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richtig-gegensteuern
richtig-gegensteuern, Steuerberater
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 208
Erfahrung:  x
73895225
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richtig-gegensteuern ist jetzt online.

Guten Tag, ich habe vor zwei Monate ein kleines Haus in Friedrichshage

Kundenfrage

Guten Tag,
ich habe vor zwei Monate ein kleines Haus in Friedrichshagen gebaut(privat genutzt) und möchte nächstes Monat das Haus verkaufen und nach Düsseldorf umziehen, da mein privates Geschäft hier nicht gut läuft.
Die Fragen:
1. Wird der Gewinn versteuert(Spekulationssteuer)? Wenn Ja, wann?
2. Muss Mann beweisen, dass es kein veraueserrungsabsicht vorlag?
2.a.Welche Kriterien sind hier wichtig? Bewohnungsfrist ? Meine Geschäftliche Tätigkeit? Entfernung zum neuem Wohnsitz? Andere Kriterien?
2.a.a. Welche Kriterien würden hypothetisch eine nicht bestehende Gewinnerzielungsabsicht vermeiden lassen?
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Steuern
Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Frage nehme ich im Rahmen einer Erstberatung Stellung:

wenn es sich nur um das privat genutzte Haus handelt, liegt im Falle des Verkaufs kein steuerlich relevanter Vorgang vor. Ich gehe dabei davon aus, dass bereits die private Nutzung stattfand.

Ich hoffe, dass ich damit Ihre Frage beantwortet haben. Für eine abschließende Bewertung wäre ich dankbar, damit die von Ihnen ausgelobte Vergütung für mich freigeschaltet wird.

Mit freundlichen Grüßen
Prof Nettelmann
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Sehr geehrter Prof Nettelmann,

ich bedanke ***** ***** Ihnen fuer Ihre Antwort. Ich moechte gern wissen ob eine kurze Bewohnungsfrist oder Gewinnerzielungsabsicht hier eine Rolle spielt?

Dazu meine weitere Fragen:

2. Muss Mann beweisen, dass es kein Gewinnerzielungsabsicht vorlag?
2.a.Welche Kriterien sind hier wichtig? Bewohnungsfrist ? Meine Geschäftliche Tätigkeit? Entfernung zum neuem Wohnsitz? Andere Kriterien?
2.a.a. Welche Kriterien würden hypothetisch eine nicht bestehende Gewinnerzielungsabsicht vermeiden lassen?

Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,
im Falle der Eigennutzung liegt kein steuerbarer Vorgang i.S. des § 23 EStG vor.
Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Erneut posten: Unvollständige Antwort.
Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte Fragestellerin,

Die kurze Bewohnungsfrist ist unbeachtlich, weil Sie nach Düsseldorf Ihren Wohnsitz verlegen. Eine Gewinnerzielungsabsicht kommt nicht in Betracht. Diese ist auch nicht zu beweisen, weil der Vorgang nicht steuerbar ist.

Ich hoffe, dass ich damit die Rückfragen beantwortet habe.

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Erneut posten: Unvollständige Antwort.
Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte Fragestellerin,

ich vermag meinen Ausführungen nichts mehr hinzuzufügen. Geben Sie mir bitte an, was Sie noch zu Ihrem Anliegen für zusätzliche Fragen haben.

Prof. Nettelmann
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Sehr geehrter Herr Prof. Nettelmann,

ich würde gern bisschen detailierte Bewertung/Empfhlung in meiner situation haben. Ich habe das Thema im Internet auch Recherchiert und die folgende Info gefunden die, meiner Meinung nach, Situation bisschen anders beschreiben.

http://www.vermieter-ratgeber.de/im-fokus/steuerfalle-gewerblicher-grundstueckshandel

und EStG § 15 Abs. 2; Ge­wStG § 2 Abs. 1 .

Ich würde mich freuen, wenn Sie die erwähnte GU auch in Zusammenhang zu meiner Situation bewerten würden. Ich bedanke ***** ***** Ihnen im Voraus.

Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte Fragestellerin,

auf Anliegen und unter Berücksichtigung Ihrer neuerlichen Quellenangabe teile ich mit, dass Ihre Recherchen im Internet unter der wiedergebenen Fundstelle für Sie überhaupt nicht in Betracht kommen, wenn eine Vermietung der Immobilie von Ihnen nicht erfolgt ist sondern - wie Sie angaben - für private Wohnzwecke genutzt worden ist, wenn auch nur kurze Zeit auf Grund der angebenen Umstände. Die Quellenangabe betrifft nur Vermieter und das Thema gewerblicher Grundstückshandel (www.vermieter-ratgeber!!)

Ich gebe Ihnen nachfolgend die gesetzliche Quelle wider, die die privaten steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäfte betrifft, die nach dem geschilderten Sachverhalt für Sie in Betracht kommt:

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte (1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1.
Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;....."

§ 22 Nummer 2 EStG lautet>:

Sonstige Einkünfte sind .........

2. Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23;

Ich hoffe, dass ich mit diesen ergänzenden Ausführungen Ihr Anliegen zufriedenstellend beantworten konnte. Für eine abschließende Bewertung meiner Antworten wäre ich dankbar, damit die ausgelobte Vergütung für mich freigegeben werden kann.

Mit freundlichen Grüßen

Prof. Nettelmann

Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte Fragestellerin,

haben Sie noch Rückfragen zu meiner Beantwortung? Ansonsten bitte ich um eine Bewertung meine Antwort, damit die ausgelobte Vergütung freigegeben werden kann.

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Sehr geehrter Herr Prof. Nettelmann,

leider haben sie den Beitrag nicht gelesen(auch für private Verkäufer), die mehrere wichtige Indizien erwähnt, besonders den zeitlichen Aspekt. Die einzige offene Fragen sind genau diejenige die ich ganz am Anfang geschrieben habe.

Mit freundlichen Grüßen,

Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte Fragestellerin,

ich habe für die Beantwortung den von Ihnen angegebenen Sachverhalt zugrunde gelegt, wonach das Grundstück privat genutzt wird. Demzufolge sind die Ausführungen in dem angegebenen Beitrag nicht einschlägig und kommen daher für Ihren Fall nicht in Betracht, denn bei einem für private Zwecke genutzten Grundstück liegen die Möglichkeiten des Vorliegens einer "Steuerfalle: Gewerblicher Grundstückshandel" nicht vor.

Es bleibt auch auf Grund Ihrer erneute Nachfragen bei dem Ergebnis meiner bisherigen Ausführungen.

Ich hoffe, dass ich Ihre Frage damit abschließend beantwortet habe.

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann
Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte Fragestellerin,

ich wäre dankbar, wenn Sie abschließend meine ausführlichen Beantwortungen Ihres Anliegens bewerteten, damit die von Ihnen ausgelobte Vergütung freigegeben werden kann.

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Erneut posten: Qualität der Antwort.
Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte Fragestellerin,

ich vermag meinen Ausführungen nichts hinzufügen. Offenbar haben Sie möglicherweise Ihren Sachverhalt nicht vollständig angegeben. Dann müssen Sie ihn bitte ergänzen oder berichtigen.

Prof. Nettelmann
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Erneut posten: Qualität der Antwort.
Bitte lassen Sie einem anderen Steuerberater meine Frage beantworten, Herr Prof Nettelmann hat offensichtlich nicht viel Erfahrung mit Immobilien-Steuer-Recht.
Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte Fragestellerin,

ich habe zwar eine jahrzehntelange Erfahrung als Hochschullehrer und Steuerberater auch auf dem Gebiet des ertragsteuerlichen Immobiliensteuerrechts mit über 2 000 zufriedenen Kunden, aber zu Ihrem vorgetragenen Sachverhalt läßt sich meinen Ausführungen leider nichts hinzufügen.

Prof. Nettelmann
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Erneut posten: Qualität der Antwort.
Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte Fragestellerin,

weitere Erörterungen lassen sich nur telefonisch klären.

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann
Experte:  richtig-gegensteuern hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Fragesteller,

der Kollege Nettelmann hat die Frage wieder freigegeben, da Sie trotz umfassender Darlegung seiner Lösung nicht "einverstanden" waren.

Sie wollen in diesem Zusammenhang eine 2. Meinung hören. Unter dem Strich muss ich Ihnen mitteilen, dass ich ohne weitere Informationen zum gleichen Ergebnis komme.
Vielleicht helfen hier auszugsweise dargestellte Ausführungen aus dem Schreiben der Finanzverwaltung aus dem Jahre 2004:

Dort wird die Frage, ob Ihr gebautes und selbstgenutztes Haus überhaupt ein "Objekt" i.S.d. 3 Objekt-Grenze gilt folgendes gesagt:

Rz. 10


Ebenfalls nicht einzubeziehen (Anmerkung des Verfassers: in die 3-Objekt-Grenze) sind Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte bebaute Grundstücke gehören in aller Regel zum notwendigen Privatvermögen (vgl. BFH v. 16. 10. 2002, BFH 16.10.2002 Aktenzeichen X R 74/99, BStBl II 2003, BSTBL Jahr 2003 II Seite 245, DStR 2003, DSTR Jahr 2003 Seite 327).

Etwas anderes kann sich allerdings ergeben, wenn ein zur Veräußerung bestimmtes Wohnobjekt nur vorübergehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (vgl. BFH v. 11. 4. 1989, BStBl II, 621). Bei einer Selbstnutzung von weniger als fünf Jahren ist das Grundstück dann nicht einzubeziehen, wenn der Veräußerer eine auf Dauer angelegte Eigennutzung nachweist, indem er darlegt, dass die Veräußerung auf offensichtlichen Sachzwängen beruhte (vgl. BFH v. 18. 9. 2002, BFH 18.09.2002 Aktenzeichen X R 28/00, BStBl II 2003, BSTBL Jahr 2003 II Seite 133, DStRE 2003, DSTRE Jahr 2003 Seite 201).

Aus Ihrer Darstellung wird nicht klar, ob Sie das Haus in Wirklichkeit schon mit der Absicht gebaut haben, um es gleich wieder zu verkaufen oder ob Sie vorhatten, längerfristig (= mehr als 5 Jahre) darin selbst zu wohnen.

Sollten Sie zum Ergebnis kommen, dass ein Zählobjekt vorliegt, dann lesen wir weiter in Rz 28:

III. Gewerblicher Grundstückshandel ohne Überschreitung der „Drei-Objekt-Grenze”

Rz. 28

1. Abweichend von den Grundsätzen der „Drei-Objekt-Grenze” kann auch der Verkauf von weniger als vier Objekten in zeitlicher Nähe zu ihrer Errichtung zu einer gewerblichen Tätigkeit führen (vgl. BFH v. 10. 12. 2001, BFH 10.12.2001 Aktenzeichen GrS 1/98, BStBl II 2002, BSTBL Jahr 2002 II Seite 291, DStR 2002, DSTR Jahr 2002 Seite 489 m. Anm., v. 13. 8. 2002, BFH 13.08.2002 Aktenzeichen VIII R 14/99, BStBl II, 811, DStR 2002, DSTR Jahr 2002 Seite 1707, v. 18. 9. 2002, BFH 18.09.2002 Aktenzeichen X R 183/96, BStBl II 2003, BSTBL Jahr 2003 II Seite 238, DStR 2003, DSTR Jahr 2003 Seite 195 und v. 18. 9. 2002, BFH 18.09.2002 Aktenzeichen X R 5/00, BStBl II 2003, BSTBL Jahr 2003 II Seite 286, DStR 2003, DSTR Jahr 2003 Seite 330). Dies gilt bei Wohnobjekten (Ein-, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) insbesondere in folgenden Fällen:

  • -Das Grundstück mit einem darauf vom Veräußerer zu errichtenden Gebäude wird bereits vor seiner Bebauung verkauft. Als Verkauf vor Bebauung ist ein Verkauf bis zur Fertigstellung des Gebäudes anzusehen.

  • -Das Grundstück wird von vornherein auf Rechnung und nach Wünschen des Erwerbers bebaut.

  • -Das Bauunternehmen des das Grundstück bebauenden Steuerpflichtigen erbringt erhebliche Leistungen für den Bau, die nicht wie unter fremden Dritten abgerechnet werden.

  • -Das Bauvorhaben wird nur kurzfristig finanziert.

  • -Der Steuerpflichtige beauftragt bereits während der Bauzeit einen Makler mit dem Verkauf des Objekts.

  • -Vor Fertigstellung wird ein Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber geschlossen.

  • -Der Steuerpflichtige übernimmt über den bei Privatverkäufen üblichen Bereich hinaus Gewährleistungspflichten.

Sollte einer dieser Indizfälle zutreffen bzw. für das Finanzamt nachweisbar sein, so könnte man von einem Fall des gewerblichen Grundstückhandels ausgehen.

Insgesamt gehe ich aber tendenziell aufgrund Ihrer Darstellung davon aus, dass ein "eigengenutztes" Objekt vorliegt, welches nicht unter den gewerblichen Grundstückshandel fällt. Ich komme also zum gleichen Ergebnis wie mein Kollege Prof. Nettelmann.

Ich hoffe, ich konnte helfen und setze darauf, dass Sie mit einer Bewertung bereit sind, die Vergütung an mich freizugeben.

MfG
StB Patrick Färber
Experte:  richtig-gegensteuern hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Fragesteller,

konnten Sie den Ausführungen folgen?

Ich würde um Abgabe einer Bewertung bitten, da Sie nun ja eine "Zweitmeinung" eingeholt haben und mehr Antwort nicht mehr möglich ist.....

Vielen Dank!
MfG
StB Patrick Färber

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