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Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
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Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Als Immobilien Agentur vermieten wir Wohnungen.

Diese Antwort wurde bewertet:

Als Immobilien Agentur vermieten wir Wohnungen. Vertraglich wurde vereinbart dass die Minimum Miet Dauer 1 Jahr beträgt. Wir die Wohnung früher verlassen und zusätzlich auch noch ausserterminlich verlangen wir eine Gebühr von 320.- .

Der Mieter hat dies mit seiner Vertrags Unterschrift bestätigt. Ist dies zulässig ?.

Er hat uns deswegen zur Schlichtung gerufen. ***

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Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Anfrage mit folgender Rechtsauskunft nach schweizerischem Mietrecht beantworten:

Grundsätzlich ist es zulässig, im Mietvertrag eine Mindestmietdauer von einem Jahr zu vereinbaren. Tatsächlich sieht das Gesetz zwar nicht ausdrücklich vor, dass eine Mindestmietdauer vereinbart werden kann. Tatsächlich regelt das Gesetz ausdrücklich, dass die Parteien eines Mietvertrages einen vom Gesetz oder von der Ortsüblichkeit abweichenden Kündigungstermin vorsehen können. Sofern also aus dem Mietvertrag klar und deutlich ersichtlich ist (und nicht etwa nur aus dem Kleingedruckten wie den Allgemeinen Mietbedingungen o.ä.), dass die Mietwohnung frühestens per Ablauf eines Jahres gekündigt werden kann, ist diese Vereinbarung nicht zu beanstanden.

Fraglich ist, ob es zulässig ist, im Falle der Kündigung vor Ablauf dieser Mindestmietdauer eine Gebühr von CHF 320.- zu verlangen.

Aus meiner Sicht ist das so nicht zulässig, da es sich bei dieser Gebühr nämlich nicht um Kosten handelt, die mit der Nutzung des Mietobjekts in einem direkten Zusammenhang stehen (wie etwa Heiz- und Nebenkosten). Die Bestimmung scheint mir jedenfalls dann nicht zulässig, wenn der Mieter keine Möglichkeit hat, sich bei vorzeitiger oder ausserterminlicher Kündigung von der Mietzinshaftung zu befreien.

Art. 264 OR sieht ausdrücklich vor, dass der Mieter die Mietsache zwar jederzeit zurückgeben kann, also auch ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten. In diesem Fall haftet der Mieter aber bis zum Ablauf der vereinbarten Kündigungsfrist bzw. bis zum vereinbarten Kündigungstermin weiter für den Mietzins. Er wird von dieser Haftung nur befreit, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter stellt, der zahlungsfähig und bereit ist, das Mietobjekt zu den gleichen Konditionen zu übernehmen (vgl. Art. 264 Abs. 1 und 2 OR).

Freilich ist der Mieter auch dann von der Haftung befreit, sobald der Vermieter die Wohnung wieder vermieten kann. Ein Vermieter darf also nicht doppelt Miete verlangen (vgl. Art. 264 Abs. 2 OR).

Stellt also der Mieter einen zumutbaren Ersatzmieter oder kann der Vermieter die Mietwohnung vor dem Kündigungstermin wieder vermieten, so kann vom Mieter weder Mietzins noch eine Gebühr für die vorzeitige Wiedervermietung verlangt werden. Dies würde Art. 264 OR widersprechen.

Stellt der Mieter hingegen keinen zumutbaren Ersatzmieter und kann die Mietwohnung vor dem Kündigungstermin nicht weitervermietet werden, so dürfte es zulässig sein, vom vorzeitig ausziehenden Mieters statt der Miete nur eine Gebühr von CHF 320.- zu verlangen. Eine solche Regelung wäre ja zu Gunsten des Mieters und es ist kein Grund ersichtlich, warum es unzulässig sein sollte, vom Mieter weniger zu fordern, als das Gesetz vorsieht.

Aufgrund Ihrer Schilderungen vermute ich aber, dass Sie die Gebühr unabhängig von Ersatzmieter oder Weitervermietung quasi als Entschädigung für den zusätzlichen Wiedervermietungsaufwand erheben wollen. Dies halte ich für unzulässig. Ein Gerichtsentscheid zu diesem Sachverhalt existiert aber soweit ersichtlich noch nicht.

Gerne hoffe ich, dass ich Ihnen mit dieser Auskunft habe weiterhelfen können. Über die positive Bewertung meiner Antwort (Anklicken von drei bis fünf Sternen) würde ich mich sehr freuen.

Freundliche Grüsse

RA lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.

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