So funktioniert JustAnswer:

  • Fragen Sie einen Experten
    Tausende Experten in über 200 Kategorien.
  • Erhalten Sie eine professionelle Antwort
    Per E-Mail oder sofortiger Benachrichtigung, während Sie auf unserer Website warten.
    Stellen Sie ggf. weitere Anschlussfragen.
  • 100%ige Zufriedenheit garantiert
    Bewerten Sie die erhaltene Antwort.

Stellen Sie Ihre Frage an StB Rösner.

StB Rösner
StB Rösner, Steuerberater
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 222
Erfahrung:  Diplom-Kaufmann
57244072
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Steuern hier ein
StB Rösner ist jetzt online.

Guten Tag, ich habe eine Frage zur Hausgeldabrechnung einer

Kundenfrage

Guten Tag,
ich habe eine Frage zur Hausgeldabrechnung einer vermieteten Eigentumswohnung.
Die Abrechnung wird von der Hausverwaltung im Oktober des jeweiligen Jahres erstellt.
Die Fälligkeit wird nach der Eigentümerversammlung im Dezember zum Januar des Folgejahres gestellt.
Da ich die Steuererklärung im März mache, kann ich dementsprechend nur die Hausgeldabrechnung aus dem vorhergehenden Jahr einreichen bisher gab es da auch kein Problem.
Jetzt hat das Finanzamt in der Steuererklärung 2010 die Abrechnung, die ich ja nur für 2009 einreichen konnte, und eine Nachzahlung meinerseits enthält, nicht anerkannt und erklärt, das nur die monatlichen Nebenkosten anerkannt werden da die eigentliche Abrechnung für 2010 noch nicht vorliegt.
Bitte erklären Sie mir, welche Möglichkeiten diesbezüglich bestehen.
Ferner hätte ich auch gerne gewußt ob Sonderumlagen zur Erhaltung der Wohnanlage auch steuerlich angesetzt werden können.
Mit freundlichen Grüßen,

C.Neumann
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Steuern
Experte:  StB Rösner hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

 

grundsätzlich gilt bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung das Zu- und Abflussprinzip.

 

Das bedeutet grundsätzlich, dass Einnahmen im Veranlagungszeitraum des Zuflusses und Ausgaben im Veranlagungszeitraum des Abflusses zu berücksichtigen sind.

 

Aus Vereinfachungsgründen wird oftmals so verfahren, dass nur die Kaltmiete ohne Umlagen als Einnahmen erfasst wird, andererseits dafür die umlagefähigen Betriebskosten nicht als Werbungskosten berücksichtigt werden. Das gleicht sich dann kalenderjahrübergreifend aus, wenn auch das Zu- und Abflussprinzip dabei nicht richtig angewendet wird.

Werbungskosten sind bei dieser Methode dann nur die nicht-umlagefähigen Betriebskosten.

 

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung lauten dann wie folgt:

 

Kaltmiete

abzüglich Abschreibung

abzüglich Schuldzinsen

abzüglich Erhaltungsaufwendungen

abzüglich nicht-umlagefähige Betriebskosten

 

Bei vollständiger Erfassung nach dem Zu- und Abflussprinzip sähe es so aus:

Kaltmiete

zuzüglich Betriebskostenumlage

abzüglich Abschreibung

abzüglich Schuldzinsen

abzüglich Erhaltungsaufwendungen

abzüglich nicht-umlagefähige Betriebskosten

abzüglich umlagefähige Betriebskosten

 

Ihre Ausführungen und die Argumentation des Finanzamts kann ich nicht ganz nachvollziehen. Für mich sieht es so aus, dass Sie von den oben genannten Möglichkeiten bisher wohl das vereinfachte Verfahren angewendet haben, die Werbungskosten also aufgrund der Abrechnung und nicht streng nach dem Abflussprinzip berücksichtigt haben.

 

Bei strenger Anwendung des Abflussprinzips müsste allerdings die in 2010 geleistete Nachzahlung für 2009 (oder für 2008) als Werbungskosten berücksichtigt werden.

 

Ich empfehle, auf Basis meiner Ausführungen zum strengen Zu- und Abflussprinzip einerseits und zur vereinfachten Ermittlung der Einkünfte andererseits mit Ihrem Finanzamtssachbearbeiter zu sprechen und für die Zukunft eine einvernehmliche Einkünfteermittlung zu vereinbaren. Einspruch würde ich aber auf jeden Fall mal einlegen, damit die Frist nicht versäumt wird.

 

Grundsätzlich könnten Sie für 2010 eine Einnahmen-Überschussrechnung auf Basis der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben nachreichen (Einspruchsfrist 1 Monat beachten!). Einstellungen in die Instandhaltungsrücklage müssten dabei jedoch herausgerechnet werden. Und dazu brauchen Sie eigentlich die Abrechnung für 2010.

 

Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Verbindung mit Abrechnungen von Hausverwaltungen macht in der Praxis aber regelmäßig Probleme. Da mir die Abrechnung nicht vorliegt, kommen Sie wohl am ehesten klar, wenn Sie die Methode mit Ihrem FA-Sachbearbeiter durchsprechen.

 

Egal für welche Methode man sich entscheidet. In der Summe über alle Kalenderjahre muss unter dem Strich das Gleiche herauskommen. Lediglich Verschiebungen zwischen den Veranlagungszeiträumen sind möglich.

 

Wenn die Sonderumlage direkt für Erhaltungsaufwendungen genutzt wird, handelt es sich um Werbungskosten. Soweit die Sonderumlage aber erst in die Instandhaltungsrücklage eingestellt wird, handelt es sich um eine Art "Ansparen". Das sind keine Werbungskosten. Werbungskosten sind es erst dann, wenn die Instandhaltungsrücklage (teilweise) aufgelöst wird um damit Erhaltungmaßnahmen vorzunehmen.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Experte:  StB Rösner hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

 

wenn Sie mit meiner Antwort zufrieden waren, bitte ich, diese jetzt zu akzeptieren.

 

Davon lebt das System.

 

Mit freundlichen Grüßen

Bekannt aus:

 
 
 
„[...]mehr als Zehntausend Experten weltweit; 1500 davon in Deutschland. Acht Jahre nach dem Start ist das [...] Online-Unternehmen mit seinen 90 Mitarbeitern die größte Web-Seite für das Vermitteln von Experten von Anwälten über Ärzte bis hin zu Universitätsprofessoren.“
„Wer eine fachmänische Lösung für ein medizinisches, rechtliches oder technisches Problem sucht, kann das jetzt auch im Internet tun. Lebenshilfe auf die schnelle, unkomplizierte und vor allem erschwingliche Art bietet die Seite www.justanswer.de. Etwa 1500 Experten stehen per Mail für Fragen zu ca. 200 Fachgebieten rund um die Uhr zur Verfügung."
„Rat gewünscht? Rechtliche, medizinische oder allgemeine Fragen beantworten Experten unter www.justanswer.de."
„JustAnswer, die weltweit führende Online-Plattform für Expertenfragen und -antworten, bietet ab sofort noch mehr Sicherheit und Qualität für Verbraucher."
„Ob Vorbereitung, Notfall oder Reklamation nach dem Urlaub - JustAnswer bietet jederzeit schnelle, kompetente Antworten"
„Die Online-Plattform JustAnswer bringt Ratsuchende und Experten in über 200 Fachgebieten zusammen."
 
 
 

Was unsere Besucher über uns sagen:

 
 
 
  • Sehr schnelle und kompetente Antwort, die für mich bares Geld bedeutet. Vielen Dank! S.Stober K.
< Zurück | Weiter >
  • Sehr schnelle und kompetente Antwort, die für mich bares Geld bedeutet. Vielen Dank! S.Stober K.
  • Herzlichen Dank! Hab durch Ihre Antwort viel Geld gespart! Ben R. Deutschland
  • Sehr schnelle und kompetente Hilfestellung. Besonders für mich als Laien wurde alles sehr verständlich erklärt. Gerne wieder! Rosengl Bad Tölz
  • Vielen Dank für die schnelle und gute Beratung. Sie haben uns gut weitergeholfen. Wir kommen gerne wieder auf Sie zu. Birgit H. Kempten
  • Hervorragende und außerordentlich liebenswürdige Hilfe! Ich werde bei Bedarf bestimmt wieder auf JustAnswer zurückgreifen und bin sehr dankbar, dass es so etwas gibt! Dr. Gert Richter Verl
  • Danke für die schnelle Hilfe. Sehr schön, auch an einem Sonnabend ist jemand zu erreichen. Janine Gaus Bielfeld
  • Für mich persönlich war die Antwort sehr hilfreich. Vielen Dank an den Experten! Daniela H. Dortmund
 
 
 

Lernen Sie unsere Experten kennen:

 
 
 
  • Prof.Nettelmann

    Prof.Nettelmann

    Steuerberater

    Zufriedene Kunden:

    3162
    HochschullehrerSteuerberaterDipl.-Kfm.
< Zurück | Weiter >
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/PR/Prof.Nettelmann/2012-4-12_9146_Prof.AchimNettelmann2.64x64.jpg Avatar von Prof.Nettelmann

    Prof.Nettelmann

    Steuerberater

    Zufriedene Kunden:

    3162
    HochschullehrerSteuerberaterDipl.-Kfm.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/OL/OliverBurchardt/2011-9-5_84013_Bild.64x64.jpg Avatar von OliverBurchardt

    OliverBurchardt

    Steuerberater

    Zufriedene Kunden:

    180
    Wirtschaftsprüfer Certified Public Accountant Chartered Financial Analyst
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/MelTAXde/2010-12-01_044929_mixxt.jpg Avatar von Melanie Winkelmann

    Melanie Winkelmann

    Steuerberaterin

    Zufriedene Kunden:

    6
    Rechnungslegung (IFRS, HGB), Steuerrecht
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/KS/KSRecht/2011-3-11_10309_P1010055.64x64.JPG Avatar von K. Severin

    K. Severin

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    312
    Fachanwaltslehrgang für Steuerrecht
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/RA/RainNitschke/2011-5-18_175512_nitschke2.64x64.jpg Avatar von RainNitschke

    RainNitschke

    Rechtsanwältin

    Zufriedene Kunden:

    259
    Fachanwaltslehrgang Steuerrecht; Vorbereitungskurs zum Steuerberaterexamen
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/RW/RWUPStB/2011-8-15_103011_Bildjustanswer.64x64.JPG Avatar von RW-UP_StB

    RW-UP_StB

    Steuerberater

    Zufriedene Kunden:

    25
    MScBM
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/ME/messerblock/2013-10-29_131717_xing2.64x64.jpg Avatar von StB Lipp

    StB Lipp

    Steuerberater

    Zufriedene Kunden:

    95
    Dipl. Betriebsw. (FH), CIA
 
 
 

Ähnliche Fragen in der Kategorie Steuern