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Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 13
Erfahrung:  Anwalt
101021209
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Ist das korrekt, wenn der Vermieter nach ca. 5jähriger

Diese Antwort wurde bewertet:

Ist das korrekt, wenn der Vermieter nach ca. 5jähriger Planung und div. Gesprächen das okay für den Umbau gibt und uns nach dem Umbau folgende Mietzinserhöhung macht?

Der Umbau kostet ca. chf 600'000
Mietzinsaufschlag-Berechnung: chf 600'000 x 60 % x 5 % = chf 18'000 pa. oder chf 1'500 p.monat

Bis jetzt konnten wir unser Nebengebäude nicht wirklich gebrauchen. Nach dem Umbau wird das Gebäude wieder bewohnbar sein, jedoch nicht im Rahmen unserer Tätigkeit. Was denken Sie dazu?

Umbauten müssen für den Mieter zumutbar sein. Je grösser die Umbauarbeiten sind, desto weniger muss sie der Mieter dulden. Ueberflüssige Umbauten sind dem Mieter nicht zuzumuten (Lachat et.al., Mietrecht für die Praxis, Zürich 2016, Ziff. 12.4.1). Eine rechtzeitige Information des Mieters liegt vor (Lachat, a.a.O., Ziff. 12.6.1). Sollten die Umbauarbeiten die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache beeinträchtigen, hat der Mieter für die Dauer der Umbauarbeiten ein Recht auf Herabsetzung des Mietzinses (Lachat, a.a.O., Ziff. 12.7.1). Für die Mietzinserhöhung müssen fünf formelle Voraussetzungen vorliegen: Mitteilung auf amtlich genehmigtem Formular; Klare Begründung der Erhöhung, Einhaltung der Kündigungsfrist und des Kündigungstermins; Beachtung der zehntägigen Bedenkfrist; Verzicht auf Kündigung oder Kündigungsandrohung (Art. 269d OR). Jeder Erhöhungsgrund muss einzeln aufgeführt werden. Förderbeiträge sind vom Investitionsvolumen abzuziehen. Vorliegend bleibt unklar, ob der gesamte Betrag von CHF 600'000 wertvermehrend oder ein Teil Unterhaltskosten war. Gemäss BGE 118 II 415 ist dann ein Wert von maximal 70% als wertvermehrend anzusehen. Die Lebensdauer ist mangels anderlautender Angaben mit 25 Jahren anzusetzen (BGE 118 II 415 S. 421 E. 3c bb). Der Zinssatz ist ein halbes Prozent höher als der Satz für erste Hypotheken anzusetzen (BGE 118 II 415 S. 420 E. 3caa), aktuell 1.5%. Der Unterhaltszuschlag beträgt 10%. Damit berechnet sich die Mietzinserhöhung in etwa wie folgt: Investition CHF 600'000, davon wertvermehrend CHF 360'000, Abschreibung auf 25 Jahre CHF 14'400, Verzinsung 1.5% CHF 3'600, Unterhaltszuschlag CHF 1'800, Total CHF 19'800 pro Jahr oder CHF 1'650 pro Monat. Für die Nichtnutzung des Nebengebäudes haben Sie Anrecht auf eine Mietzinsreduktion.

Vorbehalt: Die Angaben waren nicht ausreichend, um eine eindeutige Antwort zu formulieren.

Anwalt und weitere Experten für Schweizer Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.