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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 26134
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
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ra-huettemann ist jetzt online.

Guten Abend, ich habe eine Frage: Ich bin Käufer einer

Diese Antwort wurde bewertet:

Guten Abend,
ich habe eine Frage im Bereich Immobilienkauf:
Ich bin Käufer einer Immobilien, der Kaufvertrag ist beurkundet, die Kaufpreisfälligkeit liegt noch nicht vor. Ebenso hat noch keine Schlüsselübergabe statt gefunden.
Bei der Besichtigung der Wohnung ist uns aufgefallen, dass im Bereich der Holzfenster Schimmel im Silikon entstanden ist. Ich habe mich dann mit dem Besitzer geeinigt und die Wohnung etwas günstiger bekommen.
Die Wohnung war zu dem damaligen Zeitpunkt noch bewohnt, sodass ich nicht alles sehen konnte. Es ist uns sicherlich aufgefallen, dass der Mieter gerade geduscht hatte und nicht lüftete, da die Luftfeuchtigkeit hoch war.
Gestern wurde ich von dem Besitzer angerufen und mir wurde mitgeteilt, dass der Mieter nun ausgezogen ist und das hinter den Möbeln weiterer Schimmel zu tage gekommen ist.
Davon habe ich mich heute überzeugt und leider ist in alle Räumen sehr viel Schimmel ! Immer an Stellen an denen Möbel oder die Küche gestanden ist.
Der Besitzer meinte das wäre nicht mehr sein Problem, da gekauft wie gesehen. Er wäre schon lange nicht mehr in der Wohnung gewesen und hätte nichts von Schimmel gewusst.
Im Kaufvertrag steht zum Punkt Rechts- und Sachmängelmangel:
Der Ausschluss erfasst nicht solche Sachmängel, die nach Vertragsabschluss und vor Übergabe entstehen; diese hat der Veräußerer auf seine Kosten zu beseitigen.
Habe ich denn keinerlei Möglichkeit, das der Besitzer der Wohnung den Schimmel beseitigt ? Oder könnte ich auch vom Kaufvertrag zurücktreten ?
Vielen Dank ***** ***** Antwort

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

um Missverständnisse auszuschließen, muss ich zunächst nachfragen: Hat der Verkäufer Sie denn anlässlich der Vertragsverhandlugen/der Besichtigung über die Schimmelschäden aufgeklärt?

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 8 Monaten.
Sehr geehrter Herr Hüttemann,er teilte mir davon nichts mit. Uns ist bei der Besichtigung der Schimmel in den Silikonfugen aufgefallen und das gerade im Bad geduscht wurde und das Fenster zu war und somit Wasser am Fenster stand.
Auch heute meinte er das er nichts über Schimmel gewusst hatte und der Mieter im nie etwas sagte. Die jetzigen Stellen hätte ich fast alle nicht sehen können, da sie zum größten Teil hinter den Möbeln waren.Viele Grüße
Martina Schlang

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Unter diesen Umstäden ist die Rechtslage zweifelsfrei: Sie können den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 BGB), denn die erwähnten Schimmelschäden sind Sachmängel, die Ihnen bewusst und gezielt verschwiegen worden sind. Dieses gezielte Verschweigen begründet den Vorwurf einer arglistigen Täsuchung.

Schon der Beweis des ersten Anscheins spricht hier zudem dafür, dass der Verkäufer von diesen Mängeln auch Kenntnis gehabt haben muss, denn als bisheriger Eigentümer müssen ihm diese Schäden auch bekannt gewesen sein.

Der Verkäufer hätte Sie überdies auch ungefragt über diese erheblichen Mängel aufklären müssen, denn diesen waren ein vertragswesentlicher Umstand: Wären Ihnen die Mängel nämlich bekannt gewesen, hätten Sie von dem Vertragsschluss Abstand genommen oder einen geringeren Kaufpreis verlangt. Daher war die arglistige Täuschung auch ursächlich für den Vertragsschluss.

Auch der Gewährleistungsausschluss des Kaufvertrages berührt Ihre Ansprüche rechtlich nicht, denn Ansprüche wegen arglistig verschwiegener Mängel - wie hier - werden von solchen Gewährleistungsausschlussklauseln nicht erfasst!

Sie sind daher berechtigt, den Kaufvertrag auf der Grundlage des § 123 BGB erfolgreich anzufechten mit der Folge, dass der Vertrag als von Anfang an nichtig anzusehen ist (§ 142 BGB). Als Folge dessen können Sie Zug-um-Zug gegen Rückgabe des Hauses die Rückerstattung des Kaufpreises verlangen.

Neben und statt der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung steht Ihnen alternativ ein Schadensersatzanspruch zu: Sie können daher auch - statt der Anfechtung - von dem Verkäufer als Schadensersatz eine zusätzliche Minderung des gezahlten Kaufpreises einfordern.

Alternativ als Schadensersatz können Sie denjenigen Betrag erstattet verlangen, den Sie für die fachgerechte Beseitigung sämtlicher vorliegenden Schäden durch einen entsprechenden Betrieb aufwenden müssen.

Sie können sich vorliegend frei entscheiden, welche der vorstehend dargestellten Varianten Sie wählen.
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Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 8 Monaten.
Sehr geehrter Herr Hüttemann,durch den Schimmel an den Fenstern habe ich eine Reduzierung des Kaufpreises erhalten.
Wahrscheinlich waren vor 4 Wochen am Besichtigungstermin, auch an anderen Stellen Schimmelspuren zu sehen, welche ich aber nicht gesehen habe.
Der meiste Schimmel befindet sich aber wie gesagt in den Bereichen in denen Möbeln standen.Der Verkäufer meinte ich habe die Wohnung gekauft wie gesehen und er hatte nicht gewusst das es noch weiteren Schimmel gegeben hätte. Er müsste hier nichts machen, da ich die Wohnung so gekauft hätte.Der Kaufpreis ist noch nicht gezahlt worden, wird aber sicherlich demnächst fällig gestellt.
Ich habe also wirklich Anrecht darauf das der Schimmel behoben wird ?Vielen Dank für Ihre Antwort
Martina Schlang

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Ja, haben Sie: Der Gewährleistungsausschluss (=gekauft wie gesehen) umfasst NICHT arglistig verschwiegene Mängel, wie hier.

Sie sollten daher so vorgehen, wie eingangs angeraten und den Verkäufer zur Mängelbeseitigung auffordern order eine zusätzliche angemessene Minderung einfordern!

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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