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S. Grass
S. Grass, Rechtsanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7492
Erfahrung:  Mehrjährige Berufserfahrung
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S. Grass ist jetzt online.

Ich habe ein Haus an eine WG-Bewohnerin vermietet mit einem

Kundenfrage

Ich habe ein Haus an eine WG-Bewohnerin vermietet mit einem Vertrag, dass ich ein Zimmer auch ab und zu benutze und dort schlafe. Das Haus steht in Deutschland, 3 km von der Schweizer Grenze und ich wohne in der Schweiz.
Das Haus habe ich nur gekauft, damit ich an meinem Wohnort in der Schweiz dem Lärm von Nachbars Wärmepumpe, welche vor meinen Schlafzimmern stand ausweichen konnte. Nach 3,5 jährigem Rechtsweg bis vor Schweizer Bundesgericht hat nun mein Nachbar eine neue technisch bessere Wärmepumpe und ich kann in der Schweiz zu Hause schlafen. Das wusste ich noch nicht beim Hauskauf.
Nun habe ich der WG-Bewohnerin eine Frist von 30 Tagen gesetzt, sie soll mir ihre Gedanken mitteilen. Ich will das Zimmer, welches für mich bestimmt war an eine 2. Person vermieten, schliesslich hat sich die Dame auf ein Inserat von mir auf www.pluswgs. gemeldet. Eindeutig eine Homepage für Wohngemeinschaften.
Kann man ein WG-Zimmer kündigen? die Dame hätte Unkraut ausziehen sollen und hat bis jetzt noch nichts gemacht. Der Preis den sie zahlt ist für eine WG, nach dem Gutachten das ich vor Versteigerung erhalten habe, müsste ich 500 Euro mehr Miete erhalten für das 4Zimer-Haus. Das Haus ist neuwertig, gut isoliert, ich habe noch viel renoviert obwohl das Haus Jahrgang 2010 hat. Die Dame hat sich auch nicht benommen wie in einer WG hat schreckliche Bilder ins Wohnzimmer gehängt (wie die Atombombe von Hiroschima) sieht ein Bild aus. Meine schönen Vorhänge wurden ohne zu fragen heruntergenommen und graue aufgehängt, die mir nicht gefallen? Das hätte sie in ihren beiden Zimmern dürfen, jedoch nicht im 50 m2 grossen Wohnzimmer welches zum teilen vorgesehen war. Zum Glück brachte sie nicht viele Möbel, ein Buffet, ein Betsofa ein TV-Tisch, 4 Stühle und einen TV, den sie nicht benutzt, weil mein Fernseher Internetanschluss hat, benutzt sie meinen.
Die Miete, welche sie zahlt ist die Hälfte, was im Gutachten ermittelt wurde. Das Gutachten hat eine Ingenieurin die für das Gericht ein Gutachten erstellte vor der Versteigerung gemacht. Dieses Gutachten wurde mir zugestellt. Leider hat immoscout24.de nur Mietwohnungen für einen Preischeck, wieviel ist ein m2 Wohnfläche in einem freistehenden Haus mehr Wert als in einer Wohnung? Es hat 2 gedeckte Sitzplätze das Haus steht am Dorfrand mit freier unverbauter Sicht ins Grüne. (Kilometerweite freie Sicht).
Welche Rechte habe ich. Darf sie sich wehren gegen einen Mitbewohner oder Mitbewohnerin, da ich ausgestiegen bin aus der WG und den Platz ersetzen möchte? Sie wohnt jetzt seit 27. August 2017 im Haus und musste erst ab Oktober 2017 Mietzins bezahlen und hat das Haus alleine. Darf ich kündigen und das Haus an eine kleine Familie oder ein Paar vermieten, das mehr bezahlen kann. Gibt es für WGs Sonderregelung?
So wie die Sachlage ist, ist der Mietzins im Monat Euro 500 zu tief, wenn ich noch Steuern abziehe sind das im Jahr ca. 5000. In 5 Jahren wären es 25'000 Verlust. Ich kann nichts für Amortisation bei Seite legen, der Mietzins deckt knapp den Hypothekarzins und zum Rasen mähen muss ich jemanden anstellen, da die Rentnerin dies nicht kann wegen Rheuma. Die Mieterin ist 65jährig ich habe mehr Power erwartet, sie schnauft schon bei einer kleinen Steigung wo meine 3jährige Enkelin eigentlich langsam gelaufen ist. Wir haben zusammen einen Ausflug gemacht. Der Rasenmäher hat Anlasser wie ein Auto und Antrieb, sie kann den Rasenmäher nicht steuern.
2. Frage, falls ich nicht kündigen kann und die Dame sich für eine 2. WG Person wehren wird, darf ich kündigen mit dem Grund: Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert? Was heisst das? Das habe ich unter Kündigungsgrund gefunden. Ist da auch Mietzins gemeint oder bedeutet das, dass ich Verkaufen muss. Oder gibt es eine Möglichkeit Mietzinsaufschlag zu machen mit Begründung auf Gutachten und Vergleichsmiete in der Umgebung? Das Haus verkaufen finde ich schade, aber zu so einem niedrigen Preis möchte ich dies nicht Jahrelang vermietet lassen. Ist ein Miet- Kaufvertrag mit neuen Mietern möglich für eine Kündigung. Manchmal haben junge Pare das Geld nicht um ein Haus zu kaufen und möchten dies später erwerben.
Im Moment werden viele Eigentumswohnungen in der Gegend gebaut und sind zum Verkauf ausgeschrieben günstiger als ich für den Erwerb und die Renovationen ausgegeben habe. Es würde schon eine Weile gehen bis jemand das Haus kauft.
Da ich das Haus möbliert habe, könnte ich dieses als Ferienhaus vermieten bis sich Mieter melden, welche den vom Gutachten ermittelten Wert bezahlen. Für mich wäre es schade, das Haus zu verkaufen um eine Mieterin rauszubringen. Es ist ein schönes Haus und es ist gut isoliert. Ich könnte das Haus für mich als Ferienhaus benutzen und zwischendurch als Ferienhaus vermieten, dann habe ich freie Zeiten für mich. Ob das für Eigennutzung reicht? Ich behalte den Wohnort in der Schweiz aus verschiedenen Gründen. Danke
Gepostet: vor 6 Monaten.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 6 Monaten.

Sehr geehrter Fragesteller,

erlauben Sie zur Klarstellung noch einige Nachfragen:

Sie als Eigentümer haben bisher mit in der Wohung/Haus gewohnt ? Ist das Zimmer, welches Sie an die Dame vermietet haben, möbiliert ?

Mit freundlichen Grüßen

RA Grass

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Sehr geehrte Frau Grass
Leider habe ich Ihr Mail erst heute geöffnet da im Betreff stand «wir haben Ihren Auftrag erhalten».
Gerne erkläre ich den Sachverhalt. Ich hatte im Zimmer, welches im Haus in Deutschland für mich vorgesehen war seit dem Einzug der Frau am 27. August 2017 insgesamt nur 2 x übernachtet, einmal damit die Dame nicht so alleine ist und das andere mal weil mein Mitbewohner in der Schweiz (ich habe hier auch eine WG) rausgesperrt hatte. Er hatte vergessen den Schlüssel zurückzuziehen und ich habe am 14. November 2017 Enkel gehütet und kam erst um 22.15 Uhr nach Hause. So bin ich in das Haus nach Deutschland gefahren, dort war die Dame noch wach. Ich war froh, dass ich sie nicht geweckt habe, war um 22.45 Uhr dort angekommen.
Die Frau hat 2 Zimmer möbliert (Schlafzimmer und ein Kinderzimmer) und das 4 Zimmer-Haus wäre vollständig möbliert gewesen, ich habe im Wohnzimmer Platz machen müssen für Ihre wenigen Möbel. Ein Bettsofa, ein Buffet, ein TV-Tisch und 4 Stühle sowie einen kleinen Sekretär. (Im 50 m2 grossen Wohnzimmer steht noch von mir möbliert: ein Spiegelschrank 100 x 62 x 236 cm B x T x H) den die Frau mit Ihren Sachen füllen konnte, ein Bettsofa und ein kleines Pult sowie mein Esstisch 260 cm x 100 cm. Diesen hat die Frau um 50 cm verkürzt und einen Einsatz rausgenommen. Der Tisch hätte gut Platz mit 2.60 m Länge. Aber die beiden WG Zimmer, welche die Frau ausschliesslich für sich hat, sind vollständig möbliert. Fernseher benutzt sie meinen, da dieser Internetanschluss hat.Da ich mein Zimmer nicht benötige (mein Nachbar in der Schweiz hat jetzt eine technisch verbesserte Wärmepumpe nach 3,5 Jährigem Verfahren) ich kann jetzt in meinem gewohnten zu Hause schlafen, benötige ich das WG-Zimmer in Deutschland nicht mehr und würde es gerne an eine 2. Person vermieten. Der Preis, den die Dame zahlt ist für die 2 WG Zimmer berechnet und nicht für das 4 Zi-Haus. Ich habe ein Gutachten, Mietpreis für das 4-Zimmer Haus von einer Ingenieurin erstellt für das Gericht wo das Haus zum Versteigern war. Dieser Preis im Gutachten liegt 500 Euro höher als der Mietzins, den die Frau für die 2 WG Zimmer mit Garage bezahlen muss. Für das Haus habe ich sogar mehr bezahlt als im Gutachten, da ein Paar das Haus in die Höhe geboten hatte. Von mir getätigte Renovationen waren auch noch teuer. www.marie-theres.ch hat Bilder vom Haus uner Fotogallerie und da ich dieses vorher als Ferienhaus vermietet hatte, bin ich als Vermieterin auch mit Foto auf der Homepage. Das Haus hat von Küche und Wohnzimmer aus unverbaute Fernsicht und hat Baujahr 2010 ist gut isoliert mit angenehmer Bodenheizung. Es liegt am Dorfrand 3 km von der Schweizer Grenze.
Es ist kompliziert. Im Voraus danke für Ihre Bemühungen
Freundliche Grüsse
Marie-Therese Kim
Experte:  S. Grass hat geantwortet vor 6 Monaten.

Sehr geehrter Fragesteller,

danke für die Nutzung von Justanswer und den Nachtrag.

Das deutsche Mietrecht kennt 2 Kündigungsfrist. Die "normale" 3 monatige und eine kurze 2 wöchige.

Die 2 wöchige gilt nur unter strengen Voraussetzungen, die - so entnehme ich es Ihren Schilderungen - bei Ihnen vorliegen. Die VSS sind:Der Wohnraum wurde möbiliert vermietet und das Zimmer oder die Zimmer, sind Teil der vom Ihnen, also vom Vermieter, selbst bewohnten Wohnung.

In einem solchen Fall kann - ohne Grund - das Mietverhältnis mit einer Frist von 2 Wochen zum Monatsende gekündigt werden. Sie könnten also, wenn Sie sofort handeln, noch auf Ende März kündigen. Dies sollte wegen der Nachweisbarkeit per Einwurfeinschreiben passieren. Für die Frist kommt es auf den Zugang (nicht die Absendung) an..
S ollte die kurze Frist nicht greifen, dann müsste mit einer Frist von 3 Monaten, somit auf Ende Juni 2018 gekündigt werden

Ich hoffe, Ihnen einen Überblick gegeben zu haben. Falls noch Fragen bestehen, teilen Sie mir diese bitte mit.

Mit freundlichen Grüßen

RA Grass