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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Österreichisches Recht
Zufriedene Kunden: 25833
Erfahrung:  Staatsexamina
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Wir sind seit April 2015 Mieter (Whg 44m²) in einem gefördert

Diese Antwort wurde bewertet:

Wir sind seit April 2015 Mieter (Whg 44m²) in einem gefördert saniertem "Gründerzeithaus". Nun haben wir seit 3 Monaten Schimmel in der Wohnung und sind in diesem Zug daraufgekommen, daß die Miete zu hoch bemessen ist.
Was ist in diesem Fall der richtige Weg? Die Konversation ist wenig zufriedenstellend mit unserem Mieter.
Vielen Dank ***** ***** Info
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zur abschließenden Bearbeitung Ihrer Anfrage benötige ich noch folgende Informationen: Könnten Sie das Schadensbild etwas näher beschreiben - ist die gesamte Wohnung von dem Schimmelbefall betroffen, und wie großflächig ist der Schimmel?

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Geehrte Rechtsberatung,

Nein ein Teil im Wohnbereich ist feucht bzw. eine Ecke mit ca. 1-2m² und es gibt ein Souterrain mit 47m² - vorläufig kein Schimmel, aber absolut feucht und nicht für meine Zwecke nützbar.

Vielen Dank für Ihre ergänzenden Mitteilungen!

Schimmel und Feuchtigkeit stellen nach der Rechtsprechung einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Dabei ist die Höhe der Minderung stets von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere von Art und Ausmaß des Schimmelbefalls.

Aus der einschlägigen Rechtsprechung sind folgende Entscheidungen vorliegend als Orientierungsmaßstab heranzuziehen:

- 90% Mietzinsminderung bei Schimmelpilzerscheinungen in der gesamten Wohnung, wenn auf Grund geltender medizinischer Erkenntnisse eine Gesundheitsgefährdung für die Bewohner besteht; dies selbst dann, wenn die Mieterin weiterhin gezwungen ist, mit ihrer Familie diese gesundheitsschädigende Wohnung zu benützen (LGZ Wien 12. 11. 1997, 39 R 544/97 g, MietSlg 49.122); auch eine gänzliche Zinsminderung ist bei massivem Schimmelbefall denkbar (OGH 29. 3. 2004, 5 Ob 60/04s)

- 90% Mietzinsminderung bei gesundheitsgefährdender Schimmelbildung; keine völlige Mietzinsbefreiung, weil der mitvermietete Garten benützbar ist (LGZ Wien 9. 11. 2005, 38 R 173/05f, MietSlg 57.149)

- 20% Mietzinsminderung bei Nichtbenützbarkeit der Dusche sowie einer Feuchtigkeits- und Schimmelbildung, die zu einer allergischen Reaktion des Mieters geführt hat (LGZ Wien 17. 7. 2001, 41 R 105/01x, MietSlg 53.146)

Diese Rechtsprechung zugrunde gelegt, wird man unter den von Ihnen geschilderten Umständen in Anbetracht der feuchtigkeitsbedingten Ubenützbarkeit des Souterrains eine Minderung der Miete von 20% für angemessen erachten müssen - in Anlehnung an die Entscheidung.

Sie können die Mietminderung solange aufrecht erhalten, bis der Vermieter nicht seiner Rechtspflicht nachgekommen ist und Schimmel und Feuchtigkeit vollständig und dauerhaft beseitigt hat!

Teilen Sie dem Vermieter daher unter Berufung auf die vorstehend erläuterte Rechtslage schriftlich und nachweisbar mit, dass Sie von Ihrem Mietminderungsrecht solange Gebrauch machen, wie der Vermieter nicht die Mängel beseitigt.

Sollten Sie keine weiteren Nachfragen haben (Button: "Dem Experten antworten"), geben Sie bitte Ihre positive Bewertung für die anwaltliche Beratung ab (einmal auf einen der lachenden Smileys/Buttons klicken).

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Wie ist es mit dem Mietzins? Gründerzeithaus öffentliche Geldmittel wurden für die Sanierung bereitgestellt - nach welcher Grundlage wird die Miete zu berechnen sein?

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Das lässt sich aus der Ferne ohne Kenntnis sämtlicher Umstände nicht abschließend beurteilen.

Sie können aber mittels des auf der folgenden Webseite bereit gestellten Mietrechners - auch für Altbauwohnungen - die Richtigkeit der Miethöhe überprüfen:

https://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautechnik/pruefen/mietzinsberechnung.html

Sollten Sie keine weiteren Nachfragen haben (Button: "Dem Experten antworten"), geben Sie bitte Ihre positive Bewertung für die anwaltliche Beratung ab (einmal auf einen der lachenden Smileys/Buttons klicken).

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Noch einmal zur Klarstellung:

Sie haben vor dem Hintergrund des Schimmelbefalls zunächst einen Anspruch auf Mietminderung, die unter den gegebenen Umständen mit 20% in Ansatz zu bringen ist.

Um die exakte Höhe des Mietzinses zu überprüfen, müssen vielerlei Umstände berücksichtigt werden, die im Rahmen einer Online-Beratung nicht erfasst werden können. Sie können daher auf den empfohlenen Mietzinsrechner zurückgreifen, Sie können sich aber auch an die Mieterhilfe wenden, die telefonisch und per Mail kostenlos hierzu Auskunft erteilt:

http://www.mieterhilfe.at/home/mietenrechner

Seien Sie nunmehr so freundlich, und geben Sie abschließend eine positive Bewertung für die anwaltliche Beratung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Dem Experten antworten") haben. Sie haben Ihre Frage persönlich an mich gerichtet, und ich habe Ihnen diese ausführlich beantwortet worden. Niemand arbeitet umsonst!

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.
Erneut posten: Ungenaue Antwort.
Was wünschen Sie denn noch zu wissen, was ich Ihnen nicht bereits ausführlich mitgeteilt habe?

Sollten Sie keine weiteren Nachfragen haben (Button: "Dem Experten antworten"), geben Sie bitte Ihre positive Bewertung für die anwaltliche Beratung ab (einmal auf einen der lachenden Smileys/Buttons klicken).

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Was raten Sie uns zu tun, wenn keine Einigung mit dem Vermieter zustande kommt?

Was wäre die Alternative?

Zunächst einmal haben Sie einen Anspruch auf Mietminderung kraft Gesetzes - Sie benötigen hierzu also NICHT die Zustimmung des Vermieters, sondern Sie können die Mietminderung ohne weiteres vornehmen, bis die Mängel der Mietsache beseitigt sind.

Sollte sich erweisen, dass die Miete überhöht ist, so können Sie gegen den Vermieter - falls keine gütliche Einigung möglich ist - ein Mietzinsverfahren anstrengen. Nähere Einzekheiten auf der folgenden Seite:

http://www.mieterschutzwien.at/index.php/179/was-tun-wenn-die-miete-zu-hoch-ist/

Geben Sie nunmehr bitte abschließend eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Dem Experten antworten") haben.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Abschließend möchte ich noch wissen ob ich im Fall, daß keine Einigung mit dem Vermieter zustande kommt, mich direkt an das zuständige Gericht wenden sollte.?

Vielen Dank

Ja, das können Sie - zuständig für das Mietzinsverfahren (Überprüfung der Höhe der Miete) ist das örtliche Bezirksgericht!

Geben Sie nunmehr bitte abschließend eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Dem Experten antworten") haben.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann und weitere Experten für Österreichisches Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.