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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 22900
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
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ra-huettemann ist jetzt online.

Inwiefern ist das Recht der Vermieters auf fristlose

Beantwortete Frage:

Inwiefern ist das Recht der Vermieters auf fristlose Kündigung des Mieters bei Mietschulden/Zahlungsverzug verwirkt, wenn man als Vermieter aus gutem Willen den Mieter eine längere Zeit unterstützt hat und somit die Mietschulden geduldet hat? Gibt es Unterschiede bei der Art der Duldung?
Geht eine daraus entstandenes Recht des Mieters bzw. die Unmöglichkeit der fristlosen Kündigung auch auf einen Käufer der so vermieteten Wohnung über?
Wenn nicht: Verliert nun der Käufer dieser vermieteten Wohnung das Recht auf fristlose Kündigung, wenn er (um den Mieter zu halten bzw. zu unterstützen) wg. anhaltender finanzieller Probleme des Mieters für einen längeren Zeitraum auf eine pünktliche Mietzahlung "verzichtet".
Oder müssten dafür weitere Vereinbarungen mit dem Mieter getroffen werden.
Gibt es Möglichkeiten in Erfahrung zu bringen, ob der Mieter schon einmal diesbezüglich beklagt wurde oder sogar eine fristlose Kündigung ausgesprochen und nicht durchgesetzt wurde?
Gepostet: vor 1 Monat.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

um Missverständnisse auszuschließen, muss ich zunächst nachfragen: Über welchen Zeitraum konkret erfolgte denn die vermieterseitige Duldung?

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Mindestens 5 Jahre. Teilweise waren die Mietschulden auf mehr als 20.000€ angewachsen. Die Wohnung wird aber Mietschuldfrei verkauft/übergeben.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 1 Monat.

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

In Anbetracht eines derart erheblichen Zeitraumes kann durchaus eine Verwirkung des fristlosen Kündigungsrechts angenommen werden. Neben dem verwirkungserheblichen Zeitmoment muss aber auch ein Umstandsmoment treten: Das bedeutet, dass der Mieter aus dem Verhalten des Vermieters schließen können muss, dass auch künftig eine fristlose Kündigung unterbleibt.

Hat der Vermieter daher - ungeachtet der Duldung - sich daher dennoch ausdrücklich gegenüber dem Mieter vorbehalten, diesem fristlos zu kündigen, so wäre dessen Vertrauen darauf, dass keine Kündigung erfolgt, auch nicht schutzwürdig. Eine fristloese Kündigung kann dann - mangels eines entsprechenden Vertrauenstatbestandes auf Seiten des Mieters - ausgesprochen werden.

Im Übrigen würde einen Rechtsnachfolger (=Erwerber der Wohnung) diese Duldung rechtlich nicht binden, denn diese entfaltet nur Rechtswirkung im Verhältnis zwischen dem Mieter und dem bisherigen Vermieter.

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Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Heist das, dass ich als neuer Eigentümer der Wohnung den Mieter fristlos weiter bei Mietzahlungsverzug kündigen kann; auch wenn ich ihm gestatte, dass er Miete (nach vorheriger Anmeldung) später zahlen darf?
Reicht herfür eine schriftliche (Ab)mahnung als neuer Vermieter?
Mein Ziel ist es, den Mieter zu halten und ich kann auch mit gewissen zeitlichen Mietrückständen "leben"; möchte mir aber meine Rechte nicht einschränken.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 1 Monat.

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Ja, das heißt es: Sie sind als neuer Eigentümer/Vermieter an die vormalige Duldung rechtlich nicht gebunden (s.o.).

Sie können ihn abmahnen, müssen dies aber nicht, denn bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges bedarf es keiner Abmahnung (§ 543 BGB).

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 1 Monat.

Sind denn nun noch Fragen offen geblieben?

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Vielen Dank für Ihre schnelle Hilfe. Somit verstehe ich Ihre Antworten auf meine Fragen beantwortet:
1) Als neuer Eigentümer und Rechtsnachfolger übernehme ich nicht die Duldungspflicht bzw. den möglichen Verlust der Aussprache einer fristlosen Kündigung des Vorbesitzers
2) Ich kann dem Mieter als neuer Vermieter die Mietzahlungen bis zu einem gewissen Maß stunden/schieben lassen ohne mein Recht auf Fristlose Kündigung zu verlieren. (Ich hatte max. 2-3 Monate Stundung vorgesehen).
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 1 Monat.

1. Richtig.

2. Ebenfalls korrekt.

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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