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K. Severin
K. Severin, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 970
Erfahrung:  Steuerrecht, Zivilrecht
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K. Severin ist jetzt online.

Hallo, ich habe mein Haus Verkauft. Im Notar Vertrag ist vereinbart

Diese Antwort wurde bewertet:

Hallo,
ich habe mein Haus Verkauft. Im Notar Vertrag ist vereinbart . Verkauf ohne Garantie. Außer Vorsatz und grob Fahrlässigkeit bei Sachmängel. Der Käufer sucht jetzt alle möglichen Ecken ab und bemängelt Gewerke die nicht nach DIN gebaut wurden, den Gebrauch der Sache aber nicht einschränken. Der Käufer hat deshalb 10.000,-€ einbehalten bis vollständiger Klärung.
Frage 1. Muß er nicht den gesamten Kaufpreis zahlen?
Der Käufer hat sich im Notarvertrag einer Zwangsvollstreckung unterworfen
Frage 2. Wie und wo kann ich diese beantragen, und was habe ich darunter zu verstehen?
Danke XXXXX XXXXX Antworten im Vorraus
Walter

Sehr geehrter Fregesteller, vielen Dank für ihre Anfrage.

 

Unter Berücksichtigung des von Ihnen vorgetragenen Sachverhalts möchte ich

ihre Fragen wie folgt beantworten:

 

1. Wenn wie in ihrem Fall eine Haftung für Sachmängel wirksam im notariellen Kaufvertrag über den Hauskauf ausgeschlossen wurde, dann kann der Käufer den Kaufpreis gemäß § 441 Abs.1 ff. BGB nur dann mindern, wenn ein Mangel im Sinne des § 434 Abs.1 vorliegt und Sie diesen Mangel gemäß § 444 BGB arglistig verschwiegen hätten.

 

Gemäß § 434 Abs.1 BGB ist der Kaufgegenstand frei von Sachmängeln, wenn dieser bei Gefahrübergang (Besitzübergabe) die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde, ist die Sache frei von Sachmängeln,

 

1. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet

sonst

2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen gleicher Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann.

 

Nach ihrer Sachverhaltsdarstellung eignet sich das Gebäude trotz etwig bestehender Abweichungen der Gewerke von bestimmten DIN-Vorschriften dazu, dass der Käufer zu dem vertraglich vorausgesetzten Zweck nutzen kann. Ein Sachmangel liegt deshalb bereits gemäß § 434 Abs. 1 S.2 Nr.1 BGB nicht vor, es sei denn, Sie hätten im Kaufvertrag die Übereinstimmung der Gewerke des Hauses als Beschaffenheit mit dem Käufer ausdrücklich vereinbart. Davon gehe ich aber nicht aus.

 

2. Und selbst dann, wenn deshalb oder aus anderen Gründen das Haus über Mängel verfügte, haften Sie für diese nur, wenn Sie diese arglistig Verschwiegen hätten. Verschweigen bedeutet das Unterlassen eines Hinweises auf bestehende Mängel. Dieses kann auch durch aktives Tun verwirklicht werden, etwa dann, wenn der Verkäufer auf die Frage des Käufers, ob der Kaufgegenstand mangelfrei sei, dies entgegen der tatsächlichen Sachlage behauptet. Dem Verschweigen von Mängeln steht das Vorspiegeln einer nicht gegebenen Freiheit von Sachmängeln durch den Käufer gleich. Arglist liegt nur bei Kenntnis der Tatsachen durch den Verkäufer vor, aus denen sich der Mangel des Kaufgegenstandes ergibt. Fahrlässige Unkenntnis genügt dafür nicht.

 

3. Vor dem Hintergrund der zuvor gemachten Ausführungen kann der Käufer den Kaufpreis nicht mindern, weil schon keine Sachmängel vorlagen. Sollten aus anderen Gründen doch Sachmängel vorliegen, haften Sie für diese nicht, weil Sie für diese eine Haftung ausgeschlossen haben. Aunahme: arglistiges Verschweigen dieser Sachmängel gemäß § 444 BGB.

 

4. Mit der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung bezüglich der Kaufpreiszahlung in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag steht Ihnen ein Vollstreckungstitel gemäß § 794 Absatz 1 Nr. 5 ZPO gegen den Käufer zur Verfügung, der Sie berechtigt, in dessen gesamtes Vermögen die Zwansgvollstreckung wegen des noch nicht gezahlten Kaufpreises zu betreiben. Sie müssen daher den zuständigen Gerichtsvollzieher damit beauftragen, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gegen den Käufer für Sie durchzuführen. Dieser benötigt dafür den notariellen Kaufvertrag im Original oder in notariell beglaubigter Form. Um zu erfahren, wer als Gerichtsvollzieher für die Zwangsvollstreckung zuständig ist, müssen Sie bei dem Amtsgericht anfragen, in dessen Bezirk sich das verkaufte Grundstück befindet. Dieses teilt Ihnen dann den Namen, Anschrift und Tel. des zuständigen Gerichtsvollziehers mit.

 

Ich hoffe, damit ihre Fragen beantwortet zu haben und stehe Ihnen sebstverständlich bei Rückfragen gerne zur Verfügung.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

KSRecht



Verändert von KSRecht am 20.12.2009 um 04:35 Uhr EST
K. Severin und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.