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K. Severin
K. Severin, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 970
Erfahrung:  Steuerrecht, Zivilrecht
25551084
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K. Severin ist jetzt online.

Ich kaufe zum 29.12.2009 eine Bestandsimmobilie f r 390000 .

Beantwortete Frage:

Ich kaufe zum 29.12.2009 eine Bestandsimmobilie für 390000€. Das Grundstück
kostet 195000€. Zunächst wird der Wohnraum an die Eltern vermietet (170qm,
5,0€/qm, 65% ) = 520€/Monat. Zeitnahe erfolgt ein Umbau auf 280 qm W.-fläche
zwecks teilweiser Eigennutzung ( 140qm ). Es besteht ein Hypothekendarlehensvertrag zwischen Eltern und mir über 390000€.
Ich habe zwei Fragenkomplexe:
- Steuer und steuerliche Gestaltung bei der Gesamtvermietung-
- Steuer und steuerliche Gestaltung bei der Teilvermietung-
Gepostet: vor 8 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 8 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller, vielen Dank für ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

 

1. Steuerliche Folgen einer Gesamtvermietung:

 

Die Mieteinnahmen führen einkommensteuerrechtlich zu Einküften aus Vermietung und Verpachtung. Zu versteuern ist der Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten:

 

Als Werbungskosten können Sie gemäß 9 Abs.1 Nr.1 EStG die jährlichen anfallenden Hypothekenzinsen (sofern vereinbart) für die Aufnahme des Hypothekendarlehens bei ihren Eltern von den Mieteinnahmen abziehen.

 

Weiter können Sie auf den Teil der Anschaffungskosten, der auf das Gebäude entfallen ist, gemäß § 9 Abs.5, § 7 Abs.4 Nr. 2 a EStG eine Abschreibung von 2 % jährlich vornehmen, sofern das Gebäude nach dem 31.12.19924 fertig gestellt worden ist; sollte das Gebäude vor dem 1 Januar 1935 fertig gestellt worden sein, können Sie 2,5 % jährlich von den teilweisen Anschaffungskosten für das Gebäude abschreiben. Die Abschreibung führt zu einem Werbungskostenabzug in entsprechender Höhe von den Mieteinnahmen.

 

2. Steuerliche Folgen einer teilweisen Vermietung:

 

Es gelten meine vorherigen Ausführungen entsprechend mit folgenden Unterschied:

 

Wenn Sie für sich eine neue, eigene Wohnung in der von Ihnen erworbenen Immobilie hergestellt haben, können Sie von den Herstellungskosten, die auf diesen Teil des Gebäudes entfallen (140qm) sowie auf den dazugehörigen Grund und Boden gemäß § 10 e EStG im Jahr der Fertigstellung der Wohnung und in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 6 %, höchstens aber EUR 10124,- EURO und in den darauf folgende vier Jahren jeweils 5 %, höchstens aber 8437,- Euro von den Herstellungskosten von der Einkommensteuer wie Sonderausgaben absetzen. Voraussetzung für die zuvor dargestellten Absetzungen ist, dass Sie Wohnung hergestellt und in dem jeweiligen Jahr des Absetzungszeitraums selbst zu Wohnzwecken genutzt haben und es sich nicht um eine Ferien oder Wochenendwohnung handelt. Ganz wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass durch die Umbaumaßnahmen in dem Gebäude eine neue Wohnung geschaffen wird (so der Bundesfinanzhof). Dafür genügt nicht etwa die Verbindung von bisher getrennten Bereichen des Hauses zu einer abgeschlossenen Wohnung, sondern es müssen Baumaßnahmen vorgenommen werden, die zu einer Veränderung der Bausubstanz des Gebäudes an sich führen, damit von der Herstellung einer neuen Wohnung gesprochen werden kann.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

KSRecht

 

 



Verändert von KSRecht am 22.12.2009 um 12:40 Uhr EST
K. Severin und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.