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Prof.Nettelmann
Prof.Nettelmann, Steuerberater
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 4646
Erfahrung:  HochschullehrerSteuerberaterDipl.-Kfm.
59063549
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Prof.Nettelmann ist jetzt online.

Ich habe im Jahr 2010 eine Eigentumswohnung zur Vermietung

Kundenfrage

Ich habe im Jahr 2010 eine Eigentumswohnung zur Vermietung gekauft.
In der Einkommensteuererklärung 2010 wurden alle Kosten für Anschaffung und Renovierung der Wohnung abzgl. der Grundstückanteile zu einer Bemessungsgrundlage für die lin. AfA über 50 Jahre zu 2% von ca. 46 TEUR zusammengefasst und vom FA auch so anerkannt.
Nicht anerkannt wurden die von mir gezahlten ca. 11TEUR (3 TEUR in vorh. Rücklage, Rest als Sonderumlage) in 2010 an die Hausverwaltung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, da der Verwalter die Verausgabung nicht abschließend bestätigt hat.

Diese Bestätigung aus Juni 2011 liegt mir jetzt vor.

Wie berücksichtige ich diese 11TEUR nun in meiner Einkommensteuererklärung 2011? Sofort abzugsfähig in voller Höhe, verteilt auf 2-5 Jahre oder als nachträgllichen Herstellungsaufwand über die AfA?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Steuern
Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte Ratsuchende,

zu der vorgelegten Frage teile ich mit:

Die sog. Instandhaltungsrücklagen nach dem Wohnungseigentumsgesetz dient als Rücklage der künftigen Instandhaltung des Objektes. Ihr werden alljährlich durch die Eigentümerversammlung zu beschließende Beträge zugeführt und können steuerlich erst bei Auflösung der Rücklage für derartige Maßnahmen als Werbungskosten abgesetzt werden.

Sie haben mit dem Kauf das Guthaben des Veräußerer an die Eigentümergemeinschaft übernommen .Eine steuerliche Berücksichtigung erfolgt demgemäß nach Maßgabe der Verwendung auf Grund des Beschlusses der Eigentümerversammlung - genauso wie die alljährlich neue Zuführung zu dieser Rücklage. Der jeweils aufgelöste Betrag ergibt sich aus der Abrechnung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft behilflich gewesen zu sein. Bitte bestätigen Sie mir dies mit dem Drücken des Feldes "akzeptiert".

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Hallo Herr Prof. Nettelmann,

 

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Der von Ihnen genannte Sachverhalt ist mir im großen und ganzen bekannt.

 

Die vorhandene Rücklage wurde vollständig aufgelöst, der Fehlbetrag für die erforderlichen Erhaltungsaufwendungen durch den Beschluß der WEG durch Sonderumlagen eingezogen. Alle Maßnahmen wurden abgeschlossen, die Gelder insofern vollständig verbraucht, so erfolgte dann 2011 ja auch die Bestätigung bzw. Abrechnung des Verwalters.

 

Für mich bleibt die Fragestellung wie ich meinen finanziell geleisteten Anteil daran, steuerlich in der Erklärung 2011 behandeln darf bzw. muss.

 

Sie schreiben: "Eine steuerliche Berücksichtigung erfolgt demgemäß nach Maßgabe der Verwendung auf Grund des Beschlusses der Eigentümerversammlung"

 

Können Sie das bitte detaillierter Beschreiben? Der Beschluss sah die Sanierung der Fassade, Balkone, Fenster, Treppenhaus, Heizungsanlage, Außenanlage vor, es wurde ausschließlich modernisiert, nichts neues bzw. zusätzliches geschaffen.

 

Gelten die 11 TEUR als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand? Oder muss ich das als Herstellungsaufwand angeben mit Folge der Afa auf 50 jahre?

Es geistert da ja auch diese 3 Jahres-15%-Regel und die Abgenzung Herstellungs- Erhaltungswand herum die mich hier verwirrt.

 

Für eine weitere Beantwortung schon jetzt mein aufrichtiger Dank!

Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte Ratsuchende,

ich gehe davon aus, dass sich bei den Maßnahmen für Sie nicht um nachträgliche Anschaffungskosten handelt.

Als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand ist der aufgelöste Betrag, der sich dann auch aus der Abrechnung des Verwalters ergibt, als Instandhaltungsaufwand in der Anlage Vermietung und Verpachtung anzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen3
Prof. Nettelmann
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Hallo Herr Prof. Nettelmann,

 

gut das Sie davon ausgehen, ich hoffe das FA sieht es genauso ;-)

 

Sie kennen die Regelung das Erhaltungsaufwendungen die in den ersten drei Jahren nach Anschaffung 15% netto der Anschaffungskosten übersteigen, den Anschaffungskosten hinzugerechnet werden?

 

Wäre ich da Ihrer Einschätzung nach auch nicht von betroffen, weil es sich um Erhaltungsmaßnahmen am WEG-Eigentum handelt?

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Erneut posten: Unvollständige Antwort.
Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte Ratsuchende,

 

Sie sollten erwägen, von vornherein eine Verteilung auf 2, 3 4 oder 5 Jahre vorzunehmen, damit der Gesamtbetrag des Abzuges nicht im Erstjahr der Anschaffung in dem erheblichen Umfang zum Tragen kommt.

 

Allerdings übersteigen wohl die Kosten für die Maßnahmen 15 % Ihrer Anschaffungskosten, so dass nach & 6 in Verbdg, mit § 9 EStG eine Hinzurechnung zu dem Anschaffungskosten nicht ausgeschlossen werden kann. Da spielt auch keine Rolle, dass es sich bei Ihre Wohnung um eine Maßnahme am Haus handelt, denn Sie sind ja beteiligt an dem Haus.

 

Ich wünsche Ihnen bei Ihren Bemühungen viel Erfolg.

 

Wenn mit meinen Ausführungen Ihnen damit behilflich sein konnte, bestätigen Sie mir dies durch das Anklicken des Feldes "akzeptiert".

 

Mit freundlichen Grüßen

Prof. Nettelmann

Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte Ratsuchende,

ich hoffe, dass ich Ihre Fragen hinreichend beantwortet bzw. Ihre Informationen bestätigen und ordnen konnte. Damit die Angelegenheit abgeschlossen werden kann, darf ich Sie bitten, das Feld "akzeptiert" zu drücken. Sie können gern auch danach noch Rückfragen stellen.

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann
Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte Ratsuchende,

 

leider habe ich bislang keine Rückmeldung erhalten, ob ich Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet habe.

 

Mit freundlichen Grüßen

Prof. Nettelmann