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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Steuerrecht - Anwälte
Zufriedene Kunden: 26742
Erfahrung:  Fachanwaltslehrgang für Steuerrecht
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RASchiessl ist jetzt online.

Vor ca. 25 Jahren haben meine Frau und ich zusammen mit

Kundenfrage

Vor ca. 25 Jahren haben meine Frau und ich zusammen mit ihren Eltern ein Zweifamilienhaus gekauft.(Gemeinschaftseigentum zu je 1/4, eine Aufteilung in ETW erfolgte nicht)
Ihre Eltern sind nun gestorben und meine Frau hat letztes Jahr die andere Hälfte geerbt. Dabei hat sie in der Erbauseinandersetzung an ihren Bruder eine Ausgleichszahlung geleistet.
Nun wollen wir verkaufen und haben erst jetzt erfahren, dass im Falle einer Ausgleichszahlung Spekulationssteuer zu entrichten ist, da wir selbst schon länger nicht in dem Haus wohnen, sondern unsere Wohnung vermietet haben. In unserem Fall wäre diese sogar relativ hoch.
Ohne jetzt ins Detail zu gehen hier meine grundsätzliche Frage:
Statt das gesamte Objekt zu verkaufen, planen wir nun eine Aufteilung in Eigentumswohnungen und wollen eine davon (Anteil im Grundbuch 43%) verkaufen. Kann dies so gedeutet werden, dass wir den Anteil verkaufen, der uns schon lange gehört und der damit nicht unter die Spekulationssteuer fällt oder wird das vom Finanzamt anders gesehen?
Gepostet: vor 20 Tagen.
Kategorie: Steuerrecht - Anwälte
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 20 Tagen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wenn Sie Gemeinschaftseigentum hatten, dann hatten Sie ja eine ideelle Hälfte am Eigentum.

Bei einem teilweise Erwerb führt nur die Veräußerung des erworbenen Teils zu einem Gewinn nach § 23 EStG (Urteil des BFH vom 22. September 1987, BStBl II 1988).

Das bedeutet, wenn Sie nun das Grundstück in Wohnungseigentum umwandeln und Sie eine Wohnung verkaufen, so unterliegt grundsätzlich nur der entgeltlich erworbene Anteil der Wohnung der Spekulationssteuer.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben geben Sie bitte eine Bewertung meiner anwaltlichen Beratung ab (bitte klicken Sie hierzu auf die Bewertungssterne 3-5).

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 20 Tagen.
Sehr geehrter Herr Schiessl,offensichtlich ist es mir nicht gelungen, mein Anliegen in dieser allgemeinen Form verständlich zu machen. Deshalb versuche ich es mal in einer detaillierteren Weise
1. Seit 25 Jahren gehören mir 25% und meiner Frau 25%, also zusammen 50% des Objekts, das aber nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist.
2. Meine Frau hat nun die andere Hälfte geerbt. 12,5% sind ihr reguläres Erbe laut Testament und für die restlichen 37,5% hat sie ihrem Bruder 70.000 Euro ausgezahlt. Bei dem (schon feststehenden) Verkaufspreis von 375.000 € wären diese 37,5% etwa 140.000 €, womit formal ein Gewinn von 70.000 Euro entstehen würde, den das FA vermutlich bei einem Verkauf des gesamten Objekts ermitteln würde.
3. Nun wollen wir das Haus in Eigentumswohnungen umwandeln und eine davon, die einen Anteil von 43% hat verkaufen. Der Kaufpreis von 160.000 € orientiert sich am oben angegebenen Gesamtwert. Da würde ich meine 25%(steuerfrei, da seit 25 Jahren) abtreten und meine Frau die restlichen 18%.
Frage: Fallen für diese 18% Spekulationssteuer an oder kann das als Teil dieser 25% betrachtet werden, die auch ihr schon seit 25 Jahren gehören.
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 20 Tagen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie vielen Dank für Ihre Nachricht

1. Seit 25 Jahren gehören mir 25% und meiner Frau 25%, also zusammen 50% des Objekts, das aber nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist.

Für diese 50% fällt keine Spekulationssteuer an

2.

2. Meine Frau hat nun die andere Hälfte geerbt. 12,5% sind ihr reguläres Erbe laut Testament und für die restlichen 37,5% hat sie ihrem Bruder 70.000 Euro ausgezahlt. Bei dem (schon feststehenden) Verkaufspreis von 375.000 € wären diese 37,5% etwa 140.000 €, womit formal ein Gewinn von 70.000 Euro entstehen würde, den das FA vermutlich bei einem Verkauf des gesamten Objekts ermitteln würde.

Für die 12,5% reguläres Erbe fällt ebenso keine Spekulationssteuer an.

Die 37,5% Anteil die Ihre Frau vom Bruder erworben hat unterliegen der Spekulationssteuer.

Sehr geehrter Herr Schiessl,

offensichtlich ist es mir nicht gelungen, mein Anliegen in dieser allgemeinen Form verständlich zu machen. Deshalb versuche ich es mal in einer detaillierteren Weise
1. Seit 25 Jahren gehören mir 25% und meiner Frau 25%, also zusammen 50% des Objekts, das aber nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist.
2. Meine Frau hat nun die andere Hälfte geerbt. 12,5% sind ihr reguläres Erbe laut Testament und für die restlichen 37,5% hat sie ihrem Bruder 70.000 Euro ausgezahlt. Bei dem (schon feststehenden) Verkaufspreis von 375.000 € wären diese 37,5% etwa 140.000 €, womit formal ein Gewinn von 70.000 Euro entstehen würde, den das FA vermutlich bei einem Verkauf des gesamten Objekts ermitteln würde.

3. Nun wollen wir das Haus in Eigentumswohnungen umwandeln und eine davon, die einen Anteil von 43% hat verkaufen. Der Kaufpreis von 160.000 € orientiert sich am oben angegebenen Gesamtwert. Da würde ich meine 25%(steuerfrei, da seit 25 Jahren) abtreten und meine Frau die restlichen 18%.
Frage: Fallen für diese 18% Spekulationssteuer an oder kann das als Teil dieser 25% betrachtet werden, die auch ihr schon seit 25 Jahren gehören.

Wenn Sie nun 43% des Hauses Verkaufen, dann können Sie nicht einfach bestimmen, dass Sie nur den Anteil verkaufen der nicht der Spekulationssteuer unterliegt, da das Grundstück bei Erwerb nicht in Wohnungseigentum aufgeteil war sondern ein ideeller Erwerb erfolgt ist. Das bedeutet: Wenn Sie nun Wohnungseigentum verkaufen, dann unterliegt dies Teilweise der Spekulationssteuer und zwar Prozentual in der Höhe wie Sie es vom Bruder entgeltlich erworben haben. Das bedeutet, der Spekulationssteuer unterliegen die 37,5% die Sie vom Bruder gekauft haben.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben geben Sie bitte eine Bewertung meiner anwaltlichen Beratung ab (bitte klicken Sie hierzu auf die Bewertungssterne 3-5).

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt