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Prof.Nettelmann
Prof.Nettelmann, Steuerberater
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 3819
Erfahrung:  HochschullehrerSteuerberaterDipl.-Kfm.
59063549
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Prof.Nettelmann ist jetzt online.

Guten Tag, Ich habe eine Frage zur Verteilung der Heizkosten

Kundenfrage

Guten Tag,
Ich habe eine Frage zur Verteilung der Heizkosten und Wasserkosten bei Vermietung in der Anlage V:
Die WEG besteht aus 3 Miteigentumsanteilen, wobei Miteigentumsanteil 1 und 2 (zusammen in einem Haus) in unserem Eigentum sind, Miteigentumsanteil 3 gehört einem Dritten und ist ein separates Haus.
Wir haben Miteigentumsanteil 1 (Dachgeschoss) vermietet. Miteigentumsanteil 2 (Obergeschoss) ist ebenfalls vermietet, hier wird jedoch zusätzlich ein Zimmer von uns eigen genutzt und eine Wohnung ist noch gar nicht ausgebaut und derzeit als Wohnraum nicht nutzbar.
Miteigentumsanteil 3 hat eine eigene Heizung, Miteigentumsanteil 1+2 haben zusammen eine gemeinsame Heizung. Wir tragen die Kosten für die Heizung von Miteigentumsanteil 1 und 2 (Heizöl, Wartung, Schornsteinfeger, etc.) alleine und diese laufen auch nicht in die Hausgeldzahlung hinein, sondern werden von uns direkt bezahlt.
Hier stellt sich nun die Frage, nach welchem Schlüssel eine Verteilung der Heizkosten in den Anlagen V auf das Dachgeschoss und das Obergeschoss möglich ist. Ggü. den Mietern wird nach der Heizkostenverordnung abgerechnet (Zählereinrichtungen vorhanden), diese Abrechnungswerte können wir aber aufgrund des Abflussprinzips ja so nicht verwenden, sondern müssen einen geeigneten Verteilschlüssel zugrunde legen.
Wir würden hier für die Verteilung grundsätzlich die Wohnfläche (von Miteigentumsanteil 1 und Miteigentumsanteil 2) zugrunde legen, da dies der Umlagemaßstab für die Grundkosten der Heizung gem. Heizkostenverordnung (die auch Vorrang vor der Teilungserklärung hat) ist und auf diesen Flächen Verbrauch entsteht.
Dürfen wir die Wohnfläche als Maßstab für die Verteilung der Heizkosten verwenden oder müssten wir, weil es sich um Wohnungseigentum handelt, das Verhältnis der Miteigentumsanteile verwenden? Des Weiteren haben wir die Frage, ob wir auf die nicht ausgebaute Wohnung auch Heizkosten verteilen müssen, oder ob wir diese bei der Verteilung der Kosten außen vor lassen dürfen?
Gleiche Frage stellt sich für uns des Weiteren für die Verteilung der Wasserkosten. Auch diese bezahlen wir für unsere Miteigentumsanteile direkt (Zählereinrichtungen für Miteigentumsanteil 1 und Miteigentumsanteil 2 sind vorhanden), weil Miteigentumsanteil 3 einen eigenen Wasseranschluss hat. Auch hier die Frage, ob eine Verteilung nach Quadratmeter Wohnfläche zulässig ist und ob die nicht ausgebaute Wohnfläche berücksichtigt werden muss?
Anmerkung: Die Teilungserklärung sieht übrigens folgendes vor: „Jeder Wohnungseigentümer trägt die auf ihn bzw. sein Sondereigentum entfallenden Kosten allein, für die besondere Messvorrichtungen vorhanden sind und die sonst in einwandfreier Weise gesondert festgestellt werden können“, ansonsten sind die Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen.
Vielen Dank ***** ***** für Ihre Antwort.
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Steuern
Experte:  claudia-modde hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte Kundin, sehr geehrter Kunde,
aufgrund einer routinemäßigen Überprüfung haben wir festgestellt, dass Ihre o.a. Frage bisher leider noch nicht beantwortet wurde.
Wir haben Ihre Frage kostenlos unter einer erhöhten Priorität eingestuft, und unsere Experten erneut informiert, sich mit Ihrem Problem zu beschäftigen.
Sollten Sie in den nächsten Tagen keine Antwort erhalten, bitten wir Sie, sich mit uns über
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in Verbindung zu setzen.
Vielen Dank ***** ***** Geduld.
Ihr JustAnswer Moderatoren-Team
Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Frage teile ich im Rahmen einer Erstberatung mit:

Die Verteilung der Betriebskosten ist keine steuerliche Frage, die über die Anlage V zur Einkommensteuererklärung zu beantworten ist.

Welche Betriebskosten umgelegt werden können, legt die Betriebskosten-verordnung fest. Für die Verteilung der Heizkosten existiert zusätzlich eine spezielle Rechtsgrundlage. Die Heizkostenverordnung bestimmt, dass die Kosten der Heizung grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet und auf die Mieter des Hauses verteilt werden müssen.

In der Anlage V zur Einkommensteuererklärung selbst sind unter den Ausgaben (Werbungskosten) u.a. die einzelnen Betriebskosten in voller Höhe anzugeben, soweit sie auf die vermieteten Flächen entfallen, wobei die eigen genutzten Flächen nach dem Wohnflächenanteil auszusondern sind.

Die den Mieter in der Abrechnung in Rechnung gestellten Anteile gehören zu den Einnahmen.

Für die nicht ausgebauten Flächen trägt der Vermieter die anteiligen Kosten selbst, wenn es sich um Flächen handelt, die nicht zur Vermietung bestimmt sind. Anderenfalls sind es Anteile, die zu den Werbungskosten gehören, das heißt zu den gesamten Aufwendungen gehören und nicht durch den Eigenanteil, der auf die selbst genutzten Flächen entfällt, gekürzt wird.

Da durch die Teilungserklärung der jeweilige Miteigentumsanteil maßgebend sein soll,der für die Verteilung in Betracht kommt, ist gegen die Berechnung der selbstgenutzten Wohnung nach diesem Anteil nichts einzuwenden.

Ich hoffe, dass ich damit Ihre Frage beantwortet habe. Für eine abschließende Bewertung meiner Ausführungen wäre ich dankbar, damit die von Ihnen ausgelobte Vergütung für meine Leistung freigegeben werden kann.

Mit freundlichen Grüßen

Prof. Nettelmann







Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Guten Tag,

meine Frage wurde wohl nicht ganz verstanden. Es geht mir nicht darum, wie die Betriebskostenabrechnung erstellt wird, sondern darum, wie ich die Ausgaben auf die beiden Miteigentumsanteile in der Anlage V verteile, da wir die Ausgaben für die beiden Miteigentumsantele (gemeinsame Heizung) zusammen bezahlen.

Für die beiden Miteigentumsanteile muss ich zwei Anlagen V erstellen, da es sich um zwei EW-Kennzeichen handelt (das ist zumindest mein Verständnis). Und es macht bei der Verteilung der Kosten zwischen den beiden Miteigentumsanteilen durchaus einen Unterschied, ob ich die Miteigentumsanteile verwende oder die Wohnfläche, insbesondere im Hinblick auf die eigengenutzte und nicht ausgebaute Wohnfläche.

Ich versuche meine Fragen daher nochmals exakter zu formulieren

1. Es handelt sich bei den fraglichen Kostenpositionen um Verbrauchskosten, die gemäß Teilungserklärung mittels Messgeräten nach Verbrauch abgerechnet werden. Die Miteigentumsanteile gehen in diese Abrechnung nicht ein (gemäß Heizkostenverordnung Wohnfläche und Verbrauchswerte). Für mich wäre daher die logische Konsequenz die Kosten der Heizung (z.B. den gemeinsamen Heizöleinkauf für beide Miteigentumsantele nach Quadratmeter Wohnfläche in der Anlage V aufzuteilen). Die Frage ist, ob dies steuerrechtlich so zulässig ist.

2. Für die nicht ausgebaute und derzeit nicht genutzte Wohnfläche ist die Frage, ob ich diese Fläche bei der Verteilung der Werbungskosten überhaupt berücksichtigen muss, das heißt ob eine nicht ausgebaute Wohnfläche steuerrechtlich als Wohnfläche zu qualifizieren ist. Meine Überlegung war, dass z.B. ein ausbaubares aber nicht ausgebautes Dachgeschoss in einem Haus wohl auch nicht bei der Verteilung der Werbungskosten mit einzubeziehen ist? Und ob es sich im vorliegenden Fall nicht auch so verhalten würde, nämlich, dass diese Fläche in die Berechnung einfach nicht mit eingeht. Ich habe irgendwo mal gelesen, dass beim Bauen in Bauabschnitten die noch nicht fertig gestellten Gebäudeteile als unselbständige Bestandteile der bereits fertig gestellten Teile zu bewerten sind und allein die Nutzung der bereits fertig gestellten Teile maßgebend ist.

Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Frage erbitte ich ergänzende Angaben:
1.In welchem Verhältnis stehen die Miteigentümer mit Ihren Miteigentumsanteilen zueinander? Sind es Eheleute, Angehörige oder Fremde?
2. Wie ist die Regelung bezüglich der Mieteinnahmen oder den beiden Miteigengtümern?

Mit freundlichen Grüßen
Prof.Nettelmann



Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 2 Jahren.
zu 2 muß heißen:

Wie ist die Regelung bezüglich der Verteilung der Mieteinnahmen auf die beiden Miteigentümer?

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann



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