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RainNitschke
RainNitschke, Rechtsanwältin
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 1126
Erfahrung:  Fachanwaltslehrgang Steuerrecht
49776616
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Steuern hier ein
RainNitschke ist jetzt online.

Guten Tag, ich habe folgendes Anliegen: Ich möchte Neubau-Räumlichkeiten

Kundenfrage

Guten Tag, ich habe folgendes Anliegen:
Ich möchte Neubau-Räumlichkeiten erwerben (Erbpacht; KfW70;Teilfinanzierung durch KFW Bank; Teilfinanzierung Bank ) und in diesen meine psychotherapeutische Praxis (=freiberufliche Tätigkeit, den Fachärzten gleichgestellt) ausüben. Die Räumlichkeiten sind sowohl zu Wohnzwecken als auch zu gewerblichen Zwecken zugelassen.
Meine Fragen:
1. Kann ich die Räumlichkeiten in meinem persönlichen Vermögen erwerben und darin die Praxistätigkeit ausüben zu 100 % (nicht 49%). Falls ja, welche Kosten sind steuerlich absetzbar ?
2. falls nein: heißt das die Wohnung ist in jedem Fall in mein betriebliches Vermögen einzulegen?
Falls ja:
a. Was passiert steuerlich genau im Fall dass ich die Wohnung nach 10 Jahren (oder früher) veräußern möchte?
b. Was passiert steuerlich genau im Fall dass ich die Wohnung nach 10 Jahren (oder früher) selbst privat nutzen oder zu Wohnzwecken vermieten möchte?
c. Was passiert steuerlich genau im Fall dass ich die Wohnung nach 10 Jahren (oder früher) als Praxis vermieten möchte?
Mit Dank für Ihre Antwort und freundlichem Gruß
Dr. Kunde
Frauenstr. 11
80469 München
fon 089 210 29726
email [email protected]
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Steuern
Experte:  RainNitschke hat geantwortet vor 4 Jahren.

 

 

Sehr geehrter Ratsuchender,

 

wenn Sie die Wohnung zu 100 % als Praxisräume nutzen, haben Sie notwendiges Betriebsvermögen. Das ist immer dann gegeben, wenn die betriebliche Nutzung mit mehr als 50 % zu bewerten ist. Auch wenn Sie die Wohnung mit Ihrem Privatvermögen kaufen, würde sie ins Betriebsvermögen aufgrund der Nutzung übergehen. Entsprechend müssten Sie die Räume auch in Ihr Inventar übernehmen. Vorteil ist, dass Sie die Anschaffungskosten dann abschreiben können. Siehe § 7 EStG. Zudem können Sie auch alle übrigen Kosten steuerlich geltend machen. Hierbei kommt es jedoch auf die Art der Maßnahme an, ob sofort abschrieben werden kann, oder über mehrere Jahre.

 

Wenn Sie die Wohnung in 10 Jahren veräußern möchten, muss geschaut werden, welchen Buchwert die Wohnung dann noch hat und was Sie dann für die Wohnung als Kaufpreis erzielen. Liegt der Verkaufspreis über dem Buchwert, hatten Sie stille Reserven, die Sie versteuern müssten. Je nachdem ob Sie den ganzen Betrieb als Ganzes verkaufen oder eben nur die Wohnung, können noch Freibeträge abgezogen werden. Dies müsste dann aber konkret unter Berücksichtigung aller Umstände geprüft werden.

 

Wenn Sie die Wohnung vermieten oder darin leben möchten, geben Sie ja sicher Ihre Praxis auf. In dem Fall müssten Sie die Wohnung dem Betriebsvermögen wieder entnehmen und hätten dann unter Umständen einen steuerpflichtigen Entnahmegewinn, der sich ebenfalls aus der Differenz zwischen dem Teilwert (Zeitwert) und dem aktuellen Buchwert bestimmt. Wenn Sie die Wohnung dann wieder vermieten wollen, hätten Sie auch wieder die Möglichkeit, abzuschreiben.

 

Wenn Sie die Praxis als Ganzes vermieten möchten ist es im Prinzip ähnlich. Sie hätten dann - wie oben auch - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und könnten die Anschaffungskosten weiter abschreiben.

 

Beachten Sie aber bitte, dass die gemachten Angaben allein auf Ihren Schilderungen beruht und das hinzufügen oder weglassen wichtiger Details zu einer vollkommen anderen Einschätzung gelangen kann. Daher kann ich nur empfehlen, den kompletten Sachverhalt mit einem Kollegen vor Ort durchzuprüfen. Eine Prognose für die Zukunft stellen ist zudem nur unter der Voraussetzung möglich, dass auch die Gesetzgebung dann noch identisch ist. Daher müssten Sie bitte vor einer geplanten Umstrukturierung noch einmal einen Kollegen aufsuchen und sich dann aktuelle beraten lassen.

 

Mit freundlichen Grüßen,

 

K.Nitschke

Rechtsanwältin (Steuern)

Experte:  RainNitschke hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

 

wenn Sie die Wohnung zu 100 % als Praxisräume nutzen, haben Sie notwendiges Betriebsvermögen. Das ist immer dann gegeben, wenn die betriebliche Nutzung mit mehr als 50 % zu bewerten ist. Auch wenn Sie die Wohnung mit Ihrem Privatvermögen kaufen, würde sie ins Betriebsvermögen aufgrund der Nutzung übergehen. Entsprechend müssten Sie die Räume auch in Ihr Inventar übernehmen. Vorteil ist, dass Sie die Anschaffungskosten dann abschreiben können. Siehe § 7 EStG. Zudem können Sie auch alle übrigen Kosten steuerlich geltend machen. Hierbei kommt es jedoch auf die Art der Maßnahme an, ob sofort abschrieben werden kann, oder über mehrere Jahre.

 

Wenn Sie die Wohnung in 10 Jahren veräußern möchten, muss geschaut werden, welchen Buchwert die Wohnung dann noch hat und was Sie dann für die Wohnung als Kaufpreis erzielen. Liegt der Verkaufspreis über dem Buchwert, hatten Sie stille Reserven, die Sie versteuern müssten. Je nachdem ob Sie den ganzen Betrieb als Ganzes verkaufen oder eben nur die Wohnung, können noch Freibeträge abgezogen werden. Dies müsste dann aber konkret unter Berücksichtigung aller Umstände geprüft werden.

 

Wenn Sie die Wohnung vermieten oder darin leben möchten, geben Sie ja sicher Ihre Praxis auf. In dem Fall müssten Sie die Wohnung dem Betriebsvermögen wieder entnehmen und hätten dann unter Umständen einen steuerpflichtigen Entnahmegewinn, der sich ebenfalls aus der Differenz zwischen dem Teilwert (Zeitwert) und dem aktuellen Buchwert bestimmt. Wenn Sie die Wohnung dann wieder vermieten wollen, hätten Sie auch wieder die Möglichkeit, abzuschreiben.

 

Wenn Sie die Praxis als Ganzes vermieten möchten ist es im Prinzip ähnlich. Sie hätten dann - wie oben auch - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und könnten die Anschaffungskosten weiter abschreiben.

 

Beachten Sie aber bitte, dass die gemachten Angaben allein auf Ihren Schilderungen beruht und das hinzufügen oder weglassen wichtiger Details zu einer vollkommen anderen Einschätzung gelangen kann. Daher kann ich nur empfehlen, den kompletten Sachverhalt mit einem Kollegen vor Ort durchzuprüfen. Eine Prognose für die Zukunft stellen ist zudem nur unter der Voraussetzung möglich, dass auch die Gesetzgebung dann noch identisch ist. Daher müssten Sie bitte vor einer geplanten Umstrukturierung noch einmal einen Kollegen aufsuchen und sich dann aktuelle beraten lassen.

 

Mit freundlichen Grüßen,

 

K.Nitschke

Rechtsanwältin (Steuern)

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