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Schiessl Claudia
Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 17031
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel, , 20 Jahre Anwaltserfahrung, Korrespondenzsprachen deutsch und englisch, Vorsitzende des Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
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Es geht um ein Objekt, bei dem es sich laut TE um ein

Kundenfrage

es geht um ein Objekt, bei dem es sich laut TE um ein Gewerbeobjekt handelt. Das Objekt gehört zu einem Verbund von insgesamt rund 100 Wohn- und 20 Gewerbeeinheiten.

In der TE steht folgendes:
"Die Nutzung des Sondereigentums (Wohnungseigentum wie auch Teileigentum) ist sowohl für Wohnzwecke, als auch für gewerbliche und berufliche Zwecke jeder Art gestattet. [...] Die Umwandlung des im Aufteilungsplan als gewerbliche Räume bezeichneten Teileigentums in Wohnungseigentum ist gestattet. Mit der Bezeichnung als Teileigentum oder Wohnungseigentum ist keine Zweckbestimmung vereinbart."

Früher wurde das Objekt mal als Computerfachgeschäft genutzt, die aktuellen Eigentümer nutzen es als Wohnung. Eine baurechtliche Genehmigung zur Nutzungsänderung (Wohnzwecke) wurde jedoch von den Eigentümern nicht eingeholt, wohl aber ist im Grundbuch ein Eintrag vermerkt, dass das Objekt nur noch als Wohnung genutzt wird. Darauf basierend habe ich folgende Fragen:

1.) Benötige ich für ein Genehmigungsverfahren beim Bauamt zur Nutzungsänderung hin zu einer Nutzung als Wohnung oder aber einer gewerblichen Nutzung (Vermietung als Ferienwohnung) noch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft?

2.) Welchen Nutzen hat die Eintragung im Grundbuch, dass das Objekt nunmehr als Wohnung genutzt wird?

3.) Angenommen ich würde keine Nutzungsänderungsgenehmigung einholen und dieses Gewerbeobjekt auch nicht als Wohnung nutzen, sondern es gewerblich kurzzeitig als Ferienwohnung über Portale wie AirBnb vermieten. Meines Erachtens würde ich hiermit nicht gegen das in der Wohnraumschutzsatzung vom 17. Juni 2014 der Stadt Köln verankerte Zweckentfremdungsverbot verstoßen, da gemäß § 3, Absatz 3 dieser Satzung kein geschützter Wohnraum vorliegt, wenn die Wohnnutzung baurechtlich nicht genehmigt ist. Teilen Sie diese Ansicht?

Es würde somit, wenn überhaupt, eine Zweckentfremdung in dem Sinne vorliegen, dass der zuletzt baurechtlich genehmigten gewerblichen Nutzung nicht entsprochen würde, sondern eben ein anderes Gewerbe (gewerbliche Vermietung) ausgeführt wird. Gibt es für eine derartige "Zweckentfremdung" eine ähnliche Satzung mit vergleichbaren empfindlichen Strafen von bis zu 50.000 Euro wie bei der Zweckentfremdung von Wohnraum?

Womit wäre in diesem Fall ansonsten schlimmstenfalls zu rechnen, sofern das Bauamt von der abweichenden Nutzung erfährt? Würde bei solcher abweichender Nutzung ggfs. auch der Wohngebäude Versicherungsschutz z.B. im Falle eines Brands erlöschen, auch wenn annahmegemäß alle brandschutzrechtlichen erforderlichen Maßnahmen getroffen wurden?

Teil 2:
In dem Objekt wurde vermutlich nachträglich und ohne Genehmigung ein Dachfenster eingebaut, welches gegen Brandschutzbestimmungen verstößt (lt. Architekt). Darauf basierend habe ich folgende Fragen:

1.) Bin ich aufgrund drohender Gefahr berechtigt, dieses Fenster selbst entfernen oder umbauen zu lassen, sodass die Brandschutzbestimmungen eingehalten werden? Das Dach und das Fenster gehören ja zum Gemeinschaftseigentum. Benötige ich in diesem Fall einen Beschluss von der Eigentümergemeinschaft?

Meine Befürchtung wäre, dass die Eigentümergemeinschaft eine Änderung ablehnt und ich das Objekt aus Brandschutzgründen nicht nutzen kann, die Mängel jedoch auch nicht beheben darf. Oder ist die Eigentümergemeinschaft sogar dazu verpflichtet, die Änderungen vornehmen zu lassen oder sogar auf eigene Kosten durchzuführen, da aktuell eben gegen Brandschutzbestimmungen verstoßen wird?

In der TE finde ich hierzu folgende Passagen:
"Bildet der Zustand der im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten eine unmittelbare Gefahr für das gemeinschaftliche Eigentum oder die übrigen Bewohner des Anwesens, die unverzügliche Maßnahmen erfordert, so ist jeder Eigentümer berechtigt, die zur Beseitigung des Gefahrenzustandes erforderlichen Maßnahmen durchführen zu lassen. Der oder die Eigentümer des betreffenden Sondereigentums sind verpflichtet, die Durchführung derartiger Maßnahmen zu ermöglichen und die entstandenen Kosten den übrigen Eigentümern zu erstatten."

"Schäden an [...] Dächern über den Gewerbeeinheiten gehen -unabhängig davon, ob davon Sonder- oder Gemeinschaftseigentum betroffen wird- zu Lasten derjenigen Eigentümer, zu deren Sondereigentum die betreffenden Einrichtungen baulich zu zählen sind."

"Bauliche Veränderungen, die sich auf das gemeinschaftliche Eigentum oder dessen Benutzung auswirken können, können nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters durchgeführt werden."

2.) Kann man anhand dessen, dass das Objekt in der notariell bestätigten TE, im Aufteilungsplan und im Grundbuch explizit benannt wurde, zumindest ausschließen, dass das gesamte Objekt ein "Schwarzbau" ist?

Danke!

Gepostet: vor 2 Monaten.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

Sehr geehrter Ratsuchende, vielen Dank für die freundliche Anfrage. Sie haben sehr viele Fragen, die fast die Möglichkeiten dieses Portals sprengen. Ich werde versuchen sie Ihnen zu beantworten darf aber jeweils um etwas Geduld bitten

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

Zu erstens:

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann Eigentum entweder als Teileigentum oder als Wohnungseigentum begründet werden. Hier ist aber nur die Zweckbestimmung eine andere.

Die Umwandlung von Teileigentums in Wohnungseigentum ist eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums aller Eigentümer i.S.d. §§ 873, 877 BGB dar, die deren Mitwirkung und der Eintragung in das Grundbuch bedarf (h.M.).

Hier ist also ausdrücklich keine Zweckbestimmung getroffen, so dass ohne weiteres eine Nutzungs Änderung erfolgen kann.

Sie benötigen hier also keinen Beschluss

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

2. die Eintragung ins Grundbuch hat immer den Sinn, dass so eine Eintragung im Eigentum anhaftet und somit auch auf einen Erwerber übergeht. Das Grundbuch können Sie ändern lassen soweit es nur ihre eigene Wohnung betrifft. Nur die Änderung der Teilungserklärung bedarf der Zustimmung aller.

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

Frage drei: Hier wäre ich sehr vorsichtig. Denn die baurechtliche Genehmigung bezieht sich meines Erachtens auf Räume, die zum Wohnen nicht geeignet sind wie zum Beispiel wenn ein Kellerraum nicht die Voraussetzungen erfüllt.

Diese Nutzung ist baurechtlich nicht zulässig.

Bei Ihnen hingegen ist die Wohnnutzung sogar im Grundbuch eingetragen und es geht nur darum den Zweck wieder zu ändern.

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

Wenn sie gegen diese Satzung verstoßen bekommen Sie ein Bußgeld.

Die Höhe ist in das Ermessen der Behörde gestellt

Beim Versicherungsschutz müssen Sie in ihre Versicherung Police nachsehen, das kann ich so nicht beurteilen

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

Was das Dachfenster betrifft so dürfen Sie dies auf gar keinen Fall eigenmächtig entfernen. Sie benötigen hier zu einen Beschluss, dass eine bauliche Änderung ist. Eine Gefahr im Verzug, ist gerade nicht gegeben, das wäre dann der Fall wenn das Fenster zum Beispiel jeden Augenblick drohen würde heraus zu fallen. Beim bloßen Verstoß gegen baurechtliche Vorschriften ist keine Gefahr im Verzug mit gegeben

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

Der Schwarzbau kann durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden. Die Teilungserklärung betrifft das Verhältnis der Eigentümer untereinander die baurechtlichen Vorschriften betreffend das Verhältnis des Staates zum Bürger , sind also völlig anders und haben völlig andere Adressaten

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Bitte fragen Sie gerne nach. Nachfragen stellen Sie bitte über die Textbox, bitte nicht auf einem bis zwei Sterne klicken vielen Dank

Wenn ich Ihre Fragen beantworten konnte bitte ich höflich um positive Bewertung vielen Dank

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

Sehr geehrter Ratsuchender.

Sie haben sich meine Antwort zwischenzeitllich angeschaut

Bestehen denn noch Fragen ?

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

ich würde um Rückmeldung bitten

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

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