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Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3865
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Guten Tag! Ich habe meinem Mieter das Mietverhältnis

Diese Antwort wurde bewertet:

Guten Tag!
Ich habe meinem Mieter das Mietverhältnis fristgerecht auf Ende März 18 gekündigt.
Leider fand er keine Wohnung innert dieser Zeit. Nun habe ich ihm die mündliche Zusage gegeben, dass er bis Ende Mai drinnen bleiben darf. Also per Whats app - gilt das als mündliche oder schriftliche Zusage?
Jetzt aber will die Käuferin dieser Wohnung, nachdem nun nach 2 Jahren Verhandlung beinahe alles geregelt ist, per 1. Mai die Wohnung beziehen. Der Mieter geht nicht raus. Die Käuferin springt sonst ab.
Was habe ich für Möglichkeiten? Zu sagen ist, dass der Mieter mir 11 Monatsmieten schuldig ist, er 2 Abmahnungen hierfür von mir bekommen hat und er die Kündigung nicht angefochten hat.
Freundliche Grüsse
Felicitas Anthamatten

Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage nach Schweizer Miet- bzw. Vertragsrecht mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Grundsätzlich sind Sie rechtlich in einer schwierigen Situation. Dies gilt selbst dann, wenn Sie dem gekündigten Mieter nicht per Whatsapp zugesagt hätten, dass er bis Ende Mai bleiben könne.

Verlässt ein Mieter die Mietwohnung nicht, obwohl kein Mietverhältnis mehr besteht, können Sie den Mieter weder durch Gewalt noch mithilfe der Polizei aus der Mietwohnung schaffen (lassen). Bevor dies möglich ist, müssen Sie gerichtlich einen sog. Ausweisungsbefehl erwirken.

Um einen Ausweisungsbefehl zu erwirken, gibt es zwei prozessuale Wege:

1. ordentliches Verfahren

Im ordentlichen Verfahren müssen Sie zunächst eine Klage bei der Schlichtugnsbehörde für Miete und Pacht einreichen. Wir dort eine Einigung mit dem Mieter nicht gefunden, erhalten Sie eine Klagebewilligung. Mit dieser Klagebewilligung können Sie dann Klage beim Mietgericht einreichen und dort die Ausweisung des Mieters verlangen.

Dieses ordentliche Verfahren dauert lange und wird kaum vor Ende Mai zu einem Abschluss kommen.

2. summarisches Verfahren

Sind die Verhältnisse klar (regulär gekündigtes Mietverhältnis, Mietverhältnis offensichtlich beendet usw.), können Sie direkt ans zusätndige Bezirksgericht gelangen und direkt einen Ausweisungsbefehl verlangen. Dieses Verfahren ist schneller. Allerdings ist erforderlich, dass es keine Zweifel daran gibt, dass die Ausweisung berechtigt ist.

Falls Ihre Kündigung zu Recht und unter Einhaltung aller gesetzlichen Formen und Fristen erfolgt ist, besteht immer noch das Problem der Zusage bis Ende Mai. Ob diese Zusage mündlich oder schriftlich oder per Whatsapp (gilt nicht als schriflich) erfolgt ist, ist unerheblich. Entscheidend ist, dass der Mieter wohl durch die Whatsapp-Nachricht belegen könnte, dass er aufgrund Ihrer Zusage nicht vor Ende Mai ausziehen muss.

Daher sind die prozessualen Risiken im summarischen Verfahren in Ihrem Fall gross. Selbst in diesem Verfahren ist übrigens nicht klar, ob sich eine Räumung der Wohnung bis Ende Mai realisieren liesse.

Der Umstand, dass der Mieter Ihnen 11 Monatsmieten schuldig ist, ist im Zusammenhang mit dem Ausweisungsbefehl nicht relevant. Ein Mieter, der in Zahlungsrückstand mit den Mieten ist, kann zwar ausserordentlich, d.h. fristlos kündigen. Allerdings ist hierfür das Prozedere gemäss Art. 257d OR genau einzuahlten: (1). Schriftliches Ansetzen einer Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen und Androhen, dass bei Nichtbezahlung das Mietverhältnisses nach Art. 257d OR gekündigt wird. Zahlt der Mieter nicht, kann abermals mit einer Frist von 30 Tagen ausserordentlich gekündigt werden.

Da Sie das Mietverhältnis bereits gekündigt haben, mach aber ein neues Kündigungsverfahren nach Art. 257d OR keinen Sinn.

Rechtlich sind Ihnen daher tatsächlich die Hände gebunden und Sie können kaum mit legalen Mitteln errreichen, dass der Mieter freiwillig bis Ende Mai auszieht.

Auch der Umstand, dass Sie vom Mieter Schadensersatz verlangen können, wenn Ihnen infolge seines verspäteten Auszugs ein Kaufinteressant abspringt, nützt Ihnen wohl wenig, da bei diesem Mieter offenbar nichts zu holen ist.

Sollte sich die Kaufinteressentin also entscheiden, abzuspringen, können Sie das kaum verhindern. Gegebenenfalls können Sie aber von der Kaufinteressentin Schadenersatz wegen sog. Vertrauensschaden verlangen. Allerdings sind solche Klagen sehr schwierig, weil Sie beweisen müssten, dass Ihnen durch das Abspringen der Kaufinteressentin ein Schaden entstanden ist, dass Sie Vorkehrungen getraoffen haben, im Vertrauen darauf, dass der Kauf mit der Kaufinteressentin zustandekommt und dass die Vertragsverhandlungen auch schon soweit gediehen waren, dass Sie vom Zustandekommen des Kaufvertrags ausgehen durften.

Auch an dieser Front sind Ihre juristischen Mittel leider beschränkt.

Eine Idee kann ich Ihnen aber noch an die Hand geben. Da Sie schreiben, dass der Mieter psychisch sehr labil und wohl auch körperlich schwer krank ist, wäre zu prüfen, ob nicht die KESB bzw. die Erwachsenenschutzbehörde einzuschalten ist. Wenden Sie sich doch an die Erwachsenenschutzbehörde und weisen dort darauf hin, dass dieser Mieter Ihre Wohnung verlassen müsse, er es aber nicht mache und Sie sich aufgrund seiner psychisch labilen und körperlich kranken Verfassung grosse Sorgen um sein Wohl machten. Möglicherweise sei er eine Gefahr für sich selber oder für andere. Gegebenenfalls wird dann die KESB aktiv und unterstützt den Mieter bei der Suche nach einer neuen Wohngelegenheit, ihn bei genügend gravierendem Verdacht auf eine Selbst- oder Fremgefährdung sogar vorübergehen in einer Einrichtung unterbringen (sog. fürsorgerische Unterbringung FU).

Dieser Vorschlag ist aber ein Strohhalm. Es ist alles andere als wahrscheinlich, dass die KESB rasch aktiv wird und auch rasch eine neue Unterkunft anbietet oder eine FU verfügt.

Da Ihre rechtliche Handhabe schwach und vor allem zu zeitraubend sein dürfte und auch nicht damit zu rechnen ist, dass die Erwachsenenschutzbehörde in für Sie nützlicher Weise eingreift, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als mit dem Mieter und der Kaufinteressentin eine Lösung anzustrengen. Verhindern, dass die Kaufinteressentin abspringt, können Sie aber wohl nicht.

Ich bedaure, Ihnen keine erfreulichere Mitteilung machen zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen mit meiner Auskunft weitergeholfen zu haben. Über die positive Bewertung meiner Antwort (Anklicken von 3 bis 5 Sternen) würde ich mich sehr freuen.

Freundliche Grüsse

RA lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.

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