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OliverBurchardt
OliverBurchardt, Steuerberater
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 212
Erfahrung:  Wirtschaftsprüfer Certified Public Accountant Chartered Financial Analyst
61857661
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OliverBurchardt ist jetzt online.

Hallo, ich plane aktuell den Erwerb mehrer Eigentumswohnungen

Kundenfrage

Hallo,
ich plane aktuell den Erwerb mehrer Eigentumswohnungen in einem Objekt. Da die Stimmrechte pro Eigentümer (nicht nach Miteigentumsanteilen) verteilt sind, möchte ich meinen Einfluss dadurch sichern, daß verschiedene Eigentümerkonstellationen gewählt werden, z.B.:
1 Whg ich alleine
1 Whg meine Frau allein
1 Whg meine Frau und ich zusammen
Das ist rechtlich bereits geprüft.
Das ist m.E. steuerlich unproblematisch wegen Zugewinngemeinschaft.
Für weitere Wohnungen müsste ich meinen Sohn einbinden, z.B. je eine gemeinsam ich + Sohn sowie Frau und Sohn.
Da mein Sohn gerade erst volljährig ist und demnächst eine Ausbildungsstelle antritt, möchte ich dadurch keine Nachteile erleiden.
Die Wohnungen werden vollfinanziert und der Kreditvertrag aus Bonitätsgründen auf mich laufen müssen, ggf. als Mitschuldner Frau (und Sohn?).
Gibt es eine Möglichkeit, meinen Sohn aus dem Kreditvertrag zu halten und dennoch die anfallenden Schuldzinsenvoll abzusetzen?
Da es voraussichtlich aus Betragsgründen nur einen Kredit für alle Wohnungen geben wird, was muß beachtet werden, damit das Finanzamt die je Wohnung und Miteigentümer aufgeteilten Schuldzinsen voll anerkennt?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Steuern
Experte:  OliverBurchardt hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

 

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.

 

Aus steuerlicher Sicht besteht leider keine Möglichkeit, Ihren Sohn und Ihre Frau aus dem Kreditvertrag herauszuhalten. Der BFH hat im Jahr 1999 entschieden, daß für den Fall, daß ein Darlehen durch einen Ehegatten für den Ankauf der Eigentumswohnung des anderen Ehegatten nicht zu abzugsfähigen Zinsaufwendungen führt. Der BFH hat vorausgesetzt, daß die Zinsen beide Parteien persönlich belasten, also eine gesamtschuldnerische Bindung beider Ehegatten an das Darlehen bestand.

 

Eine Rechtsprechung, wie der Fall für Ihren Sohn zu behandeln ist, existiert nicht. Wenn man die Grundsätze des genannten Urteils aber entsprechend anwendet, so kann für den Fall, daß ein Darlehen für die Wohnung des Kindes aufgenommen wird, nur gelten, daß das Kind auch durch das Darlehen wirtschaftlich belastet wird, also hier ebenfalls den Kredit mit aufnimmt.

 

Nur wenn also sowohl Ihre Ehefrau als auch Ihr Sohn das Darlehen gesamtschuldnerisch mit aufnehmen, können Sie die vollen Schuldzinsen absetzen. Bitte beachten Sie aber, daß die Schuldzinsen, die auf Ihren Sohn entfallen, auch nur von ihm abgesetzt werden können. Gleichzeitig muß er die seine anteiligen Mieteinnahmen angeben.

 

Für Ihre Frau gilt das Gleiche, im Falle der Zusammenveranlagung ergeben sich jedoch keine Auswirkungen auf das von Ihnen gewünschte Ergebnis.

 

Zur Dokumentation der Aufteilung sollte der Kreditvertrag eine klare Benennung der gekauften Wohnungen enthalten und wie sich der Betrag auf die einzelnen Schuldner verteilt.

 

Die Schuldner (also Sie, Ihre Frau und Ihr Sohn) können dann den Ihnen im Vertrag zugeteilten Darlehensbetrag nach einem geeigneten Schlüssel (hier liegt nahe, die qm-Zahl der gekauften Wohnungen dazu zu nutzen) auf die einzelnen Wohnungen verteilen.

 

Ich empfehle Ihnen aber dennoch, den finalen Vertrag durch einen Kollegen vor Ort prüfen zu lassen. Ein solches Forum kann nur einen ersten Überblick im Rahmen einer Erstberatung gewährleisten. Eine detaillierte Vertragsgestaltung kann hier nicht geprüft werden. Diese Dienstleistung ist auch nach den AGB dieser Plattform unzulässig.

 

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich gewesen zu sein. Wenn Sie noch Nachfragen haben, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion. Anderenfalls darf ich Sie bitten, meine Steuerberatung zu akzeptieren.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Oliver Burchardt

Steuerberater

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Vielen Dank XXXXX XXXXX für die bisherige Information.

Ich habe noch zu 2 Aspeketen Nachfragen:

1. Die Infos zum Ehegattendarlehen sind mir neu. Im letzten Jahr habe ich bereits drei Wohnungen finanziert, bei der nur ich Kreditnehmer war, bei einer Wohnung meine Frau aber Miteigentümerin.

Lässt sich das nachträglich durch Beitritt zum Kreditvertrag (zumindest ab Beitrittsjahr) heilen?

 

2. Kann ich die im Kreditvertrag aufgeführten Kreditanteile der jeweiligen Kreditnehmer flexibel bestimmen oder bin ich z.B. an die Quote der Anteile bei den Kaufpreisen gebunden.

Hintergrund: Die Wohnungen werden vollfinanziert, inklusive Nebenkosten, allerdings nur 80% über langfristige Baufi, der Rest über normalen Ratenkredit außerhalb des Grundbuches.

Bei dieser Restfinanzierung soll mein Sohn nicht mit als Kreditnehmer erscheinen. Ich müsste also für ihn den vollen Kaufpreis (inkl. Nebenkosten?) im Darlehensvertrag für die Baufi zuordnen, für meine Frau und mich entsprechend weniger. Dafür würde ich den Restbetrag über den normalen Ratenkredit meiner Frau und mir zuordnen, da wir beide Kreditnehmer sind.

 

Vielen Dank XXXXX XXXXX

Experte:  OliverBurchardt hat geantwortet vor 5 Jahren.

Zu Ihren Nachfragen nehme ich gerne wie folgt Stellung:

 

1.

Der Schuldbeitritt Ihrer Ehefrau wird ab dem Jahr des Beitritts die volle Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen herstellen, da sie dann ja wirtschaftlich belastet ist.. Rückwirkend wird das leider keine Wirkung entfalten, da die Zinsen ja bereits durch Sie gezahlt worden sind.

 

2.

Eine völlig flexible Aufteilung der Kredite wird mE nicht zulässig sein. Im Extremfall könnten Sie sich dann ja entscheiden, sich selbst bis auf 1 € den gesamten Kredit zuzuweisen. Auf dieser Basis werden Sie aber nicht den vollen Schuldzinsenabzug erreichen.

Die Zuweisung der Kredite muß dem sog. Drittvergleich standhalten, also dem, was Sie mit einem für Sie völlig Fremden vereinbaren würden. Hier würden Sie ohne kaufmännische Gründe nicht mehr als Kredit übernehmen als Ihrem Anteil an der Wohnung entspricht.

In dem von Ihnen beschriebenen Fall sehe ich allerdings keine Probleme. Sie nehmen ja insgesamt Kredite über einen Betrag x mit Ihrer Familie auf. Wie sich dieser Gesamtbetrag auf die rechtlichen Darlehen verteilt, sollte kein Prüfungsfeld des Finanzamts sein.

Experte:  OliverBurchardt hat geantwortet vor 5 Jahren.

Wenn Sie noch Unklarheiten bezüglich meiner Antwort bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

 

Anderenfalls bitte ich Sie höflich, meine Antwort zu akzeptieren.

OliverBurchardt und weitere Experten für Steuern sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für die Ergänzung
Experte:  OliverBurchardt hat geantwortet vor 5 Jahren.

Vielen Dank für die Akzeptierung.

 

 

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