durch einen Sachverständigen zu ermitteln, ob die Werte des ihr vorhandenen Wasserzählers, der nicht nur nicht geeicht ist, trotzdem mit einem entsprechenden Abschlag oder Zuschlag für die Abrechnung verwendet werden können.

Sind im gesamten Hauswasserzähler vorhanden und deckt sich im übrigen auch der Betrag aller Wasserzähler zusammen mit dem Gesamtbetrag des Wasserverbrauchs, so dürfte dies auch stimmig sein.

Von daher Teile ich ihre Rechtsauffassung, dass hier ein entsprechender Verbrauch oder eine Schätzung im Hinblick auf den bisherigen Verbrauch gerade im Hinblick auf die von Ihnen geschilderten Umstände hier zielführend und richtig ist.

Hier zum Beispiel auch ein anderes Urteil:

Kann das Verbrauchserfassungsgerät (= Heizkostenverteiler) wegen der Möblierung nicht abgelesen werden, kann der Wert einer früheren Ablesung der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt werden (LG Berlin, Urt. v. 04.06.96, 64 S 96/97).

Ich hoffe, dass ich Ihnen zunächst hilfreich geantwortet habe und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Über eine anschließende positive Bewertung freue ich mich.

Viele Grüße

Christian Joachim
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Sehr geehrter Herr Joachim,herzlichen Dank für ihre Einschätzung.Können sie mir noch einen zitierfähigen Pragraphen nennen, der den von ihn beschriebenen Sachverhalt
"Dies begründet sich damit, als dass der Vermieter hier zunächst seinen Pflichten nicht nachgekommen ist, hier eine ordnungsgemäße Eichung der Wasserzähler vorzunehmen und der Verpflichtung des Vermieters nach Verbrauch abzurechnen.
Kommt die nicht nach, ist entweder eine Schätzung vorzunehmen oder ein prozentualer Abschlag."
unterstützt.Das würde für den Schriftverkehr mit dem Vermieter sehr helfen.Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre weitere Nachfrage.

Die Rechtsgrundlage, aus der sich ein Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten ergibt, befindet sich in § 556a BGB.

Hier ist grundsätzlich die Wohnfläche, bei Verbrauchserfassung allerdings dann der entsprechende Verbrauch als Grundlage für die Abrechnung zu verwenden.

Die Schätzung oder ein prozentualer Abschlag ist in der Rechtsprechung entwickelt und es gibt dafür daher keine konkrete Rechtsgrundlage.

Die Rechtsprechung argumentiert eben damit, als dass zulasten des Vermieters eine entsprechende Reduzierung vorzunehmen ist, wenn dieser nicht nach der oben genannten Rechtsgrundlage abgerechnet hat oder hätte abrechnen können. Dies bezieht sich sodann auch darauf, dass der Vermieter an der mangelnden Abrechnungsgrundlage Schuld trägt.

Gleichzeitig ergibt sich die konkrete Rechtsgrundlage auch aus ihrer Vereinbarung aus dem Mietvertrag, in dem der Umlagemaßstabe in der Regel nochmals vereinbart worden ist, nämlich, sofern Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind nämlich nach Verbrauch.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung,

Viele Grüße

Christian Joachim
Rechtsanwalt

Sehr geehrter Fragesteller,

denken Sie bitte noch an eine positive Bewertung meiner Antworten?

Vielen Dank ***** ***** Grüße

Christian Joachim
Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Christian Joachim, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
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