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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3868
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Ich haben eine Maklervertrag zwecks Verkaufs meiner

Kundenfrage

Ich haben eine Maklervertrag zwecks Verkaufs meiner Immobilie abgeschlossen, nach Schweiz. OR 412, mit Laufzeit 8 Monate. Kann ich, da Makler fst nichts tut, den Vertrag trotzedem vorzeitig kündigen; d.h. dieser OR Art. 412 beruht auf dem einfachen Auftrag. Nach OR 404 könnte ich also sofort kündigen. Welche Lösung sehen Sie? Danke

Es steht: 2. Auftrag: Nachwweis von Geleegenheiten zum Abschluss eines kaufvertrages. Der Auftrag geht exklusiv an xy Immobilien Gmbh. Der Auftrag schliesst alle Arbeiten ein, welche ein makler üblicherweise erbringt: Beschaffung/Aufbereitung verkaufsrelevanter Unterlagen, Werbung, Besichtigungen, vErhandlungen, Organisation kaufvertragsentwurf usw.

Gepostet: vor 1 Monat.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Anfrage mit folgender Rechtsauskunft nach Schweizer Recht beantworten:

Grundsätzlich haben Sie Recht. Der Mäklervertrag gemäss Art. 412 ff. OR ist eine Spezialform des Auftrags. Das Gesetz verweist entsprechend auch auf das Auftragsrecht.

Richtig ist auch, dass ein Auftrag – und so auch der Mäklervertrag – jederzeit auch ohne Angabe von Gründen gekündigt werden kann. Das Bundesgericht hat darüber hinaus schon mehrfach entschieden, dass die Vereinbarung von Kündigungsfristen im Auftragsrecht nicht zulässig ist. Mit anderen Worten können Sie den Mäklervertrag selbst dann sofort kündigen, wenn im schriftlichen Vertrag etwas anderes vereinbart worden sein sollte.

Trotzdem ist aber Vorsicht geboten. Erfolgt die Kündigung nämlich zur Unzeit, so müssen Sie dem Makler den ihm durch die Kündigung verursachten Schaden ersetzen (Art. 404 Abs. 2 OR). Das heisst, dass Sie ihm gegebenenfalls seine bisherigen Auslagen (Insertionskosten, Aufwand für Verkaufsdokumentation, Besichtigung, Entwürfe Vertrag etc.) ersetzen müssten. Wäre die Rechtslage anders, könnte jeder Auftraggeber den Makler in rechtsmissbräuchlicher Weise um die Entlohnung bringen, indem der Mäklervertrag vor Abschluss des Kaufvertrags fristlos gekündigt wird.

Da im Mäklervertrag explizit erwähnt wird, was der "Auftrag" alles umfasst, namentlich also Beschaffung/Aufbereitung verkaufsrelevanter Unterlagen, Werbung, Besichtigungen, Verhandlungen, Organisation Kaufvertragsentwurf usw., müssen Sie damit rechnen, dass die Kündigung Kostenfolgen in Bezug auf diese (tatsächlich erbrachten) Leistungen nach sich ziehen könnte.

Da der Mäklervertrag exklusiv und für 8 Monate befristet ist, könnte der Makler im Kündigungsfall argumentieren, dass jede Kündigung vor Ablauf der Befristung zur Unzeit erfolgt. Gegebenenfalls könnte er sogar entgangenen Gewinn geltend machen, wobei die Beweislast hier beim Makler liegt. Freilich dürfte es dem Makler nicht leicht fallen, zu beweisen, dass es innerhalb der Befristung zum Erfolg bzw. zu einem Kaufangebot gekommen wäre.

Zusammenfassend können Sie den Mäklervertrag freilich fristlos, jederzeit und insbesondere auch vor Ablauf der Befristung kündigen. Allerdings müssen Sie damit rechnen, dass Sie dem Makler seine bisherigen Aufwendungen ersetzen müssen.

Gerne hoffe ich, dass ich Ihnen mit dieser Auskunft weiterhelfen konnte. Über die positive Bewertung meiner Antwort (Anklicken von 3 bis 5 Sternen) würde ich mich freuen.

Freundliche Grüsse

RA lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.