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raschwerin
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16813
Erfahrung:  Rechtsanwalt
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raschwerin ist jetzt online.

Meinen Mieterm wurde zum 31.10.16 vor 1Jahr wegen dringendem

Kundenfrage

Meinen Mieterm wurde zum 31.10.16 vor 1Jahr wegen dringendem Eigenbedarf(Tochter hat ein Kind bekommen und braucht dringend Wohnraum) gekündigt und die Mieter denken nicht daran, auszuziehen.Wir 4Personen haben 60m², die Mieter 2-3 Pers. 140m²zur Verfügung. Es läuft bereits eine Räumumngsklage, aber der Prozesstermin (der1. war am 9.11.16) wird schon zum 2. Mal verschoben und kommt nur den Mietern zu Gute Was kann ich zusätzlich noch machen, dass dieses charakterlose und unverschämte Volk endlich rausgeht.(Seit 2 Jahren ist denen bekannt, dass ich die Wohnung benötige).Wasser und Heizung abstellen usw.?? .
Gepostet: vor 2 Monaten.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ragrass hat geantwortet vor 2 Monaten.

Sehr geehrter Fragesteller,

danke für die Nutzung von Justanswer.

Leider können Sie legal nichts mehr tun. Das Abstellen von irgendwelchen Versorgungen würde eine Nötigung darstellen. Darüber hinaus riskieren Sie auch, dass die Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung die Wiederherstellung der Versorgung erreichen und Sie noch zusätzlich Kosten zu tragen haben. Alles nicht zu empfehlen.

Sie könnten wirklich nur versuchen, das Verfahren schnell zu erledigen, z.B. indem Sie vorwerfen - sofern dies so sein sollte - dass das Verfahren bewusst verzögert wird und ggf. gegen den Richter, wenn dieser die Verzögerung auch zu vertreten hat, Dienstaufsichtsbeschwerde zu erheben.

Mehr legale Möglichkeiten sieht das deutsche Recht leider nicht vor.

Ich bedaure, Ihnen keine positivere Nachricht zukommen lassen zu könne, hoffe jedoch gleichwohl, Ihnen behilflich gewesen zu sein und darf um Bewertung der Antwort bitten.

Mit freundlichen Grüßen

RA Grass.

Kunde: hat geantwortet vor 2 Monaten.
Mir ist die Angabe bisher zu wenig. Dies steht eigentlich nicht im Verhältnis zu den von mir bezahlten Kosten und ist mir zu teuer.Da es vom BGH ein Grundsatzurteil zum sogenannten "Kalten Auszug" gibt, hätte ich gerne mehr darüber erfahren.Hierbei geht es nämlich um die Abstellung von Energieversorgungen.Meine Mieter haben im Garten Dinge ohne Genehmigung errichtet gemacht was sie wolten (Grill entgegen Brandschutzvorschriften aufgebaut und trotz mehrerer Aufforderungen-auch amtliche Schreiben- nicht abgebaut, einen Pool mit 10 m³ Wasserinhalt an einer nicht genehmigten Stelle aufgebaut und ein Riesen-Backhaus neben meiner Hecke ungenehmigt errichtet, die an dieser Stelle nun eingegangen ist.) Deswegen fristlose Kündigung. Aber ab 1.11.16. ist der Mietvertrag fristgemäß wegen Eigenbedarf gekündigt. Der Prozesstermin für die Fristlose Kündigung hat sich bis heute immer wieder verschoben. Wenn die Mieter sowieso machen können was sie wollen, dann brauche ich ja überhaupt nicht mehr zu kündigen. Ich hause jetzt mit meinen Kindern und einem Neugeborenen in einer Wohnung mit 58 m² , während die Mieter meist zu zweit 140 m² zur Verfügung haben. Wie sieht es mit einstweiliger Verfügung aus?
Kunde: hat geantwortet vor 2 Monaten.
Nein, ich will nicht telefonieren, weil dann nochmals Kosten auf mich zukämen. Ich will erst so zu 100% zufriedengestellt werden
Experte:  ragrass hat geantwortet vor 2 Monaten.

Gerne geben ich Ihre Anfrage wieder frei !

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 2 Monaten.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Nutzung von Justanswer und Ihr Vertrauen in uns.

Mein Name ist Rechtsanwalt Steffan Schwerin und ich versuche Ihnen jetzt bei Ihrem Anliegen zu helfen. Bitte warten Sie einen Augenblick bis ich Ihre Frage überprüft habe und mit einer Antwort wieder auf Sie zukomme.

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 2 Monaten.

Der so genannte „kalte Auszug" meint, dass der Vermieter die Energieversorgung (Wasser / Strom) der Mietwohnung unterbricht und damit den Mieter auf Dauer derart zermürbt, dass er zwangsläufig und nahezu freiwillig auszieht.

Die häufigste Frage, die uns in diesem Rahmen gestellt wird ist, ob man denn bspw. die Wasserversorgung abstellen darf?

Ja, man darf. Denn das Abstellen der Wasser- oder Stromversorgung greift nicht in das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung ein, sondern betrifft nur den Mietgebrauch! (vgl. BGH, Urt.v. 06.05.2009, 12 ZR 137/07).

Die Voraussetzungen für ein solches Vorgehen sind:

1. Der Vermieter selbst ist Inhaber/Vertragspartner hinsichtlich der Versorgungsleistungen. Ist er das nicht, steht ihm kein aus dem Mietvertrag heraus begründetes Zurückbehaltungsrecht an den Leistungen zu.

2. Es muss eine rechtswirksame Kündigung gegenüber dem Mieter ausgesprochen worden sein. Hier sind - man mag es kaum glauben - eine Vielzahl von Fallstricke zu beachten. Ein gerichtliches Räumungsverfahren muss dafür nicht anhängig sein.

3. Bei einem Mietminderungseinwand ist zu beachten, dass die inzwischen angefallenen Miet-Rückstände die fiktiven Minderungsquoten bei weitem übersteigen müssen! Bei einer Einstellung der Wasserversorgung ist von einer fiktiven Minderung von 20% auszugehen, die auf den Jahreswert hochzurechnen und dann mit den Miet-Rückständen ins Verhältnis gesetzt werden müssen (Vgl. hierzu: Beuermann, Das Grundeigentum (GE)1996, 1396 ff.; GE 2002, 1601 ff.; KG, Beschl.v. 21.05.2001, 24 W 94/01; Beschl. v. 26.11.2001, 24 W 7/01; Urt.v. 17.12.1998, 8 U 7247/98, GE 2004, 622.).

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