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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3857
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Mündliche und SMS- Zusage für eine Wohnung inkl.

Kundenfrage

Mündliche und SMS- Zusage für eine Wohnung inkl. Terminvereinbarung für Wohnungsantritt- kurz vor Vertragsunterzeichnung wieder abgesagt. Ist das zulässig oder kann man diesen "Fastmieter" in die Verantwortung ziehen? VIelen Dank für Ihre Antwort sowie freundliche Grüsse ***

Gepostet: vor 23 Tagen.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 23 Tagen.

Sehr geehrte JustAnswer-Nutzerin

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage nach schweizerischem Mietrecht wie folgt beantworten:

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch mündlich oder gar stillschweigend durch schlüssiges Handel zustande kommen. Wird mündlich und per SMS eine Wohnung inkl. Terninvereinbarung für Wohnungsantritt zugesagt, so ist zu prüfen, ob damit der Vertrag bereits zustande gekommen ist oder ob es sich bei der mündlichen Äusserung bzw. der SMS erst um einen noch anzunehmenden Antrag oder nur um sog. invitatio ad offerendum handelt.

Für einen gültigen Vertragsschluss bedarf es zwei übereinstimmenden Willenserklärungen. D.h. die eine Seite muss ein Angebot zum Vertragsschluss machen, die andere Partei muss das Angebot annehmen.

Voraussetzung ist weiter, dass alle wesentlichen Vertragsbestandteile bestimmt sind, so also das Mietobjekt und der Mietzins.

Falls der Mietzins bereits festgelegt war, Sie als Vermieterin ebenfalls bereit waren, mit dem Mieter einen Vertrag einzugehen, so ist die SMS als Vertragsannahme zu werten, jedenfalls dann, wenn die Parteien nicht davon ausgehen durften, dass Sie sich erst durch die Unterzeichnung des schirftlichen Vertrages gebunden sein wollten bzw. sich die Parteien die schriftliche Form vorbehalten haben.

Ist ein Vertrag tatsächlich bereits durch Annahmeerklärung per SMS zustande gekommen, so haftet der Mieter für den Mietzins bis zum Ablauf der Mietdauer, wobei Sie sich anrechnen lassen müssen, was Sie durch anderweitige Vermietung erwirtschaften konnten.

Ist ein Vertrag noch nicht zustande gekommen, etwa weil man sich einig war, dass der Vertrag nur schriftlich zustande kommen könne, so dürfte aber wenigstens eine Vertrauenshaftung vor. In diesem Fall haftet der Mieter für den Schaden, den er durch seinen kurzfristigen Rücktritt verursacht hat.

Insgesamt ist es immer schwierig vorherzusagen, wie ein Gericht die Absichten der Parteien beurteilt. Ich gehe davon aus, dass ein Gericht eher nicht annehmen wird, dass durch die mündliche Äusserung bzw. durch die SMS bereits ein Vertrag zustande kam. Aus meiner Sicht hat sich der Mieter durch die mündliche Zusage und die SMS aber haftbar für jenen Schaden gemacht, den er dadurch verursacht hat, indem er Sie im Glauben liess, der Mietvertrag werde noch schriftlich bestätigt und man sei sich über die wesentlichen Vertragspunkte einig.

Natürlich müssen Sie versuchen, die Wohnung nun anderweitig so rasch wie möglich zu vermieten. Für den Verlust, der Ihnen infolge späterer Vermietung (oder allenfalls durch erneute Inserierung) entstehen, können Sie – soweit hier beurteilbar – mit intakten Erfolgsaussichten vom Mieter einklagen. Hierzu können Sie sich an die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht am Ort der Wohnung (Bezirk) wenden.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung meiner Antwort (Anklicken von 3 bis 5 Sternen) würde ich mich sehr freuen.

Freundliche Grüsse

RA lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.

Kunde: hat geantwortet vor 23 Tagen.
Guten Tag
Danke für Ihre ANtwort. Ich habe Ihnen die beiden sms beigelegt. Wieviel Bedeutung haben diese. Es wurde eine ausführliche Bewerbung für die Wohnung davor ausgefüllt und uns zugesendet mit der Bitte uns baldmöglichst zu entscheiden, damit sie die bestehende Wohnung noch kündigen könne. Die Vertragsunterzeichnung wäre nur noch Formsache gewesen.
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 23 Tagen.

War man sich über die Höhe des Mietzinses bereits einig?

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 23 Tagen.

Und was haben Sie auf die beiden SMS geantwortet?

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 23 Tagen.

Und was geschah schliesslich am Donnerstag Morgen, um 08:00?

Kunde: hat geantwortet vor 22 Tagen.

Ich habe folgend geantwortet: DIe Wohnung wäre ab Anfang Mai zu haben. Würde dies auch passen. Antw. Zemp: Ich müsste es kurz besprechen morgen abend aber ich denke es sollte machbar sein. Meine Antw: Mietvertrag unterschreiben müssten wir somit auf nächste Woche verlegen, Do, 8.00 geht uns beiden nicht. Antw. Zemp: dann besprecheich es mit meinem Freund wann er nächste Woche frei hat - Montag ab 18.00 würde passen Meine Antw: Montag um 19.30? Antw. Zemp: Montag 19.30 ist gut, wir würden dann kommen. Meine Antw: Könnten Sie abklären ob sie die Wohnung ab Mai mieten ? herzliche Grüsse Corina hug-Schmid Antw. Zemp: ja das ist kein problem Antw. Zemp: je gerne Vor all diesen SMS war Frau Zemp 2x die Wohnung besichtigen. Mietzins und NK, PP alles war klar definiert. Sie bewarb sich schriftlich für diese Wohnung mit einem detailierten Begleitbrief zum Mietinteressentenformular. Darin schrieb sie sehr begeistert dass sie die Wohnung unbedingt möchte und sich sehr darüber freuen würde wenn wir ihr zusagen. Also an diesem Donnerstag passierte nichts da wir den Vertragsunterzeichnungstermin auf den Montag legten. Darauf sagte sie am Samstag morgen die Wohnung wieder ab. SMS im Anhang. Vielen DAnk für Ihre Antwort sowie freundliche Grüsse ***

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 22 Tagen.

Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund der ergänzenden Angaben kann ich meine erste Auskunft wie folgt konkretisieren:

Grundsätzlich ist jede Vertragspartei frei, bis zum Vertragsschluss Vertragsverhandlungen abzubrechen. Im Falle des Abbruchs der Vertragsverhandlungen durch den Mieter muss der Vermieter gemäss Bundesgericht auch nicht für seine Aufwendungen entschädigt werden (z.B. für Ausarbeitung Mietvertrag, Anfertigung von Plänen über Gestaltung der Mieträume, für Korrespondenz etc.). Gemäss Obergericht Thurgau ist es nicht verbindlich und zulässig, wenn eine Entschädigung für derartige Aufwendungen im Anmeldeformular vorgesehen ist.

Allerdings müssen sich die Pareiten nach Treu und Glauben verhalten, da sie ansonsten schadenersatzpflichtig werden könnten. Das heisst, sie müssen ernsthaft verhandeln und Verhandlungen abbrechen, wenn sie wissen oder wissen könnten, dass ein Vertragsschluss nicht in Betracht kommt.

Da stets vom Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags die Rede war, ist davon auszugehen, dass keine der Parteien vor Unterzeichnung des Mietvertrags gebunden sein wollte. Mit anderen Worte hat man sich die stillschweigend die Schriftform vorbehalten (vgl. Art. 16 OR). Ein Vertrag ist daher nocht nicht zustande gekommen, auch nicht durch die SMS und schon gar nicht durch die schriftliche Wohnungsbewerbung.

Allerdings durften Sie aufgrund der eindeutigen Zusage mündlich und per SMS darauf vertrauen, dass die Wohnung ab Mai vermietet wird. Thema war nicht mehr ob, sondern wann die mündliche bzw. SMS-Zusage im schriftlichen Mietvertrag festgehalten werde.

Grundsätzlich sind Ihre Aussichten daher intakt, von den Mietinteressenten gestützt auf die Vertrauenshaftung eine Entschädigung geltend zu machen. Eine solche Entschädigung werden Sie aber nur geltend machen können, wenn Sie belegen, dass Sie z.B. anderen Mietinteressenten aufgrund der mündlichen Zusage abgesagt haben, Sie alles Zumutbare unternommen haben, um die Wohnung doch noch per 1. Mai 2018 zu vermieten und dies nicht gelang usw. Das heisst, Sie müssen versuchen, Ihren Schaden nun möglichst gering zu halten (Schadenminderungspflicht).

Vor diesem Hintergrund bleibt es bei meiner Erstauskunft: Sie können unter den genannten Voraussetzungen mit intakten Erfolgsaussichten von den Mietinteressenten (insbesondere von Frau Z.) verlangen, dass sie z.B. für die Maimiete (sofern nicht anderweitig vermietbar) und für erneute Insertionskosten aufkommen. Weitergehende Ansprüche gegenüber den Mietinteressenten halte ich für eher nicht durchsetzbar.

Da Frau Z. angeboten hatte, Ihnen entgegen zu kommen, empfehle ich, dass Sie ihr vorschlagen, die Maimiete (netto, ohne Nebenkosten) zu bezahlen, da sie die Wohnung aufgrund der Zusage vom Markt genommen haben und nun frühestens ab Juni vermieten können.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung meiner Antwort (Anklicken von 3 bis 5 Sternen) würde ich mich sehr freuen.

Freundliche Grüsse

RA lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.

Kunde: hat geantwortet vor 22 Tagen.

Ich habe nach diesem Angebot von Frau Z. ihr ein SMS geschrieben dass wir von IHr die Maimiete verlangen. WIr haben durch ihre Zusage diversen Interessenten abgesagt. Inzwischen habe ich eine eingeschriebenen Brief bekommen dass sie für die Maimiete nicht aufkommt da dies nach Mietergesetz nicht sein müsse. Deshalb habe ich SIe kontaktiert ob das auch wirklich so ist. Wir konnten die Wohnung nun auf 1. Juli vermieten. Alle Interessenten bis anhin könnten die Wohnung nur auf 1. Juli mieten. Also wenn ich richtig verstehe können wir nach dieser Sachlage von Fr. Z. die Maimiete fordern? WIr sind ihr ja so noch entgegen gekommen dass eine Monatsmiete zu unseren Lasten geht. DAnke für Ihre Antwort sowie freundliche Grüsse ***

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 22 Tagen.

Sehr geehrte JustAnswer-Nutzerin

Abschliessend beantworte ich Ihre Frage gerne wie folgt:

Da Sie die Wohnung erst per 1. Juli 2018 vermieten können, könnte man sogar erwägen, die Monatsmieten für die Monate Mai und Juni zu verlangen. Die Chancen hierfür halte ich für intakt. Ein Prozessrisiko besteht jedoch, da nicht abschliessend vorhergesagt werden kann, wie ein Mietgericht die konkreten Umstände beurteilt.

Wenn die Mietinteressenten nicht freiwillig bezahlen, empfehle ich Ihnen, Klage bei der Schlichtungsbehörde for Miete und Pacht einzureichen und von der Mietinteressentin/den Mietinteressenten 2 Monatsmieten (Mai und Juni) zu verlangen. Das Verfahren ist kostenlos, d.h. es werden keine Gerichtskosten oder Parteientschädigungen gesprochen (Art. 113 ZPO). Lediglich einen eigenen Anwalt müssten Sie bezahlen, wenn Sie keine Rechtsschutzversicherung haben, welche diese Kosten übernimmt. Sollte eine Einigung vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht nicht zustande kommen, wird eine Klagebewilligung ausgestellt. Dann wäre nochmals zu evaluieren, ob sie ans Mietgericht gelangen und weiterhin auf der Bezahlung von zwei Monatsmieten bestehen wollen (am Mietgericht werden je nach Kanton Gerichtskosten und Parteientschädigungen der unterliegenden Partei auferlegt).

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung meiner Antwort (Anklicken von 3 bis 5 Sternen) würde ich mich sehr freuen.

Freundliche Grüsse

RA lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.