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Schiessl Claudia
Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 15717
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel, , 20 Jahre Anwaltserfahrung, Korrespondenzsprachen deutsch und englisch, Vorsitzende des Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
44859865
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Schiessl Claudia ist jetzt online.

Sehr geehrter Herr Anwalt, meine Mieter wohnen seit

Kundenfrage

Sehr geehrter Herr Anwalt,
meine Mieter wohnen seit 01.02.2001 in einer 94qm großen 3 Zimmer-Wohnung für 4,89€/qm. Die Wohnung war zeitgerecht eingerichtet mit Einbauküche, Bad mit Dusche und Badmöbel. Dazu 1 Balkon, 1 alte Garage hälftig zur Unterbringung von Fahrräder usw.
1. Mieterhöhung zum 01.01.2005 um 10% auf 5,42€/qm erhöht.
2. Mieterhöhung vom 01.01.2012 um 10% wurde schriftlich abgelehnt mit der Begründung: Sanierung im Bad nur teilweise. Richtig ist: Neue Wand-und Bodenfliesen und neue Dusche. Küchenmöbel sind alt. Richtig ist: Herd und Kühlschrank neu.
Teppichböden sind alt und abgewohnt. Inzwischen wurden diese ersetzt durch hochwertige Vinyl-Böden in SZ, WZ, KZ. Zusätzlich wurden im SZ beide großen Fenster und die Rollläden ersetzt. Dazu der Mieterkommentar: Eine Mieterhöhung ist aus unserer Sicht nicht gerechtfertigt, da zuvor die aufgeführten Mängel beseitigt werden müssen. Aus diesem Grund werden wir Ihrer Forderung nicht nachkommen."
Im Frühjahr 2016 wurde mein Walmdach neu gedeckt mit kpl. Dämmung und Austausch von insg. 5 Dachfenstern mit hohem Dämmwert.
Beim Abschluß des Mietvertrags war mir folgende Regelung wichtig: Wohnt der Vermieter im Haus incl. 2 weiteren Mietwohnungen, kann jederzeit und ohne weitere Begründung gekündigt werden. Als ich diese Regel anwenden wollte, war das Gesetz auf nur 1 Mietwohnung geändert worden!
Da die Miete seit 01.01. 2005 unverändert bei 5,42€/qm liegt und ich eine Mieterhöhung durchsetzen möchte, brauche ich unbedingt fachlichen Rat. Spaichingen hat keinen eigenen Mietspiegel, nur Tuttlingen. Wie ich zu Vergleichsmieten kommen soll? Soll ich in meiner Gegend hausieren gehen und nach den Mieten fragen??
Gepostet: vor 2 Monaten.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ragrass hat geantwortet vor 2 Monaten.

Sehr geehrter Fragesteller,

danke, ***** ***** Justanswer genutzt haben.

Wenn kein offizieller Mietspiegel existiert, müssen Sie sich in der tat 3 Vergleichswohnungen suchen. Dabei können Sie auf verschiedene Art vorgehen. Entweder Sie fragen andere Vermieter oder Mieter, sofern Ihnen bekannt oder Sie "gehen hausieren". Sie können sich auch am regionalen Wohnungsmarkt orientieren und in den aktuellen Tageszeitungen nachVermietangeboten schauen. Vielleicht ist auch ein Kontakt zu Immobilienmaklern erfolgreich.

Ich hoffe, Ihnen behilflich gewesen zu sein und darf um Bewertung der Antwort bitten. Vielen Dank !

Mit freundlichen Grüßen

RA Grass

Experte:  ragrass hat geantwortet vor 2 Monaten.

Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie noch weitere Nachfragen ? Ansonsten erbitte ich erneut eine Bewertug der Antwort. danke !

Mit freundlichen Grüßen

RA Grass

Experte:  ragrass hat geantwortet vor 2 Monaten.

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben noch nicht bewertet ! Dies ist leider nicht nachvollziehbar, daher darf ich um entsprechende Erläuterung bitten.

Sie haben zu Ihren Fragen ausführliche Antworten erhalten, so dass diesseits kein Grund für die Verweigerung der Bewertung gesehen wird. Holen Sie die Bewertung bitte umgehend nach, damit die Auszahlung des Geldes an den Experten als Honorierung seiner Leistung erfolgen kann. Dies entspricht dem Gebot der Fairness !

Mit freundlichen Grüßen

RA Grass

Kunde: hat geantwortet vor 2 Monaten.
Sehr geehrte Antworterin,
mit Ihrer schnellen Antwort bin ich nicht zufrieden. Deshalb meine Bitte um eine Zweitmeinung.Seit 01.01.2005 bezahlt mein Mieter 5,42€/qm, d.h. unverändert seit 16 Jahren.Seither bis heute sind folgende Moderniesierungskosten entstanden:
2008: KÜCHE Herd + Kühlschrank neu
2011: BAD neu = Dusche, Fliesen Wand + Boden
2014: SZ neu = 2 Fenster incl. Rollläden
2015: SZ + WZ + KZ neu = Vinyl-Bodenbeläge
2016: SAT installiert für das Haus insgesamt
2016: DACH neu gedeckt incl. 5 Dachfenstern = Dämmung nach Vorschrift. Kosten: 51.000.-€.Ich wäre sehr dankbar für eine ausführliche Info aufgrund der beschriebenen Tatsachen.
Kann eine Mieterhöhung erfolgen mit einer Deckungsklausel von 20% = 5,42€ + 20% = 6,50€?Wie werden die Moderniesierungskosten von ca. 65.000.-€ in der Zeit nach der letzten Mieterhöhung vor 16 Jahren berücksichtigt?Meine Absicht ist wie folgt: Mieterhöhung zum 1. Januar 2017. Was ist zu beachten um alles anstandslos / fristgerecht zu erledigen?
Experte:  ragrass hat geantwortet vor 2 Monaten.

Gern gebe ich Ihre Anfrage wieder frei !

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

Sehr geehrter Ratsuchende, leider können Sie keine modernisierende Mieterhöhung durchführen, denn dazu hätten Sie diese entsprechend dem Gesetz ankündigen müssen.

Die von Ihnen durchgeführten Modernisierungen führen jedoch dazu, dass die Wohnung einen höheren Mietwert hat.

Ich gebe Ihnen recht, dass Sie wegen der Vergleichswohnungen nicht hausieren gehen können und auch das durchsuchen von Tageszeitungen scheint etwas müßig.

Sie können eine Mieterhöhung aber auch durch ein Sachverständigengutachten begründen.

Am Besten Sie erkundigen sich bei der IHK wer ein solches Gutachten machen würde.

Es muss ein öffentlich bestellte und beeidigter Sachverständiger sein

Ohne eine fundierte Begründung entweder durch Vergleichswohnungen oder durch Gutachten oder durch Mietspiegel ist eine Mieterhöhung nicht wirksam möglich!

Das Gesetz verlangt hier eine Begründung Sie können auf gar keinen Fall pauschal um 20 % erhöhen, dem kann der Mieter mit Erfolg wieder sprechen.

Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.

einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2.

eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3.

ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4.

entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ihr nächster Schritt ist also, sich einen sachverständigen zu suchen.

Ich hoffe,ich konnte Ihnen weiterhelfen. Bitte fragen Sie sehr gerne nach.Wenn ich helfen konnte freut mich eine positive Bewertung.Vielen Dank

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich habe Ihnen jetzt geschrieben, was Sie machen sollen

Es wäre sehr schön, irgendeine Rückmeldung von Ihnen zu bekommen

Das Gesetz kann ich aber leider nicht ändern

Kunde: hat geantwortet vor 2 Monaten.
Sehr geehrte Frau Schiessl,
nach dem Urteil vom Bundesgerichtshof vom 06.10.2015, Az: VII ZUR 76/15 ist Ihre Auskunft falsch. Das bedeutet für mich, dass ich für die Mieterhöhung Modernisierunskosten für Dach, Bad und Fenster in Höhe vom 11% der entstandenen Kosten monatlich den Mieterin berechnen kann. Weil ich die Mieter immer vorab rechtzeitig mündlich informiert habe aber nicht schriftlich, wird die Mieterhöhung um 6 Monate hinausgeschoben. Vergleichsmieten, Mietspiegel, Sachverständigen-Gutachten entfallen.
Deshalb fordere ich die per Paypal eingezogenen Kosten zurück. Sie können zwar Gesetze nicht ändern, aber Sie sollten die geltenden anwenden!
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

Sehr geehrter Ratsuchender,

danke für die freundliche Belehrung , leider weiß es der Anwalt besser !

nein, können Sie leider nicht!

§ 554 III BGB aF und der jetzige 555 c BGB

schauen Sie ins Gesetz es ist TEXTFORM erforderlich , mündlich reicht nicht

§ 554 regelt das ModernisierungSCHREIBEN in der alten Fassung, § 555 c BGb die Neufassung

Ist als MUSS Vorschrift formuliert

Die von Ihnen zitierte Entscheidung( VIII ZR, der Mietsenat ist der 8., nicht der 7.)

sagt auch nicht, dass man nicht schriftlich ankündigen muss, sondern befasst sich damit wenn sich der Vermieter in seinem SCHREIBEN verkalkuliert hat.

ich darf nunmehr um positive Bewertung bitten, meine Arbeit wurde noch nicht bezahlt

RA Schiessl

Erste Vorsitzende des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbands Regensburg

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

Wenn ich Ihre Frage beantwortet habe, bitte ich um Bezahlung für meine Arbeit durch positive Bewertung

danke

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

ich kann Ihnen gerne das Urteil noch mal verständlich zusammenfassen.

Möchte dafür aber schon bezahlt werden.

Ihren Post von 10 Uhr 35 Uhr vergessen wir

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 2 Monaten.

Sehr geehrter Ratsuchender, Sie haben fachlichen Rat erhalten wie gewünscht . Meine Kompetenz steht wohl außer Frage, und sie sind mich völlig grundlos und auch respektlos angegangen. Ich würde daher sehr gerne für meine Arbeit auch bezahlt werden. Wünschen können Sie sich eine Antwort leider nicht, ich denke aber auch sie wissen es zu schätzen, nicht angelogen zu werden

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte/r Fragesteller/in, ich hoffe, ich konnte Sie bei der Lösung Ihres Problems unterstützen. Über ein Feedback in Form einer positiven Bewertung, die Sie sehr schnell und einfach über die Bewertungssterne (3-5 Sterne) abgeben können, würde ich mich sehr freuen. Sollten Sie noch Hilfe zu dieser Problemstellung benötigen, zögern Sie nicht, weitere kostenlose Nachfragen zu stellen. Setzen Sie dazu bitte den bisherigen Frageverlauf mittels der TextBox ganz unten einfach fort. Mit vielem Dank für Ihre Nutzung von JustAnswer

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrter Ratsuchende, beim Anwalt vor Ort würden Sie für diese Auskunft wesentlich mehr bezahlen und er würde Ihnen auch keine andere Auskunft geben können.

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte/r Fragesteller/in, ich hoffe, ich konnte Sie bei der Lösung Ihres Problems unterstützen. Über ein Feedback in Form einer positiven Bewertung, die Sie sehr schnell und einfach über die Bewertungssterne (3-5 Sterne) abgeben können, würde ich mich sehr freuen. Sollten Sie noch Hilfe zu dieser Problemstellung benötigen, zögern Sie nicht, weitere kostenlose Nachfragen zu stellen. Setzen Sie dazu bitte den bisherigen Frageverlauf mittels der TextBox ganz unten einfach fort. Mit vielem Dank für Ihre Nutzung von JustAnswer

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte/r Fragesteller/in, ich hoffe, ich konnte Sie bei der Lösung Ihres Problems unterstützen. Über ein Feedback in Form einer positiven Bewertung, die Sie sehr schnell und einfach über die Bewertungssterne (3-5 Sterne) abgeben können, würde ich mich sehr freuen. Sollten Sie noch Hilfe zu dieser Problemstellung benötigen, zögern Sie nicht, weitere kostenlose Nachfragen zu stellen. Setzen Sie dazu bitte den bisherigen Frageverlauf mittels der TextBox ganz unten einfach fort. Mit vielem Dank für Ihre Nutzung von JustAnswer

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Sehr geehrte Anwältin,siehe BGB § 559b Abs. 2 - bedeutet:
Mieterhöhung um 6 Monate hinausgeschoben.Zur Erinnerung: "Ihre Post vom 6.10.16 um 10:35 vergessen wir" (Ihre Antwort vom 6.10. um 12:17)Bitte Ihre Bewertungssterne abgeben - danke!
(möchte dafür aber schon bezahlt werden!!)
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 22 Tagen.

Sehr geehrte/r Fragesteller/in, ich hoffe, ich konnte Sie bei der Lösung Ihres Problems unterstützen. Über ein Feedback in Form einer positiven Bewertung, die Sie sehr schnell und einfach über die Bewertungssterne (3-5 Sterne) abgeben können, würde ich mich sehr freuen. Sollten Sie noch Hilfe zu dieser Problemstellung benötigen, zögern Sie nicht, weitere kostenlose Nachfragen zu stellen. Setzen Sie dazu bitte den bisherigen Frageverlauf mittels der TextBox ganz unten einfach fort. Mit vielem Dank für Ihre Nutzung von JustAnswer

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