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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19810
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Ich habe als einer der beiden Hauptmieter einer Wohnung

Kundenfrage

Ich habe als einer der beiden Hauptmieter einer Wohnung gekündigt.
Die verbleibende Person hat die Einbauten (komplette Küche, Schränke im Bad) als Geschenk angenommen.
Nun ist diese Person nicht zufrieden damit und fordert mich auf die Gemeinschaftsräume ebenso zu streichen. Ich habe diese Anforderungen ignoriert. Sie hat daraufhin die Hausverwaltung gebeten eine Übergabe zu machen. Die Wohnungsübergabe ist für den 01.08.2016 früh geplant.
1.) Ist die Wohnungsübergabe durch die Hausverwaltung überhaupt rechtens, zumal eine Person weiterhin in der Wohnung verbleiben wird? Wäre nicht eine Übergabe zwischen dem ausziehenden Mieter und dem bleibenden Mieter sinnvoller?
2.) Die Zimmer wurden vor nicht älter als 3 Jahren (hauptsächlich durch mich) gestrichen. Die Küche sieht zugegebener Weise bescheiden aus. Kann ich hier zum Streichen verpflichtet werden?
3.) Kann ich verpflichtet werden die Küche auszubauen und dahinter die Wand zu streichen?
4.) Die Holzböden haben die üblichen Abnutzungserscheinungen (ich wohne in dieser Wohnung seit ca. 12 Jahren). Ich habe die Böden gereinigt, aber nie wirklich eine Holzlasur oder ähnliches den Böden gegönnt. Kann ich zum Schleifen der Böden aufgefordert werden?
5.) Heizkörper habe ich nie gestrichen, aber diese schauen ok aus. Kann mir hier etwas auferlegt werden?
6.) Die Türen habe ich auch nie gestrichen. Diese haben vereinzelt typische kleine Macken. Muss ich hier mit einer Forderung rechnen?
7.) Gibt es weitere Bestandteile einer Wohnung deren Zustand ich beachten sollte bei Übergabe?
8.) Ich habe nie Kaution gezahlt. Kann die Hausverwaltung etwaige Forderungen überhaupt anders geltend machen?
9.) Gibt es eine Nachbesserungsfrist nach Übergabe, in der ich selber Arbeiten erledigen kann?
Gruß
Jan
Gepostet: vor 4 Monaten.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Monaten.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

um Missverständnisse auszuschließen, muss ich zunächst nachfragen: Enthält Ihr Mietvertrag denn eine Regelung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei Auszug, und falls ja, können Sie die entsprechende Regelung hier kurz wiedergeben?

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Hallo Herr Hüttemann,
Ich habe den Mietvertrag als Scan angehängt.
Gruß ***
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Monaten.

Leider lässt sich die hochgeladene Datei nicht öffenen - kopieren Sie einfach die maßgebliche Regelung (falls vorhanden) heraus.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
167; 7 Mängel der Mietsache, Pflicht zur Mängelanzeige, Haftung
Der Mieter verpflichtet sich, die Mietsache und die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Der Mieter hat für ordnungsgemäße Reinigung der Mietsache und für ausreichende Lüftung und Heizung der überlassenen Räume zu sorgen.
Zeigt sich ein Mangel der Mietsache oder wird eine Vorkehrung zum Schutz der Mietsache oder des Grundstücks gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Das gleiche gilt, wenn sich ein Dritter eines Rechts an der Sache berühmt.
Ungezieferbefall hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen.
Der Mieter haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der dem Mieter obliegenden Sorgfalt- und Anzeigepflicht entstehen, besonders wenn technische Anlagen und andere Einrichtungen unsachgemäß behandelt, die überlassenen Räume nur unzureichend gelüftet, beheizt oder gegen Frost geschützt werden. Der Mieter haftet auch für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen.
Wird der Mangel nach der Anzeige durch den Vermieter nicht unverzüglich beseitigt, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Befindet sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den durch den Verzug entstandenen Schaden zu ersetzen. Der Mieter ist im Fall des Verzugs auch berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
167; 8 Schönheitsreparaturen
Der Mieter ist verpflichtet den Mietgegenstand pfleglich und schonend zu behandeln sowie die Mieträume den technischen Gegebenheiten ausreichen zu heizen und zu lüften.
Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.
Der Mieter verpflichtet sich die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen alle 5 Jahre, jeweils gerechnet von Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an der Innenseite von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind im Allgemeinen alle 10 Jahre, jeweils gerechnet von Beginn des Mietverhältnisses, auszuführen. Im Allgemeinen bedeutet, dass diese Fristen keine starren Fristen sind. Es handelt sich um flexible Erfahrungssätze, die der tatsächlichen Abnutzung anzupassen sind. Von Ihnen kann also abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Fristen nicht erfordert.
Sind im Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages oder, sofern dieser Zeitpunkt später liegt, bei seinem Auszug Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter an den Vermieter einen Kostenanteil für zukünftig fällig werdende Schönheitsreparaturen zu zahlen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachbetriebs. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparaturen im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt. Daran beteiligt sich der Mieter im Allgemeinen mit den nachstehenden Prozentsätzen, denen eine normale Abnutzung zugrunde liegt. Dem Mieter steht der Nachweis offen, dass eine geringere Abnutzung stattgefunden hat oder die vom Vermieter ermittelten Kosten nicht angemessen sind. Soweit der Mieter noch nicht fällig werdende Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit. Die Abwendungsbefugnis erlischt spätestens mit der Rückgabe.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Monaten.

Vielen Dank für Ihre ergänzenden Mitteilungen!

Zunächst zu Ihrer Renovierungspflicht:

Die Klausel in Ihrem Mietvertrag ist unwirksam mit der Folge, dass Sie keinerlei Arbeiten werden erbringen müssen, denn grundsätzlich ist für die Instandsetzung/Instandhaltung der Mietwohnung ausschließlich der Vermieter rechtszuständig - § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB.

Hiervon abgewichen werden kann nur auf der Basis einer rechtswirksamen mietvertraglichen Renovierungsklausel - die hier zur Beurteilung stehende Klausel ist jedoch unwirksam mit der Folge, dass Sie überhaupt nicht renovieren müssen.

Es liegt nämlich eine Quotenklausel mit starrer Berechnungsgrundlage vor, wonach der vom Mieter zu zahlende Betrag allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben ist.

Die unwirksame Quotenklauslel macht die gesamte Regelung des § 8 Ihres Mietvertrages unwirksam, so dass Sie überhaupt keine Arbeiten schulden, sondern die gesetzliche Regelfall des § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB greift.

Sie müssen die Wohnung daher nur besenrein - das bedeudet, berfreit von groben Verschmutzungen - zurückgeben.

Eine Wohnungsübergabe im eigentlichen Sinne kann die Verwaltung unter den gegebenen Umständen - Verbleib eines Mieters in der Wohnung - nicht vornehmen. Die Verwaltung kann lediglich mit Ihnen gemeinsam die Wohnung begehen/besichtigen und etwaige Mängel feststellen.

Zu Ihren Fragen 2.) bis 6.) gilt das eingangs Ausgeführte zur unwirksamen Renovierungsklausel.

Etwaige Forderungen kann die Verwaltung auch dann geltend machen, wenn keine Kaution geleistet wurde. Neben Ihnen haftet für etwaige Forderungen im Übrigen auch der weitere Mieter gesamtschuldnerisch.

Geben Sie bitte abschließend Ihre positive Bewertung für die anwaltliche Beratung ab (klicken Sie hierzu auf die Bewertungssterne=3-5 Sterne), wenn Sie keine Nachfragen ("Dem Experten antworten") haben.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Monaten.

Haben Sie denn nun noch Nachfragen, die ich möglicherweise nicht erhalten habe? Gern können Sie nachfragen ("Dem Experten antworten")!

Geben Sie bitte andernfalls Ihre positive Bewertung für die anwaltliche Beratung ab.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Hallo
Vielen dank ***** ***** Antwort
Ich werde die Frage nach der Übergabe am 01.08.2016 bewerten können, sofern ich keine Rückfragen habe.
Gruß ***
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Monaten.

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Sie können nach einmaliger und jetziger Abgabe Ihrer Bewertung später jederzeit und beliebig oft nachfragen - loggen Sie sich dann nur wieder hier ein, und stellen Sie etwaige Nachfragen!

Geben Sie bitte nunmehr Ihre positive Bewertung für die anwaltliche Beratung ab (klicken Sie hierzu auf die Bewertungssterne=3-5 Sterne), wenn Sie keine Nachfragen ("Dem Experten antworten") haben. Ihre Frage ist in aller Ausführlichkeit mit einem für Sie günstigen Ergebnis beantwortet worden!

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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