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Sabrina Krumscheid
Sabrina Krumscheid, Rechtsanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 88
Erfahrung:  1. und 2. Staatsexamen, Diplom Juristin, zugelassene, selbstständige Rechtsanwältin
59099472
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Sabrina Krumscheid ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren ! Ich habe eine rechtliche Auseinandersetzung

Beantwortete Frage:

Sehr geehrte Damen und Herren !
Ich habe eine rechtliche Auseinandersetzung mit einem Notar und weis nicht wie diese rechtlich einzuordnen ist und möchte ihnen den Sachverhalt vortragen.
Erklärung : Ich werde die Parteien hier mit
N : Notar
K : Käufer
V : Verkäufer (Ich ) Bezeichnen.

N Beurkundet einen Vertrag über eine Immobilie (Altbau )fehlerhaft. Eine Baubeschreibung ,Baupläne und Restarbeitsliste werden nicht mit Beurkundet.
K Behauptet das ihm laut Vertrag ein neu errichtetes Objekt zustände verweigert eine Restzahlung von 50.000 € und will weitere 50.000 € als Vorschussklage Vordern.
V Klagt auf Restkaufpreiszahlung und Verkündet N den Streit wg. evtl.Nichtigkeit
V Untersagt N durch seinen Ra.die Umschreibung ,die bis jetzt nicht erfolgt ist ,bis eine Nichigkeit gerichtlich geklärt ist.
K Erbringt nur tage Später eine Bürgschaft an N der sofort die Umschreibung beantragt
die auch trotz widerspruch von V stattfindet.
N Erklärt V das die Umschreibung die fehler des Grundgeschäfts Heilt und für V Positiv sei
V Gewinnt den Prozess mit K
V hat durch diese Rechtssteit mit K,der über 2 Jahre dauerte,erhebliche Verluste die seinen Betrieb in den Ruin Treibt.
V will den N in einen Amtshaftungsprozess hierfür Haftbar machen.

Hier beginnen die Schwierigkeiten.Der Notar sowie das zuständige LG sehen die Käufer als
anderweitigen Ersatz und keine Amtspflichtsverletzung.Hat der Notar durch die Umschreibung eine Vertragsnichtigkeit geheilt. Ich wollte durch die Kaufpreisanzahlung bei einer Vertragsnichtigkeit meine Verluste Decken und die Käufer hätten sich mit dem Notar auseinandersetzen müssen.Dieses wäre für mich Wirtschaftlicher gewesen.Nun habe ich die Verluste zu Tragen und muss den Notar auf Schadensersatz Verklagen.
Wie ist dieses rechtlich zu Beurteilen.Ich bedanke XXXXX XXXXX Vorraus.

Hochachtungsvoll : J. Benning
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Sabrina Krumscheid hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne beanrworte ich Ihre Frage wie folgt:

1. Durch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wurde die Unrichtigkeit des Vertrages geheilt. Normiert ist dies in § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB gilt die notarielle Form für den gesamten Vertrag über ein Grundstück, davon macht § 311 b Abs. 1 Satz 2 insofern eine Ausnahme, als das der Vertrag mit seinem Inhalt gültig wird, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgten.
--> Damit wurde die Unrichtigkeit geheilt.

2. Die Amtspflkichtverletzung ist in § 839 BGB normiert und giltauch für Notare als unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes. Die Amtshaftung gilt zum einen nur für fahrlässige Handlungen, dies könnte eventuell hier noch angenommen werden, da nicht alle Umstände in den Vertrag aufgenommen wurden.
Zum anderen dürfen aber auch keine anderen Ansprüche bestehen, da es sich um eine subsidiäre Haftung handelt. Also greift § 839 BGB nur, wenn gegen den Notar z.B. nicht bereits aus dem geschlossenen Notarvertrag vorgegangen werden kann.
Schließlich muss auch ein Zurechnungszusammenhang bestehen, also der entstandene Schaden muss auf dieser Pflichtverletzung des Notars beruhen, dies muss dargelegt und bewiesen werden.

Ich hoffe, dass Ihnen diese erste Einschätzung des Sachverhaltes hilfreich ist. Sie können gerne Nachfragen stellen.
Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen,

S. Krumscheid
Rechtsanwältin
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte Frau Krumscheid !
Ihre Antwort ist so schon O.K. Ich habe hier aber ein Problem mit der Umschreibung.Ich habe gelesen das eine Heilung nach § 311 b Satz 2 nur eintritt wenn zu diesen Zeitpunkt noch eine Willensübereinkunft vorliegt,dieses war bei der Umschreibung bei uns schon nachweislich 18 Monate nicht mehr der Fall.Ist jetzt die Heilung widerum nichtig ?Gehört dann das Objekt rechtlich noch mir?Ist die Verjährung jetzt nach §199 BGB -recht an einem Grundstück- 10 Jahre ?
Ich könnte Beweisen das der Notar, zumindest fahrlassig, die Käufer auf eine Nichtigkeit des Vertrages hingewiesen hat.Nur 10 Tage vor erstellung der Bürgschaft durch die Bank hat der Käufer uns schriftlch Erklärt das die Bank keine Bürgschaft erstellen will und hat die Umschreibung durch gerichtliche Anordnung bei Gericht verlangt.Ich sehe hier klar das der Notar in Kenntnis der Nichtgkeit des Vertrages nach der Streitverkündung durch Umschreibung (Heilung seiner fehler )fakten geschaffen hat
die für uns sehr nachteilig waren.Hat der Notar hier nicht einen anderweitigen Ersatz ,den Käufern ,selbst verhindert ? Dieser ist höher als der Wert der Immobilie Verschuldet ,was ist von diesem noch zu holen. Ich hoffe das ihnen trotz der Schwierigkeit dieses Falles noch eine Beantwortung möglich ist. Danke.

Hochachtungsvoll :J.Benning
Experte:  Sabrina Krumscheid hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Herr Benning,

nach BGH NJW 83, 1545 muss die Auflassung zur Erfüllung des formunwirksamen Vertrages vorgenommen werden und kann gleichzeitig mit Abschluss des Vertrages erfolgen oder später. Die Auflassung ist hier mit Vertragsschluss erfolgt, so dass eine Auflassung vorgelegen hat.
Die zehnjährige Verjährung soll gerade bei der Heilung nicht gelten, da dadurch eine zu hohe Rechtsunsicherheit eintritt.
Wenn ich Sie richtig verstanden habe, dann haben Sie doch bereits einen Prozess gegen den Käufer geführt und auch gewonnen. Inwieweit hatten Sie denn Verluste darüber hinaus? Denn wie betreits erwähnt, wenn Sie einen Schadensersatzanspruch geltend machen (egal ob gegen den Käufer oder den Notar) dann muss der entstandene finanzielle Schaden immer auf einer Handlung oder einem Unterlassen des anderen beruhen.
Experte:  Sabrina Krumscheid hat geantwortet vor 6 Jahren.
Zur näheren Erläuterung: Ich meine, wenn Ihnen das Gericht den Anspruch zugesprochen hat und Sie darüber hinaus einen Schaden (z.B. auf Grund der langen Prozessdauer) erlitten haben, so muss dieser dann im Wege des Schadensersatzes geltend gemacht werden. Dies wäre z.B. gegen den Käufer im Rahmen einer Vertragsverletzung möglich, da die Zahlung nicht regulär erfolgt ist. Und dann gilt das zuvor gesagte, wenn gegen einen anderen vorgegangen werden kann, ist eine Amtshaftung ausgeschlossen.
Experte:  Sabrina Krumscheid hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sie können gerne weitere Nachfragen stellen, ansonsten darf ich Sie bitten, die Antwort zu akzeptieren.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte Frau Krumscheid !
Ich möchte und werde ihre Beantwortung Akzeptieren und bedanke XXXXX XXXXX das sie überhaupt diesen Schwierigen Fall Beantwortet haben.Wie schon erwähnt hatte ich 4 Rechtsanwälte eingeschaltet die einen Schadensersatz zubiligten aber mit diesen Fall nicht weiterkamen. Ich hatte in 2003 einen Gewerbetrieb gegründet,renovierungsbedürftige Gebäude angekauft und mit eigenen Mitteln und kleinen Kredit Renoviert. Da durch den Fehler des Notars die Banken uns Schadensersatzpflichtig und Insolvent sahen wurden Kredite Verweigert bzw. Gekündigt hierdurch Schufaeintragungen hierdurch keine neuen Kredite nach den Prozessgewinn.Bis heute ruht unser Gewerbebetrieb die noch vorhanden Objekte die nicht Fertiggestellt und Verkauft werden konnten erzeugen Unkosten so das ein Verlust mit Entgangenen Gewinn von über 400.000 € Nachweislich Entstanden ist.
Mir geht es um die rechtliche Aufklärung wie die Umschreibung und Heilung zu sehen ist.Es ist doch nicht Sinn Und Zweck des § 311 b Satz 2 solche Fälle zu Heilen und den Geschädigten keine möglichkeit zu geben seine Schäden geltend zu machen Meine Schäden sind nicht Geheilt. Zu der Heilung hat der BGH im Urteil V ZR 222/03 vom 16.07.2004(Seite 8) Stellung genommen und eine Heilung in solchen Fällen wo keine
Willensübereinstimmung bei der Umschreibung nicht mehr vorliegt verneint.Ist diese nicht Bindend? Bis jetzt haben alle Rechtsanwälte Erklärt das dieses ein großes Kaos gäbe. Die Käufer sind für mich Mittellos.Wie sehen sie dieses ?
Hochachtungsvoll : J.Benning
Experte:  Sabrina Krumscheid hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Herr Benning,

es ist richtig, dass der BGH in diesem Fall V ZR 222/03 eine Heilung des Formmangels nicht angenommen hat.
Ich sehe auch eine große Übereinstimmung zu Ihrem Fall, denn zu dem Zeitpunkt, als die Umschreibung stattgefunden hat, hatten Sie bereits der Umschreibung widersprochen, so dass hier auf keinen Fall von einer übereinstimmenden Willenserklärung ausgegangen werden kann, insbesondere wenn man den in diesem Urteil gesprochenen Auffassungen folgt.
Leider ist Rechtsprechung nicht bindend. Dies liegt an der Unabhängigkeit der Richter, diese sind ausschließlich an Recht und Gesetz gebunden, nicht an bereits gesprochene Urteile. Es könnte also sein, dass den gleichen Fall ein anderer Richter bzw. ein anderer Senat anders gesehen hätte.
Allerdings muss man dazu sagen, dass wenn ein Urteil des BGH gesprochen ist, sich hier die meisten Gerichte anschließen!

Mit freundlichen Grüßen, S. Krumscheid
Sabrina Krumscheid und 2 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.