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StB Rösner
StB Rösner, Steuerberater
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 233
Erfahrung:  Diplom-Kaufmann
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Guten Tag, ich habe eine Frage zur Hausgeldabrechnung einer

Kundenfrage

Guten Tag,
ich habe eine Frage zur Hausgeldabrechnung einer vermieteten Eigentumswohnung.
Die Abrechnung wird von der Hausverwaltung im Oktober des jeweiligen Jahres erstellt.
Die Fälligkeit wird nach der Eigentümerversammlung im Dezember zum Januar des Folgejahres gestellt.
Da ich die Steuererklärung im März mache, kann ich dementsprechend nur die Hausgeldabrechnung aus dem vorhergehenden Jahr einreichen bisher gab es da auch kein Problem.
Jetzt hat das Finanzamt in der Steuererklärung 2010 die Abrechnung, die ich ja nur für 2009 einreichen konnte, und eine Nachzahlung meinerseits enthält, nicht anerkannt und erklärt, das nur die monatlichen Nebenkosten anerkannt werden da die eigentliche Abrechnung für 2010 noch nicht vorliegt.
Bitte erklären Sie mir, welche Möglichkeiten diesbezüglich bestehen.
Ferner hätte ich auch gerne gewußt ob Sonderumlagen zur Erhaltung der Wohnanlage auch steuerlich angesetzt werden können.
Mit freundlichen Grüßen,

C.Neumann
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Steuern
Experte:  StB Rösner hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

 

grundsätzlich gilt bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung das Zu- und Abflussprinzip.

 

Das bedeutet grundsätzlich, dass Einnahmen im Veranlagungszeitraum des Zuflusses und Ausgaben im Veranlagungszeitraum des Abflusses zu berücksichtigen sind.

 

Aus Vereinfachungsgründen wird oftmals so verfahren, dass nur die Kaltmiete ohne Umlagen als Einnahmen erfasst wird, andererseits dafür die umlagefähigen Betriebskosten nicht als Werbungskosten berücksichtigt werden. Das gleicht sich dann kalenderjahrübergreifend aus, wenn auch das Zu- und Abflussprinzip dabei nicht richtig angewendet wird.

Werbungskosten sind bei dieser Methode dann nur die nicht-umlagefähigen Betriebskosten.

 

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung lauten dann wie folgt:

 

Kaltmiete

abzüglich Abschreibung

abzüglich Schuldzinsen

abzüglich Erhaltungsaufwendungen

abzüglich nicht-umlagefähige Betriebskosten

 

Bei vollständiger Erfassung nach dem Zu- und Abflussprinzip sähe es so aus:

Kaltmiete

zuzüglich Betriebskostenumlage

abzüglich Abschreibung

abzüglich Schuldzinsen

abzüglich Erhaltungsaufwendungen

abzüglich nicht-umlagefähige Betriebskosten

abzüglich umlagefähige Betriebskosten

 

Ihre Ausführungen und die Argumentation des Finanzamts kann ich nicht ganz nachvollziehen. Für mich sieht es so aus, dass Sie von den oben genannten Möglichkeiten bisher wohl das vereinfachte Verfahren angewendet haben, die Werbungskosten also aufgrund der Abrechnung und nicht streng nach dem Abflussprinzip berücksichtigt haben.

 

Bei strenger Anwendung des Abflussprinzips müsste allerdings die in 2010 geleistete Nachzahlung für 2009 (oder für 2008) als Werbungskosten berücksichtigt werden.

 

Ich empfehle, auf Basis meiner Ausführungen zum strengen Zu- und Abflussprinzip einerseits und zur vereinfachten Ermittlung der Einkünfte andererseits mit Ihrem Finanzamtssachbearbeiter zu sprechen und für die Zukunft eine einvernehmliche Einkünfteermittlung zu vereinbaren. Einspruch würde ich aber auf jeden Fall mal einlegen, damit die Frist nicht versäumt wird.

 

Grundsätzlich könnten Sie für 2010 eine Einnahmen-Überschussrechnung auf Basis der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben nachreichen (Einspruchsfrist 1 Monat beachten!). Einstellungen in die Instandhaltungsrücklage müssten dabei jedoch herausgerechnet werden. Und dazu brauchen Sie eigentlich die Abrechnung für 2010.

 

Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Verbindung mit Abrechnungen von Hausverwaltungen macht in der Praxis aber regelmäßig Probleme. Da mir die Abrechnung nicht vorliegt, kommen Sie wohl am ehesten klar, wenn Sie die Methode mit Ihrem FA-Sachbearbeiter durchsprechen.

 

Egal für welche Methode man sich entscheidet. In der Summe über alle Kalenderjahre muss unter dem Strich das Gleiche herauskommen. Lediglich Verschiebungen zwischen den Veranlagungszeiträumen sind möglich.

 

Wenn die Sonderumlage direkt für Erhaltungsaufwendungen genutzt wird, handelt es sich um Werbungskosten. Soweit die Sonderumlage aber erst in die Instandhaltungsrücklage eingestellt wird, handelt es sich um eine Art "Ansparen". Das sind keine Werbungskosten. Werbungskosten sind es erst dann, wenn die Instandhaltungsrücklage (teilweise) aufgelöst wird um damit Erhaltungmaßnahmen vorzunehmen.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Experte:  StB Rösner hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

 

wenn Sie mit meiner Antwort zufrieden waren, bitte ich, diese jetzt zu akzeptieren.

 

Davon lebt das System.

 

Mit freundlichen Grüßen