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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 22887
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
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ra-huettemann ist jetzt online.

Wir haben eine 55qm-Wohnung an unseren Sohn für 250,00 €

Beantwortete Frage:

Wir haben eine 55qm-Wohnung an unseren Sohn für 250,00 € möbliert und incl. Carport vermietet (Kaltmiete 200,00 € + 50,00 € Möblierung).
Die Wohnung wurde vorher grundlegend renoviert und entsprechend ausgestattet - ca. 14.000,00 € Aufwand.
Jetzt teilte uns dass Finanzamt nach Einreichung der Einkommenssteuererklärung mit, dass die Vergleichsmiete in unserer Region 5,10 € je qm beträgt, somit also 280,50 € als 100% angesetzt würden. Von unserem Mietpreis in Höhe von 250,00 € würden die 50,00 € Möblierung (lt. Mietvertrag vereinbart) abgezogen sowie 25,00 € für den Carport (für den wir aber 0,00 € berechnen). Somit würde eine Kaltmiete von 175,00 € angesetzt, diese entspricht nur rund 62 % der Vergleichsmiete und auch die Aufwendungen würden nur in dieser Höhe akzeptiert.
Meine Frage: Mir ist klar, dass wir mindestens 66 % der Vergleichsmiete bei Angehörigen berechnen müssen, um 100% Aufwendungen gegenrechnen zu können. Das sind 185,13 €.
Aber müssten nicht auch die Möblierung und der Carport - wenn denn das Finanzamt hier einfach 25,00 € Miete unterstellen darf - dann auch mit 66 % zugrunde gelegt werden? Dann ergibt sich eine Summe von 183,50 € und dann wäre alles ok.
Gepostet: vor 3 Monaten.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Monaten.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Der volle Werbungskostenabzug ist in Fällen der Vermietung an Angehörige in der Tat zunächst einmal nur möglich, sofern die im Mietvertrag vereinbarte Miete mindestens 66% der ortsüblichen Marktmiete beträgt.

Rechtlich maßgebend ist hierbei die Warmmiete, also die Kaltmiete zuzüglich der mietvertraglich vereinbarten Betriebs-/Nebenkosten.

Haben Sie nun aber explizit die Umlage der Kosten für die Möblierung vertraglich vereinbart, so hat das FA dies seiner Berechnung auch zugrunde zu legen und hinzunehmen.

Es ist sodann eine Miete von 250 Euro in Ansatz zu bringen mit der Folge, dass diese Miete in jedem Fall oberhalb des rechtlich maßgeblichen Grenzwertes von 66% liegt, so dass Sie auch berechtigt sind, Ihre Werbungskosten geltend zu machen.

Ich rate daher an, gegen den Bescheid des FA umgehend unter ausdrücklicher Berufung auf die hier dargestellte Rechtslage Einspruch einzulegen!

Klicken Sie abschließend oben auf die Sterne (=3-5 Sterne), wenn Sie keine Nachfragen ("Dem Experten antworten") haben, denn nur dann erhalte ich von dem Portalbetreiber Justanswer meine Vergütung.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Monaten.

Haben Sie denn nun noch Nachfragen? Gerne können Sie nachfragen ("Dem Experten antworten")!

Geben Sie bitte andernfalls Ihre positive Bewertung für die in Anspruch genommene anwaltliche Beratung ab. Ihre Frage ist ausführlich mit einem für Sie günstigen Ergebnis beantwortet worden!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 3 Monaten.
Um es klar zu stellen: EIn Bescheid liegt noch nicht vor, nur eine Zwischenantwort mit der Erklärung der von unsren Daten abweichenden Berechnung.
Aber Ihre Auskunft stellt mich noch nicht zufrieden:
1. Ist das Finanzamt berechtigt, einfach 25,00 € für die Carport-Nutzung abzuziehen, obwohl der Carport im Mietvertrag nicht separat ausgewiesen ist, sondern im Mietpreis ohne feste Summe inkludiert ist?2. Die 50,00 € für die Möblierung können tatsächlich bei der Kaltmiete angerechnet werden? Da hätte ich dem Finanzamt fast recht gegeben, dass das nicht zur Kaltmiete gehört.
3. Sollte das Finanzamt bei den Summen für Carport und Möblierung auf seinem Standpunkt beharren-ist es dann grundsätzlich so, dass hier auch nur 66% iBerechnungsgrundlage für den Abzug sind ?
Auf jeden Fall wäre es sehr hilfreich, wenn Sie mir Urteile oder Rechtsgrundlagen benennen könnten, die Ihre Auffassung in der ersten Antwort bestätigen.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Monaten.

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

1. Nein, hierzu ist das FA nicht berechtigt, denn ausweislich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird der Carport gerade nicht gesondert in Rechnung gestelt. Das FA hat daher keinerlei rechtliche Handhabe, die 25 Euro in Abzug zu bringen.

2. Wenn Sie mietvertraglich ausdrücklich diese Regelung getroffen haben, wonach die 50 Euro umlagefähig sein sollen, so ist das FA auch in diesem Fall an diese Vereinbarung rechtlich gebunden.

3. Nein, die Berechnungsgrundlage von 66% ist nicht bei den einzelnen Positionen zugrunde zu legen, sondern bei der Warmmiete.

Sie finden hier entsprechende Nachweis zur Rechtsprechung:

http://www.stb-baaske.de/66-prozent-regel/

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 3 Monaten.
Etwaige Möblierungs- oder Untermietzuschläge sowie Zuschläge für die Nutzung des Wohnraums zu anderen als Wohnzwecken zählen ebenfalls nicht zur Nettokaltmiete.....Das habe ich anderen Beiträgen entnommen, sodass ich befürchte, dass Ihre Aussage, dass der Möblierungszuschlag zur Miete gehört, wohl nicht stimmt und das Finanzamt auf der sicheren Seite ist.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Monaten.

Rechtlich maßgeblich ist ausschließlich, was Sie mietvertraglich vereinbart haben: Haben Sie aber mit Ihrem Sohn vereinbart, dass der Zuschlag für die Möblierung umlagefähig sein soll, so ist dies auch für das FA rechtlich bindend!

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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