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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3865
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Sehr geehrte Dame, sehr geehrter HerrIch hätte folgende

Diese Antwort wurde bewertet:

Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr Ich hätte folgende Frage zur Auflösung einer Erbengemeinschaft: Ich möchte zusammen mit meiner Schwester meiner Tante die Hälfte eines Einfamilienhauses abkaufen. Nun haben wir das Haus schätzen lassen und einen Einfamilienhaus-Schätzpreis erhalten und einen Preis für das Bauland, der höher ist. Welchen Wert müssen wir nun als Grundlage für die Auszahlung an meine Tante annehmen, wenn wir klar die Absicht haben, das Haus nach dem Kauf stehen zu lassen? Hat unsere Tante zwingend Anspruch auf den höheren Preis? Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Um Ihre Frage beantworten zu können, benötige ich weitere Angaben:

Wer ist alles Mitglied der Erbengemeinschaft? Sie, Ihre Schwester und Ihre Tante?
Wieso wollen Sie Ihrer Tante nur die Hälfte des Einfamilienhauses abkaufen? Wer soll denn Eigentümer(in) der anderen sein/bleiben?

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Sehr geehrter Herr Aschwanden


 


 


Vielen Dank für Ihre Antwort.


 


Ja, Eigentümer sind nur ich und meine Schwester (1/4), sowie meine Tante (1/2).


 


Meine Schwester und ich möchten nun unserer Tante ihre Hälfte abkaufen, so dass dann das ganze Haus mir und meiner Schwester gehört.


 


Nun möchten wir eben gerne wissen, welchen Preis unsere Tante von uns verlangen kann, wenn wir einen tieferen Preis mit dem bestehenden Haus und einen höheren haben, für wenn man das Haus abreissen und überbauen würde.


 


 


Vielen Dank für Ihre Antwort.


 

Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer ergänzenden Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Soweit ich Sie verstehe, wollen Sie die Erbengemeinschaft ganz oder zumindest teilweise auflösen, indem Sie und Ihre Schwester das in der Erbmasse befindliche Haus vollständig übernehmen.
Falls nur das Haus im Nachlass ist, kommt dies einer Erbteillung gleich. Ist das Haus nur ein Teil des gesamten Nachlasses, spricht man von einer partiellen Erbteilung.

Die Frage, ob sich das Haus im Nachlass befindet oder nicht, ist aus juristischer Sicht für das weitere Vorgehen entscheidend.
Befindet sich das Haus im Nachlass, sind Sie, Ihre Schwester und Ihre Tante Gesamteigentümer. Das bedeutet, dass jedem von Ihnen das Haus als Ganzes gehört. Dass Sie einen Quoten- bzw. Wertanteil am Nachlass bzw. am Haus von je 1/4 bzw. 1/2 aufgrund erbrechtlicher Vorgaben haben, ändert am Charakter des Gesamteigentums nichts. In diesem Fall müssten Sie wie eingangs ausgeführt eine (partielle) Erbteilung durchführen.

Befindet sich das Haus nicht im Nachlass, ist davon auszugehen, dass Sie, Ihre Schwester und Ihre Tante Alleineigentümer je eines Miteigentumsanteils von je 1/4 bzw. 1/2 sind. In diesem Fall könnten Sie Ihrer Tante ihren Miteigentumsanteil tatsächlich abkaufen.

Die Beurteilung dieser Frage hat auch Auswirkungen auf die für die Hausübertragung erforderliche Form des Vertrages. Im ersten Fall ist ein einfach schriftlicher Vertrag möglich, während im zweiten Fall zwingend eine öffentliche Beurkundung notwendig ist.

Im ersten Fall (Haus im Nachlass, Gesamteigentum) regelt das Gesetz in den Grundzügen, wie das Haus und damit auch der Anteil Ihrer Tante zu bewerten ist. Grundsätzlich müssen Sie, Ihre Schwester und Ihre Tante sich über den sog. Anrechnungswert des Grundstücks nämlich einig werden (Art. 617 ZGB). Ist eine Einigung über den Preis nicht möglich, muss das Gericht über die Teilung und den Wert entscheiden, wozu es in der Regel einen Sachverständigen mit der Verkehrswertschätzung beauftragen will (Art. 618 ZGB).

Allerdings ist die Formel zur Ermittlung des Verkehrswerts selbst unter Juristen und Gerichten umstritten, was in vielen Fällen lange Gerichtsprozesse verursacht. In der Regel werden folgende beiden Formeln verwendet:

Massgeblicher Verkehrswert = (Realwert + Verkehrswert) : 2

oder, wenn mehr Gesicht auf die künftigen Erträge gelegt werden soll:

Massgeblicher Verkehrswert = (Realwert + [2 x Ertragswert]) : 3

Wird das Haus abgerissen und neu aufgebaut, dürfte mehr für die zweite Formel sprechen, da mit ein Neubau in der Regel auch einen besseren Ertrag abwirft. Ist das Haus ohne weiteres noch bewohnbar und/oder vermietbar bzw. drängt sich eine Renovation bzw. ein Abriss nicht auf, so ist eher die erste Formel massgebend.

Selbst aber, wenn noch Einigkeit in Bezug auf die anwendbare Formel bestehen würde, gibt es noch immer unterschiedliche Ergebnisse. Aus diesem Grund bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als sich über den Preis und das massgebliche Gutachten zu einigen. In vielen Fällen wird auch so verfahren, dass sich die Parteien auf einen unabhängigen Gutachter einigen und vorab erklären, dass sein Ergebnis akzeptiert werden.

Im zweiten Fall (Haus nicht im Nachlass, Alleineigentümer von Miteigentumsanteilen) können Sie Ihre Tante grundsätzlich nicht zwingen, Ihnen ihren Miteigentumsanteil zu verkaufen. In diesem Fall ist der Preis für den Miteigentumsanteil reine Verhandlungssache.

Zusammenfassend läuft es unabhängig von der Ausgangssituation darauf hinaus, dass Sie, ihre Schwester und Ihre Tante sich grundsätzlich über den Wert des Hauses bzw. das anwendbare Gutachten und den Ablösepreis einigen müssen. Ist eine Einigung nicht möglich, kommt das Geschäft entweder gar nicht zustande, oder es muss mit erheblichem Kostenrisiko ein Gericht bemüht werden, welches seinerseits ebenfalls auf Sachverständige (Gerichtsgutachter) abstellen muss.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
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