Mietzinsreduktion

Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Am 1.6.2009 stand der hypothekarische Referenzzinssatz bei 3,5% und wurde per 3.6.2009 auf 3.25% gesenkt. Seit dem 2.6.2012 liegt er bei 2.25%. Die Auskunft des Vermieters, dass der Referenzzinssatz bei Mietbeginn bei 3.25% lag, ist falsch, zumal ja die Miete bereits früher, also auf der Basis von 3.5% berechnet werden musste.

Aufgrund meiner Berechnungen haben Sie Anspruch auf eine Mietzinsreduktion von CHF 228.40, wobei ich von folgenden Annahmen ausgehe:

CHF 1'980.00 ist der Bruttomietzins. Ich habe angenommen, dass Sie monatlich CHF 200.00 Nebenkosten bezahlen, mithin der Nettomietzins bei CHF 1'980.00 liegt.

Zu den Argumenten Ihres Vermieters ist folgendes anzumerken:

1. im Zeitpunkt des Vertragsschlusses lag der Referenzzinssatz bei 3.5% (s. oben). Selbst wenn man der Argumentation des Vermieters noch folgend würde, würde sich der Mietzinssenkungsanspruch lediglich um 50.20 verändern (wiederum ausgehend von obigen Angaben).

2. Es ist richtig, dass der Vermieter wertvermehrende Investitionen bei der Mietzinserhöhung gegenrechnen kann. Die Ausführungen des Vermieters sind allerdings zu pauschal und können hier nicht überprüft werden. Die Beweislast für die wertvermehrenden Investitionen und deren Umfang trägt der Vermieter.
Die Ausstattung mit (vorher nicht vorhandenen) Wasseranschlüssen für Waschmaschinen kann grundsätzlich eine solche, zu berücksichtende Wertvermehrende Investition darstellen. Sie können natürlich dem auch entgegenhalten, dass die Wasseranschlüsse in Ihrem Mietzins bereits inbegriffen waren. Dafür sind allerdings Sie beweispflichtig. Aufgrund mündlicher Absprache dürfte Ihnen dieser Beweis nur schwer gelingen.

3. Nach Art. 269a lit. c OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen. Als neuere Bauten im Sinne dieser Bestimmung gelten Bauten, deren Anlagekosten leicht bestimmt werden können und nicht älter als 10 Jahre sind.
Das Kriterium der kostendeckenden Bruttorendite ist ein absoluter Mietzinsanpassungsgrund und schliesst die Anwendung anderer Mietzinsanpassungsgründe aus, insofern widerspricht sich der Vermieter selber, wenn er sich auf den Referenzzinssatz als relativen Anpassungsgrund und wertvermehrende Investitionen beruft.
Der Vermieter kann Ihnen zwar entgegenhalten, dass er bei einer Mietzinsanpassungen die zulässige Rendite nicht mehr erziele. Dazu müsste er im gerichtlichen bzw. Schlichtungsverfahren Ihnen die Buchhaltung und Belege aushändigen, damit Sie den Beweis der genügenden Rendite erbringen könnten. Dafür dass die Mietzinsanpassung aufgrund Änderungen des Referenzzinssatzes ausgeschlossen sein soll, bestehen aber aufgrund Ihrer Schilderungen keine Anhaltspunkte.

In Bezug auf Garagen und Autounterstellplätze etc. kommen die Mietzinsanpassungvorschriften nur dann zur Anwendung, wenn diese zusammen mit der Wohnung vermietet werden. Da dies bei Ihnen der Fall zu sein scheint, müssten der Mietzins für die Autounterstände von CHF 180.00 auf CHF 159.00 gesenkt werden (oben bereits berücksichtigt).

Soweit dies hier ohne Einsicht in den Mietvertrag und ohne das Schreiben des Vermieters zu prüfen möglich ist, bin ich der Ansicht, dass Ihre Forderung zumindest teilweise gerechtfertigt ist. Ich vermute, dass Sie bei Ihrer Berechnung die allgemeine Kostensteigerung (0.5% p.a.: CHF 31.00) und die Teuerung (- CHF 3.80) nicht berücksichtigt haben.

Ich würde Ihnen daher empfehlen, Ihren Mietzinssenkungsanspruch bei der Schlichtungsbehörde geltend zu machen bzw. überprüfen zu lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -