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RainNitschke
RainNitschke, Rechtsanwältin
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 1130
Erfahrung:  Fachanwaltslehrgang Steuerrecht
49776616
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RainNitschke ist jetzt online.

Hallo, ich hatte ein Mehrfamilienhaus, welches unter Zwangsverwaltung

Kundenfrage

Hallo, ich hatte ein Mehrfamilienhaus, welches unter Zwangsverwaltung stand. Die Zwangsverwalterin versuchte auch alle Wohnungen zu vermieten (Zeitungsanzeigen), was ihr jedoch nicht immer gelang. Die vereinnahmten gingen sofort für die laufenden Kosten, insbesondere rückständige Grundabgaben, ihre eigenen Kosten usw. drauf. Die Sache war über 4 Jahre eine 0-Nummer.
Dem Finanzamt habe ich der Anlage V keine Mieteinnahmen und auch keine weiteren Kosten erklärt, mit dem Hinweis, dass das Gebäude unter der Zwangsverwaltung stand und in dieser Zeit keine Überschüsse erwirtschaftet wurden.
Die Abschreibung hingegen habe ich geltend gemacht, was das Finanzamt jedoch nicht anerkannte, da die Gewinnerzielungsabsicht fehlte.
Gewinne hätte ich ja versucht zu erzielen, wenn ich die Möglichkeit gehabt hätte; die Zwangsverwalterin hat ja auch Anzeigen geschaltet, um alle Wohnungen zu vermieten.
Übrigens, das Gebäude habe ich knapp n a c h 10 Jahren weit unter Wert verkauft; es wurde nicht zwangsversteigert.
Wie kann ich dennoch die Abschreibung geltend machen ?
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Steuern
Experte:  RainNitschke hat geantwortet vor 4 Jahren.

 

Sehr geehrter Ratsuchender,

 

wenn ich Sie richtig verstanden habe, haben Sie in der Erklärung keine Angaben zu Kosten und Einnahmen gemacht, weil unterm Strich nichts dabei heraus kam?

 

Wenn Sie Einspruch eingelegt haben, ist das Verfahren noch offen. Wenn Sie etwas erreichen möchten, sollten Sie die Anlagen V so korrigieren, dass Sie den Tatsachen entsprechen. Momentan sieht es für das Finanzamt ja so aus, als hätte das gesamte Haus über 4 Jahre leer gestanden.

Zudem kann eine Erklärung der Zwangsverwalterin helfen, die dem Finanzamt die ihre Bemühungen schriftlich erläutert. Die Gewinnerzielungsabsicht müssen Sie nachweisen, da reicht es leider nicht zu sagen, dass das Haus unter Zwangsverwaltung stand.

 

Wenn das Finanzamt dennoch bei seiner Ansicht bleibt, können Sie leider nur klagen, Allerdings sollten Sie dann Ihre Unterlagen zuvor von einem StB oder Rechtsanwalt prüfen lassen.

 

 

Mit freundlichen Grüßen,

 

K.Nitschke

Rechtsanwältin (Steuern)

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Zunächst besten Dank. Es wäre aber doch sinnvoll zu erklären, wo unter welchem § es zu finden ist, dass das FA auch die reine AfA anerkennen muss. Die Anlage V werde ich dennoch jetzt anfertigen und nachreichen.
Die Gewinnerzielungsabsicht ist doch gegeben, da keiner so dusselig sein kann ein Gebäude zu erwerben und keine Gewinne zu erzielen.
Es ist ja nicht das erste Haus was unter Zwangsverwaltung stand und da muss es doch wahrscheinlich auch Urteile drüber geben.
Experte:  RainNitschke hat geantwortet vor 4 Jahren.

 

Das hat nichts mit "dusselig" zu tun! Da man Verluste aus Vermietung und Verpachtung (andere Einkommensarten auch) mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnen kann, gibt es sogar Leute, die bewusst Verlustgeschäfte in Kauf nehmen. Einen speziellen § für die reine Afa Anerkennung während der Zwangsverwaltung gibt es nicht. Die Vorschrift über die Afa an sich finden Sie in § 7 EStG.

 

Dort steht gleich im ersten Satz:

 

Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt, ist jeweils für ein Jahr der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen, der bei gleichmäßiger Verteilung dieser Kosten auf die Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung auf ein Jahr entfällt

 

Wenn Sie erklären, dass sie keine Einnahmen und keine Kosten hatten, dann kann das Finanzamt nicht erkennen, dass die Immobilie tatsächlich doch genutzt wurde. Entsprechend hat man auch keine Abnutzung. Laut BFH ist ein längerer Leestand daher durchaus schädlich: BFH Urteil vom 16.02.1993 - IX R 132/88. das heißt aber nicht, dass bei jeder Zwangsverwaltung auch die Afa gestrichen wird, wenn nur einzelne Wohnungen leer stehen.

 

Schauen Sie mal hier: http://www.morgenpost.de/printarchiv/immobilien/article1155820/Trotz_Leerstands_Abschreibung_fuer_Wohnung_moeglich.html

 

In dem Fall hat das FG Saarland sogar einen Leerstand von 10 Jahren gebilligt.

 

Es kommt aber jeweils auf den Einzelfall an, daher ist es wirklich wichtig, dass Sie alle Angaben beim Finanzamt vollständig machen, damit der Sachbearbeiter Ihre tatsächlich Situation auch richtig einschätzen kann.

 

Mit freundlichen Grüßen,

 

K.Nitschke

Rechtsanwältin (Steuern)

 

Experte:  RainNitschke hat geantwortet vor 4 Jahren.

 

 

Ich darf Sie bitten, die Antwort gemäß der AGB von Justanswer durch Anklicken des grünen Akzeptieren- Feldes zu akzeptieren und die Zahlung zu veranlassen. Dies giltauch bei einer Flatratebuchung.

 

Kostenlose Nachfragen sind im Anschluss selbstverständlich weiterhin möglich. Kostenlose Rechts- und Steuerberatung ist in Deutschland dagegen nicht gestattet.

 

Vielen Dank

Experte:  RainNitschke hat geantwortet vor 4 Jahren.

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Vielen Dank

Experte:  RainNitschke hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

 

Stellen Sie doch bitte weitere Nachfragen, wenn noch Unklarheiten vorliegen. Anderenfalls darf ich Sie bitten, die Antwort nunmehr zu akzeptieren.

 

Vorsorglich weise ich darauf hin, dass die Inanspruchnahme von Dienstleistungen ohne Zahlungswillen oder bekannter Zahlungsunfähgkeit, den Straftatbestand des Betruges erfüllt, was sicher nicht von Ihnen beabsichtigt ist. Ich gehe daher bislang von einem technischen Fehler aus! Gerne übermittel ich das Problem auch an den Support.

 

Einen schönen Abend,

 

K.Nitschke

Rechtsanwältin (Steuern)

 

 

 

 

 

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