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StB Rösner
StB Rösner, Steuerberater
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 222
Erfahrung:  Diplom-Kaufmann
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Guten Tag, sehr geehrte Damen und Herren, der Mieter meiner

Kundenfrage

Guten Tag, sehr geehrte Damen und Herren,
der Mieter meiner ETW hatte zum 30.10.2010 das Mietverhältnis fristgerecht gekündigt. Die ETW stand also ab 01.11.2010 leer. Ich beauftragte Anfang August 2010 eine Maklerin mit dem Verkauf der ETW, weil ich nicht mehr vermieten wollte. Mitte November 2010 wurde die ETW mit dem neuen Erwerber notariell beurkundet. Eigentumsübergang zum 01.01.2011. Ende Nov.10 stellte der Käufer Schimmelbildung im Schlafzimmer, Kinderzimmer, Abstellkammer fest. Einsatz eines Gutachters: Schimmel wurde bestätigt.
Der Käufer wollte daraufhin den Kaufvertrag rückabwickeln !
Spezialfirma sanierte Ende Dez.10 für ca. 5000 EU ! Aufteilung: Käufer 1/3, ich 2/3 der Kosten. Käufer hat nicht rückabgewickelt.
Kann ich meinen Kostenanteil trotz Leerstand und Verkaufstatbestand steuerlich bei V+V geltend machen ?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Steuern
Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe davon aus, dass eine Berücksichtigung der Aufwendungen stattfindet. Zum einen waren Sie zum Zeitpunkt der Sanierung noch Eigentümer und zum anderen haben Sie hier die Verkaufseigenschaft der ETW gefördert. Sie sollten zunächst die Kosten geltend machen und schauen, wie das FA reagiert. Ggf. würde hier auch eine Aufwendung bzgl. des Verkaufs vorliegen, die jedoch nicht so vorteilhaft sein dürfte, wie die Berücksichtigung in VV.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung und hoffe, Ihnen zunächst hilfreich geantwortet zu haben und freue mich auf Ihre Akzeptierung gemäß den Nutzungsbedingungen (grünes Feld).

Viele Grüße

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Experte,

ich hatte meine Frage in die Richtung gestellt, da einerseits durch den Leerstand (Nov. + Dez. 2010) keine Mieteinnahmen erfolgten und zum anderen weil wegen der Verkaufsabsicht bzw. Verkaufsrealisierung in dem Zeitraum es an dem nachhaltigen Vermietungswillen fehlte.
Akzeptiert das Finanzamt eine solche Konstellation unter diesen Bedingungen ?
Experte:  StB Rösner hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sie haben meines Erachtens eindeutig in Verkaufsabsicht gehandelt. Also stehen die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Verkauf und nicht mit der Vermietung.

Der für den Werbungskostenabzug erforderliche Veranlassungszusammenhang von Aufwendungen mit der Vermietungstätigkeit ist somit nicht (mehr) gegeben, da die Aufwendungen durch die Veräußerung des Mietwohnobjekts veranlasst sind.

Der Verkauf eines solchen zum Privatvermögen gehörenden Objekts stellt - abgesehen von privaten Veräußerungsgeschäften i.S.d. §§ 22 Nr. 2 und 23 EStG -
einen nicht einkommensteuerbaren Vorgang in der Vermögenssphäre dar. Mithin können auch die damit im Zusammenhang angefallenen Aufwendungen
nicht einkommensteuermindernd berücksichtigt werden. Dies würde auch für Aufwendungen wegen einer nur geplanten Veräußerung, zu der es letztlich nicht kommt, gelten.
Bemüht sich ein Steuerpflichtiger zeitgleich um eine erneute Vermietung oder um eine Veräußerung des leer stehenden Gebäudes, sind die anteiligen Aufwendungen, die der erneuten Vermietung dienen, solange als Werbungskosten zu berücksichtigen, bis die Vermietungsabsicht endgültig aufgegeben wird.

Die Vermietungsabsicht hatten Sie aber längst aufgegeben.

Die Vermietungsabsicht wäre gegenüber dem Finanzamt glaubhaft zu machen. Das dürfte im Sachverhalt schwer fallen.

Sollte die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen sein und es sich um ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft handeln, können Sie die Aufwendungen jedoch als Veräußerungskosten geltend machen.

StB Rösner, Steuerberater
Kategorie: Steuern
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