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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 22893
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
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ra-huettemann ist jetzt online.

Ich bin einer notariell beurkundeten Vorsorgevollmacht

Beantwortete Frage:

ich bin im Besitz einer notariell beurkundeten Vorsorgevollmacht (Generalvollmacht) für alle Angelegenheiten des täglichen Lebens (vermögensrechtliche und nicht vermögensrechtliche Angelegenheiten), gerichtlich und außergerichtlich, etc... Diese Vollmacht legitimiert mich doch als gesetzlicher Vertreter der zu betreuenden Person. Darf ich auf Grund dieser Vollmacht auch als Vertreter der Vollmachtgeberin an der Versammlung der Wohnungseigentümer einer Wohnanlage mit entsprechendem Stimmrecht teilnehmen obwohl die Teilnahme berechtigter Personen in der Teilungserklärung eingeschränkt ist? Ich bitte Sie um eine Auskunft mit entsprechender Begründung. Vielen Dank.

Gepostet: vor 1 Monat.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zur abschließenden Bearbeitung Ihrer Anfrage benötige ich noch folgende Informationen: Mit welchen konkreten Festlegungen aus der Teilungserklärung begründet der Verwalter denn seine Ablehnung?

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Laut Teilungserklärung kann sich ein Sondereigentümer nur aufgrund schriftlicher Vollmacht durch seinen Ehegatten, einen Verwandten ersten Grades, einen anderen Sondereigentümer oder den Verwalter vertreten lassen. Ich als Bruder der Vollmachtgeberin gehöre nicht zu diesem Personenkreis.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 1 Monat.

Vielen Dank für Ihre weiteren Mitteilungen!

Grundsätzlich gilt zwar, dass die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und die Ausübung des Stimmrechts keine höchstpersönlichen Angelegenheiten sind mit der Folge, dass diese daher auch von einem Bevollmächtigten ausgeübt werden können.

Es ist allerdings rechtlich zulässig und nicht zu beanstanden, dass in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Einschränkungen hinsichtlich des Kreises der vertretungsberechtigten Personen enthalten sind.

Die Gemeinschaftsordnung kann daher nach der Rechtsprechung wirksam regeln, dass sich ein Eigentümer nur durch den Ehegatten, einen Familienangehörigen oder einen anderen Wohnungseigentümer vertreten lassen kann (LG Hamburg, Urteil v. 21.9.2016, 318 S 51/16).

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist auch eine Beschränkung auf den Personenkreis Ehegatten, Kinder, andere Eigentümer und den Verwalter rechtlich zulässig (BGH, Beschluss v. 29.1.1993, V ZB 24/92).

Enthält nun die hier rechtlich maßgebliche Teilungserklärung eine Begrenzung auf den Personenkreis "Ehegatten, einen Verwandten ersten Grades, einen anderen Sondereigentümer oder den Verwalter", so ist dies leider nach der zitierten Rechtsprechung ebenfalls nicht zu beanstanden.

Leider muss ich Ihnen daher mitteilen, dass die Ansicht des Verwalters unter den gegebenen Umständen zutreffend ist.

Ich bedaure außerordentlich, Ihnen keine angenehmere Mitteilung machen zu können, aber ich bin als Rechtsanwalt verpflichtet, Ihnen die Rechtslage wahrheitsgemäß darzustellen.

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Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Hallo,
Bei weiteren Recherchen bin ich auf folgende Informationen gestoßen:Vertretung in der WEG-VersammlungZur Eigentümerversammlung sind alle Wohnungseigentümer einzuladen (§ 24 Abs. 4 WEG). Einzuladen sind außerdem Personen, denen ein so genanntes gesetzliches Verfügungsrecht bezüglich des Wohneigentums zusteht (Hier: Inhaber einer notariell beurkundeten Vorsorgevollmacht).Ein vollständiger kategorischer Ausschluss Dritter ist in einer Gemeinschaftsordnung eher der Ausnahmefall und dürfte auch nur bedingt zulässig sein (OLG Düsseldorf ZMR 1996, 221). Dadurch würden die Gegebenheiten der Realität ausgeblendet und ein unnötiges Konfliktpotenzial geschaffen. Im Idealfall ist die Teilnahme Dritter irgendwie geregelt.Im Einzelfall kann eine Einschränkung des Vertretungsrechts unzumutbar sein. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Vertretungsbeschränkung auf andere Wohnungseigentümer, kann z. B. ein in USA lebender Wohnungseigentümer, der die Wohneinheit geerbt hat, dennoch seinen Bruder mit der Vertretung in der Eigentümerversammlung beauftragen. Dies müsse möglich sein, wenn zu den anderen Wohnungseigentümer kein Vertrauensverhältnis besteht und ihm die persönliche Teilnahme wegen der Entfernung nicht möglich sei (LG Nürnberg-Fürth NZM 2002, 619; ähnlich OLG Hamburg ZMR 2007, 477).Stimmrechtsvertretung minderjähriger, geschäftsunfähiger und betreuter Personen.Minderjährige, geschäftsunfähige oder betreute Personen werden durch ihre gesetzlichen Vertreter (Eltern eines minderjährigen Wohnungseigentümers gem. §§ 1626, 1629 BGB, Betreuer eines Wohnungseigentümers gem. § 1902 BGB) vertreten.
Diese Art der Vertretung kann n i e a u s g e s c h l o s s e n werden. Auch eine eventuell in der Gemeinschaftsordnung bestehende Vertretungsbeschränkung kann sich nicht auf Fälle der gesetzlichen Vertretung beziehen.Hier handelt es sich doch um die gesetzliche Vertretung einer betreuten Person (Eigentümerin). Kann denn ein gesetzlicher Vertreter überhaupt ausgeschlossen werden???
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 1 Monat.

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Sofern Sie einziger verbliebener enger Angehöriger der Eigentümerin sind (was Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht zu entnehmen ist, wovon ich aber angesichts Ihrer Bevollmächtigung ausgehe), so wäre Ihr Ausschluss in der Tat unwirksam, denn dann besteht für Ihre Schwester überhaupt keine andere Möglichkeit, sich von einer ihr nahe stehenden dritten Person vertreten zu lassen.

Unter diesen Umständen hätten Sie sodann auch einen Rechtsanspruch gegen den Verwalter, unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des hier gegebenen Sachverhaltes zu der Versammlung zugelassen zu werden!

Verlangen Sie daher von dem Verwalter unter ausdrücklicher Berufung auf die hier dargestellte Rechtslage, als Bevollmächtigter Ihrer Schwester zu der Versammlung zugelassen zu werden, und kündigen Sie an, dass Sie andernfalls bei dem örtlichen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung erwirken werden.

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Ich bin nicht der einzige "nahe" Verwandte - es gibt noch weitere Geschwister - aber ich genieße das volle Vertrauen der Vollmachtgeberin bin daher wie bereits oben erwähnt im Besitz einer notariell beurkundeten Generalvollmacht. Reicht diese Tatsache aus, um gegen den Ausschluss zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung vor zu gehen?
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 1 Monat.

Ja, diese Tatsache reicht aus, denn aus dem Umstand, dass Ihnen die notarielle Vollmacht erteilt worden ist, kann nur der Schluss hergeleitet werden, dass Sie in ganz besonderem Maße das Vertrauen der Eigentümerin genießen.

Gehen Sie daher vor, wie vostehend beschrieben und empfohlen!

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Vielen Dank für Ihre Bewertung!
mfg!
J. B.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr gern geschehen!

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 1 Monat.

Sind denn nun noch Fragen offen geblieben?

ra-huettemann und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.