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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 26391
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
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RASchiessl ist jetzt online.

Als Vermieter habe ich am 22.4.2016 einen

Kundenfrage

als Vermieter habe ich am 22.4.2016 einen Wohnungs-Mietvertrag mit einem Mieter abgeschlossen. Bei dem Vertrag handelt es sich um einen Formularvertag von Haus und Grund Ostwestfalen Ausgabe April 2015 - "Mietvertrag für Eigentumswohnungen"
Der Vertagsabschluss erfolgte auf Vermittlung eines Immobilienmaklers, der diesen Vertrag auch ausfertigte.
Unter Paragraph 2 wurde festgelegt, dass das Mietverhältnis zum 1.8.2016 beginnt.
Darüberhinaus wurde ein Kündigungsverzicht vereinbart, der wie folgt formuliert ist:
Die Parteien gehen das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit ein, verzichten jedoch wechselseitig für die Dauer von 3 Jahren bis zum 31.7.2019 auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit gesetzlicher Frist zulässig. Hiervon unberührt bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist.
Weitere Vereinbarungen zu diesem Punkt gab es nicht!
Am 31.5.2016 erhielt ich vom Mieter die Kündigung des Mietvertrages mit folgendem Wortlaut: Hiermit kündige ich den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist von drei Monaten rechtzeitig vor Wirksamwerden des vertraglichen Kündigungsverzichts am 1.8.2016 und zum nächstmöglichen Termin, sodass er am 31.8.2016 endet.
Auf Nachfrage von mir wurde die aus Sicht des Mieters die rechtmäßige Kündigung wie folgt begründet. "Die Kündigungsmöglichkeit ergibt sich aus der vertraglichen Formulierung, das für die Dauer von 3 Jahren bis zum 31.7.2019 auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet wird, so dass dieser Verzicht erst mit dem 1.8.2016 beginnt. Andernfalls wäre die Angabe des Datums 31.7.2019 nicht erfolgt. Von diesem Zeitpunkt 3 Jahre zurückgerechnet ergibt sich somit der1.82016 bzw. 31.7.2016.
Hat der Mieter Recht oder ergibt sich für mich eine Rechtsposition die ich dem Mieter entgegen halten kann und wie läßt sich diese begründen?
Gepostet: vor 10 Monaten.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 10 Monaten.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wenn Sie den Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbart haben, d***** *****delt es sich bei dieser Klausel um allgemeine Geschäftsbedingungen.

Das bedeutet dass Unklarheiten nach § 305c BGB zu Lasten des Verwenders gehen. Wenn Sie also einen Kündigungsverzicht von 3 Jahren vereinbaren und nur die Endfrist bis 31.07.2019 vorgeben, dann bedeutet dies dass der Kündigungsverzicht in der Tat mit dem 01.08.2016 als Vertragsbeginn wirksam wird. Damit haben Sie aber nicht die Möglichkeit ausgeschlossen, dass der Mieter vor Vertragsbeding ordentlich mit einer Frist von 3 Monaten nach § 573c BGB kündigen kann, da vor Vertragsbeginn der Kündigungsausschluss noch nicht greift (01.08.2016).

Der Mieter kann hier also leider vor Vertragsbeginn den Mietvertrag ordentlich kündigen.

Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 10 Monaten.

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

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