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RASchroeter
RASchroeter, Rechtsanwalt
Kategorie: Verbraucherrecht
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung:  Rechtsanwalt, Immobilienökonom, MBA, Bankkaufmann
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RASchroeter ist jetzt online.

Guten Tag, mein Thema ist Miet - bzw. NK - Abrechnungsproblematik.

Kundenfrage

Guten Tag,
mein Thema ist Miet - bzw. NK - Abrechnungsproblematik. In 2011 hatte ich eine bis 11. vermietete ETW.Diese wurde in 02.2012 verkauft.
Auf ANFORDERUNG der NK Abrechnung 01.-11. und 12. 2011= Leerstand bei der Hausverwaltung, erfahre ich vom BGH Beschluss v. 21.04.1988, BGHZ 104, 196f, das Guthaben aus der Jahresabrechnung das Vorjahres stehe immer dem NEUEN = im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer, zu. Ich möge mich an den wenden.(Der SCHWEIGT!)
Ist das so OK??, wie erkläre ich das "meinem Finanzamt" und meinem ehemaligen Mieter, der wegen vorzeitigen Auszug UND weiterer Zahlung der NK, eine deutliche Erstattung erwartet, das gilt auch für mich für 12.2011 bis 01.2012. Danke
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Verbraucherrecht
Experte:  hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Die Auffassung der Verwaltung ist nicht richtig bzw. überholt. Die Abrechnung für das zum Zeitpunkt des Übergangs der Immobilie beendete Abrechnungsjahr (2011) hat durch den vormaligen Eigentümer zu erfolgen. Das angebrochene Abrechnungsjahr (2012) erfolgt durch den neuen Eigentümer. Daher steht Ihnen bzw. dem Mieter das Guthaben aus der Abrechnungsperiode 2011 zu.

 

Nachzulessen ist die Entscheidung des BGH Urteil vom 14. 9. 2000 - III ZR 211/99 hier:

 

http://lexetius.com/2000,2055

 

Hat die Verwaltung ein etwaiges Guthaben fälschlicherweise an den neuen Eigentümer ausgezahlt, muss die Verwaltung dies noch mal an Sie auszahlen. Dies kann Sie nicht an den neuen Eigentümer verweisen, sondern ist selbst in der Verpflichtung.


Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Ich würde mich freuen, wenn Sie meine Antwort positiv bewerten, wenn Sie mit dieser zufrieden sind. Sollte meine Antwort Ihre Frage noch nicht vollständig beantworten oder Sie noch Fragen haben, fragen Sie nach bevor Sie eine Bewertung abgeben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter, MBA

Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Zertifizierter Zwangsverwalter
RASchroeter, Rechtsanwalt
Kategorie: Verbraucherrecht
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung: Rechtsanwalt, Immobilienökonom, MBA, Bankkaufmann
RASchroeter und 4 weitere Experten für Verbraucherrecht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
,Guten Tag Herr Schroeter,nochmals Danke für Ihre tolle Antwort die ich auch entsprechend an meine (ehemalige) Hausverwaltung weiter berichtet hatte.Nun kam aber die ANTWORT von dort:Ihr berichtetes Urteil ( aus 2010!) beziehe sich auf Mietshäuser und nicht auf Wohnungseigentümergemeinschaften.D.h. BGH v. 21.04.1988 sei unverändert gültig da wir uns im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes bewegen.Wenn das zutreffend sein sollte, haben wir wieder die Ausgangssituation = ich erhalte von der Hausverwaltung NICHTS.Kann das denn alles so sein??Bitte nochmalige Überprüfung.Danke + Gruß,Reinhard Häusling
Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für die Rückmeldung. Die Entscheidung des BGH betrifft den Fall, dass die Hausverwaltung rückständige Hausgeldzahlungen von dem neuen Eigentümer verlangte. Dies wurde durch den BGH zurückgewiesen. Anspruchsgegner sei der frühere Eigentümer.

Insoweit betrifftfdas Urteil die hier vorliegende Sachlage. Im übrigen ist es aus meiner Praxis so, das Hausverwaltungen unterjährig eine entsprechende Abrechnung vornehmen. Diese können nicht ein Guthaben an den neuen Eigentümer auskehren. Hat die Hausverwaltung dies dennoch vorgenommen, haftet diese Ihnen auf Erstattung.

Viele Grüße
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.


Hallo Herr Schröter,


sorry, ich verstehe Ihre heutige Antwort so noch nicht.


Was gilt denn jetzt, BGH 1988 oder BHG 2000, differenziert nach Miethäusern oder ETW? Laut der Darlegung "meiner" Verwaltung sei 1988 alleinige Grundlage und somit habe ich endlich Ruhe zu geben!


Ihre bisherige Antwort ist also hier NICHT zutreffend?


Wenn ich es nicht verstehe, kann ich es der Verwaltung auch nicht vermitteln, noch dazu, dort argumentiert im Hintergrung natürlich auch ein RA.


Bitte daher Ihre kommende Antwort so, damit wir alle uns nicht weiter länger mit diesem Fall beschäftigen werden.


Danke


Reinhard Häusling

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Vielen Dank für die Rückmeldung.

 

Maßgebend ist wer bei dem Beschluss über die Abrechnung des jeweiligen Jahresabschlusses Eigentümer ist.

 

Das Landgericht Dresden hat mit Urteil vom 16.06.2010 (Az. 2 S 90/10) folgendes entscheiden:

  • Bei einem Eigentümerwechsel hat der Erwerber für die in der Abrechnung festgestellten Abrechnungsspitze einzustehen, allerdings steht ihm auch ein etwaiges Guthaben zu. Für den Zeitpunkt ist maßgeblich, wer bei Beschlussfassung Eigentümer ist.
  • Die Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen ist nur mit von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss anerkannten oder gegen sie rechtskräftig festgestellten Forderungen möglich

Insoweit ist es nicht korrekt, wie es die Gegenseite ausführt, dass das Guthaben des Vorjahres immer dem neuen Eigentümer zusteht. Maßgebend ist die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft und die jeweiligen Eigentumssituation zu diesem Zeitpunkt.

 

Wer bei dem Beschluss über den Jahresabschluss im Grundbuch eingetragener Eigentümer ist, muss eine Nachzahlung leisten oder kann ein Guthaben vereinnahmen.

 

Viele Grüße

 

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Herr Schröter,


danke, damit haben wir also VERLOREN!


Verkauf der ETW in 02.2012, Eintrag im Grundbuch entsprechend zeitnah später. Termin Eigentümerversammlung = mit Genehmigung Abrechnung 2011 etwa im Sommer 2012 ( genaus Datum sagt mir ja niemand!)


Damit sind all Ihre heutigen Punkte erfüllt = ich erhalte weder eine bzw zwei differenzierte ( 01 - 11.2011 vermietet, 12.2011 Leerstang mit Zahlung durch mich!) Papierabrechnungen oder gar die mit Sicherheit fällige Rücherstattung der NK - Abrechnung 2011 - weil - die Wohnung durch vorzeitigen Auszug der Mieterin = etwa 4 Monate und 1 Monat Leerstand von mir = etwa 5 Monate bei natürlich weiter gezahlter unveränderten Nebenkostenpauschale an die Hausverwaltung!!


Wie erkläre ich das jetzt meiner ex-Mieterin und dann dem Finanzamt bei meiner Steuererklärung für 2012?


Natürlich hat die ex-Mieterin ein Anrecht auf eine Nebenkostenabrechnung, da steht mir sicherlich spätestens zum Jahresende 2012 dicker Ärger ins Haus.


Was ist jetzt bitte zu tun, das kann doch so auch juristisch nicht der richtige und alleinige Weg gewesen sein.


Danke + Gruß

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Leider kann ich Ihnen in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung nicht viel Hoffnung machen.

Denn bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung kommt es für die Verpflichtung zur Abrechnung der Nebenkostenabrechnung darauf an, ob der jeweilige Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels abgelaufen ist.

In Ihrem Fall ist der Abrechnungszeitraum für 2011 von Ihnen abzurechnen. Der Abrechnungszeitraum 2012 durch den neuen Eigentümer. (BGH, Urteil v. 03.12.2003, VIII ZR 168/03, WuM 2004, 94).

Aufgrund der Abrechnungsverpflichtung haben Sie aus dem Kaufvertrag einen Anspruch auf Übersendung der für die Nebenkostenabrechnung 2011 erforderlichen Unterlagen.

Leider müssen Sie entsprechende Guthaben dann auskehren ohne einen Anspruch gegen den jetzigen Eigentümer aus der Abrechnung der Hausverwaltung zu haben.

Viele Grüße

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