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hhvgoetz
hhvgoetz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 2962
Erfahrung:  Rechtsanwalt, LL.M. in International Trade Law (Newcastle upon Tyne, UK)
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hhvgoetz ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, diesen Jahres ist es

Beantwortete Frage:

Sehr geehrte Damen und Herren,
im Sommer diesen Jahres ist es wahrscheinlich durch Starkregen zu recht großen braunen Wasserflecken an meiner Decke und an einer Wand in der Küche gekommen (darüber befindet sich der Dachboden und auch die Schornsteine sind genau an dieser Stelle).
Die Hausbesitzerin (wohnt mit im Haus) sowie die Hausverwaltung wurden von mir umgehend informiert. Es hieß, man müsse abwarten, bevor man weiteres unternehmen kann.
Nach ein paar Monaten waren einige Anrufe auf meinem AB, die ich erst später abhören konnte.
Es war die Hausbesitzerin, die mir bei meinem Rückruf verärgert mitteilte, dass es jetzt zu spät sei, denn der Dachdecker sei schon weg. Ich war sehr verwundert, denn wir hatten weder einen Termin vereinbart noch wurde etwaiges angekündigt. (Leider kommt es durch die Hausbesitzerin häufiger zu unangekündigten „Spontanbesuchen“, wenn sie es für nötig erachtet).
Ich bot ihr bei unserem Telefonat an, direkt zu mir zu kommen, um den Wasserschaden zu besichtigen. Dies tat sie dann auch. Sie teilte mir mit, dass der Schornsteinfeger ihr geraten habe, dass ich die Wasserflecken mit einem Stift umranden solle, um zu schauen, ob sie sich bei erneutem Regen vergrößern würden. Dies tat ich dann auch (mit einer Leiter).
Durch erneuten starken Regen sind die Wasserflecken nun tatsächlich größer und dunkler geworden.
Doch leider ist bis zum heutigen Tage nichts geschehen. Ich habe keine Nachricht erhalten, ob ein Schaden am Dach oder den Schornsteinen behoben wurde.
Als der Schornsteinfeger zur jährlichen Kontrolle der Gastherme vor ca. zwei Wochen bei mir war, teilte er mir mit, dass diese Wasserflecken ganz normal seien, denn schließlich hätten alle Mieter unter mir neue Heizungsthermen und durch diese würde es zu einer „Art Verdunstung“ kommen, mit Regen hätte dies nichts zu tun. Auf meine Frage hin, was denn geschehen werde, teilte er mir mit, dass ich damit leben müsse, es sei ja auch nicht giftig, nur schwefelhaltig und das hätten wir ja auch im täglichen Essen. Außer dass sich die Farbe abblättern würde, wäre es nicht weiter schlimm.
Nun meine Frage:
Wie kann ich mich weiter verhalten. Ich möchte dies so nicht hinnehmen.
Ich möchte mein Anliegen schriftlich mit Fristsetzung der Hausverwaltung zukommen lassen.
Ich bitte Sie dringend um Rat und Hilfe, was und wie ich mein Anliegen genau schreiben sollte, damit endlich der Schaden behoben wird und es nicht zu weiteren Wasserschäden kommt.
Kann ich außerdem einen Anstrich der Wasserflecken / Wasserschaden verlangen oder gar der ganzen Küche?
In meinem Mietvertrag steht:
Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.
Weiter heißt es in einem Extrablatt zum Mietvertrag:
§ 3 im Mietvertrag beachten.
Die Übernahme der Schönheitsreparaturen bedeutet die Verpflichtung des Mieters, die Malerarbeiten in regelmäßigen Abständen sach- und fachgerecht auszuführen zu lassen. Dazu gehört nicht nur das Tapezieren bzw. Streichen der Decken und Wände, sondern auch der Anstrich der Fußböden und Scheuerleisten, der Türen beidseitig incl. Rahmen, der Innenfenster mit Rahmen und bei Gas- oder Zentralheizung die Heizkörper und Rohre. Fenster und Türen durfen nur weiß, Holzfußböden nur braun gestrichen werden. Es darf keine flüssige Rauhfaser gestrichen werden. Teppichböden dürfen nicht vollflächig verklebt werden.
Der Zeitpunkt der Ausführung der Renovierungsarbeiten richtet sich nach dem Grad der Abnutzung. Küchen, Bäder und Wohnräume sind entsprechend häufiger zu renovieren als z.B. das Schlafzimmer.
Mit freundlichen Grüßen
V. Bachmann
Gepostet: vor 26 Tagen.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 26 Tagen.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

in der Tat ist grundsätzlich die Diskussion bei neuen Heizungen in Altbauten richtig, dass hier zusätzliche Feuchtigkeit entstehen kann, die durch stärkeres Lüften herausgetragen werden muss, was vor Gericht auch immer wieder ein Problem bei der Durchsetzung dieser Ansprüche ist.

Wenn Sie allerdings (am besten fotografisch) plausibel machen können, dass der Wasserfleck eine andere Ursache hat, also von außen kommt durch ein Leck, insbesondere bei Regen wächst oder dunkler wird, haben Sie natürlich auch Anspruch auf Behebung und sollten dies mit Fristsetzung einfordern und an vorherige Ankündigung von Begehung und Arbeiten erinnern, damit auch jemand da ist.

Eine Minderung der Miete wegen des Fleckes ist risikoreich, vor allem, wenn noch keine echte Beeinträchtigung z.B. durch Schimmel vorhanden ist. Denn eine zu hohe Minderung kann zumindest eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigen.

Die Schönheitsreparaturklauseln sind übrigens aus verschiedenen Gründen mit hoher Wahrscheinlichkeit nach aktueller Rechtsprechung insgesamt unwirksam wegen der festgelegten Farben, wenn auch nur für die Fenster und den Boden. Die genauen Vorgaben für den Wandbelag sindproblematisch Auch ist es problematisch, das Streichen des Bodens umzulegen. Wenn die Wohnung nicht völlig renoviert überlassen wurde, ist die Verpflichtung ohnehin problematisch.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben, geben Sie bitte eine entsprechende Bewertung ab, denn nur dann erhalte ich meine Vergütung über Just Answer. Nach einer solchen Bewertung können Sie allerdings auch ohne weitere Zusatzkosten an dieser Stelle Nachfragen zum gleichen Thema stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 26 Tagen.

Ergänzung zur Schönheitsreparaturklausel:

Auch die Zeitangabe "regelmäßige Abstände" halte ich für zu vage. Zwar sind auch keine festen Fristen erlaubt. Die Klausel in Ihrem Vertrag gibt allerdings nicht einmal einen Anhaltspunkt.

Kunde: hat geantwortet vor 26 Tagen.
Das mit dem Beweisen ist für mich als Mieter natürlich schwierig. Wie kann ich nachweisen, ob dies von den Gasthermen kommt oder durch ein Leck am Dach? Ich bin nur Mieter und kein Fachmann. Allerdings war es auffällig, dass es nach dem starken Regen im Sommer erstmals auftrat und nicht erst in der Heizperiode (was ja dann gegen die "Heizungstheorie" sprechen würde). Sonst wären die Flecken doch erst ab der Heizperiode nach und nach entstanden. Keiner hat wohl im Sommer die Heizung eingeschaltet. Die Flecken sind auch erst bei erneutem Regen größer geworden. Ich muss und will auch gar nicht die Miete mindern, sondern lediglich, dass das Problem behoben wird und ich nicht mit solch großen häßlichen Wasserflecken leben muss. Auch ist es doch durchaus möglich, dass es bei erneuter Durchnässung zu einem Schimmelbefall kommen kann. Und wer gibt mir die Garantie, dass Schwefel (sollte es nur dieser Stoff sein, der sich vom Dachboden aus löst ) nicht gesundheitsschädlich ist. Wie gesagt, ein Leck kann ich nicht beweisen, wie denn auch ? Aufgefallen ist mir und da ist mein Freund Zeuge, dass der Schaden erst durch den starken Regen kam und nicht erst in der Heizperiode. Übrigens wurde auf meinen Schornstein ein sogenannter Aufbau gesetzt, da der Wind scheinbar immer die Gasflamme auslöschte und die Heizung nicht ansprang. Vielleicht müssten wegen des Regens auch die anderen Schornsteine mit einem Aufbau versehen werden.Fotos habe ich leider erst jetzt gemacht, nach dem die Flecken schlimmer geworden sind. Aber es ist zu sehen, dass sie über die Stiftumrandung drüber gehen.Wie wären die Fristen am besten? Zweiwöchige Frist, da ich den Schaden bereits im Sommer gemeldet habe oder ein vierwöchige Frist?
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 26 Tagen.

Klar, ist es mit dem Beweis schwierig. Aber das Foto ist schon ein guter Anfang und auch potentielle Dritte als Zeugen für das Thema zu sensibilisieren. In Ihrem Fall ist die Sache ja sogar deutlich eindeutiger als in den meisten Fällen.

Man muss nur wissen, dass im Klagefall halt ein (teurer) Sachverständiger der Sache wird nachgehen müssen.

Wenn Sie das Ergebnis kennen, ist das natürlich besser. Leider gibt es zu viele Verfahren wegen Feuchtigkeit in der Wohnung, wo am Ende der Mieter draufzahlt, weil der Sachverständige es dann doch auf mangelnde Lüftung unter Berücksichtigung der neuen Heizsituation schiebt (berechtigt oder nicht).

Bzgl. der Fristen liegen Sie schon im richtigen Rahmen. Ist die Frist etwas zu kurz, ist das in der Regel nicht schädlich.

Gruß

Kunde: hat geantwortet vor 26 Tagen.
Ich werde die Hausverwaltung also jetzt schriftlich (am besten wohl per Einschreiben) mit einer Frist von zwei Wochen auffordern, den Schaden (wo auch immer er herrührt) zu beheben. Soll ich dann auch meinen Freund als Zeugen schon benennen und ein Foto beifügen oder dient es nur der Beweisführung bei einem möglichen Rechtsstreit. Was mache ich, wenn sich die Hausverwaltung daraufhin nicht meldet, die zwei Wochen nicht einhält oder mir mit den Worten des Schornsteinfegers entgegnet, dass ich dies so hinnehmen muss, weil es durch die neuen Gasthermen kommt. Muss ich in meinem Schreiben an die Hausverwaltung dann genau schreiben, dass der Schaden durch den Regen gekommen ist.
Wie müsste ich dann weiter vorgehen?
Liebe Grüße
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 26 Tagen.

Das Foto würde ich gleich mitsenden.

Sie sollten gleich schreiben, dass der Schaden aus Ihrer Sicht von außen kommt, da er bei Regen größer und dunkler wird.

Achten Sie darauf, dass auch der Vermieter Kenntnis von dem Umstand nicht, dass der Vermieter hinterher behauptet, er habe von nichts gewusst und die Hausverwaltung sei für sowas nicht zuständig.

Einschreiben macht nur Sinn, wenn Sie auch eine Kopie des Schreibens zurückbehalten und einen Zeugen haben, der auch bezeugen kann, was Sie genau verschickt haben.

Ansonsten ist in der Praxis ein Fax mit verkleinerter 1. Seite auf dem Beleg.

Der Zeuge kann für einen späteren Streit aufgehoben werden.

Kunde: hat geantwortet vor 26 Tagen.
Vielen Dank für Ihre ausführliche Beratung. Ich werde gleich die Bewertung vornehmen. Kann ich mich, wenn ich doch noch eine Frage habe zu diesem Thema nochmals hier an Sie wenden?
Mit freundlichem Gruß
V. Bachmann
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 26 Tagen.

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Ich wünsche noch einen schönen Abend.

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